フラット35を使って不動産投資物件購入する不正融資事件を解説

不正融資の実態
こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。

マスコミ等で報道されておりますが、フラット35で不正融資を受けて不動産投資をした案件についてです。

ご存知の通りフラット35というのはマイホーム購入用の低利で借りる事ができる融資制度です。
国の住宅購入支援という目的があるため、民間の銀行ローンよりも金利が安いのですが、この制度を悪用して融資を引き出したという話です。

どんな不正融資かというと、マイホーム用として購入した家をフラット35の承諾なく、人に貸している。
そもそも、自分で住むためではなく、最初から人に貸す目的でフラット35を使ったのです。

フラット35は投資用の不動産購入には使うことができません。
投資用の不動産融資は金利が2~4%程度ということでフラット35に比べると高くなります。

借入金利が高いという事は投資家のコストが高まり、ひいては、投資家の手元に残る利益が少なくなります。

つまり、今回の不正融資の根本は、投資家が己の利益を増やしたいが為に、不正手段で融資を引き出した。それを悪い不動産会社が手伝った。という事です。

国土交通省大臣も「由々しき問題だ。」と仰っています。
まぁそう言うしかありませんが。

このフラット35は、審査に穴がある融資制度で業界では有名です。
融資実行後、本当に居住しているかどうかの裏付けをほとんどとりません。

日本全国で調査が始まると思われます。

具体的には、「融資の確認について」という通知が融資を受けている人全員に郵送されると思われます。

郵送された郵便物が届かない、転送されるということはイコール融資物件に住んでいない。ということになります。
住んでいないことが分かれば「なぜ住んでいないのか?」「いつから住んでいないのか?」等々不正がなかったかどうかの調査に入ることになります。

では、郵便物が届くようにしておけば良いのか?
そんなに甘い話ではないと私は思います。

フラット35は国の予算から補助が出ています。
今回の事件は、いわば投資家と不動産会社がグルになって国からお金をだまし取ったといっても過言ではありません。

郵便だけではなく、フラット35が融資窓口になった銀行に実態調査、一軒一軒訪問して実際に住んでいるかの調査を要請する可能性も十分考えられます。

もちろん転勤等やむを得ない理由があり、不動産に住むことができない。という方は基本的に問題がありません。

しかし、確信犯的に居住していないことが分かった場合、フラット35は一括返済を求めるでしょう。
前述した通り、国の予算から補助していますから不正融資をそのまま放置することはまずありえません。

住宅ローンの借入の契約書には「用法違反」「虚偽申請」等に該当した場合、期限の利益の喪失して一括返済する。という取り決めがあるからです。


さて、一括返済をされた借主としてはどうすれば良いのか?

一つは自分で住む状態にする。という事が考えられます。
人に貸しているのが問題なのですから、自分で住めばなんの問題もありません。

賃貸人がいる場合、退去を求める事が事実上できませんから自分で住む事ができません。

となると、一括返済をする必要があります。

一括返済の方法は、
1、どこからからお金を調達してきて返済をする。
2、借り換えして返済をする。
3、売却して返済をする。

概ね3つの方法がありますが、実際の所ほぼどれも無理です。
1は多額のお金を右から左に動かせるような人はそうそういません。
2は住宅ローンから賃貸用不動産ローンの借り換えは非常にハードルが高いです。
3ですが、このフラット35不正融資を受けて購入した人はほとんどがオーバーローン状態だと思われます。
オーバーローン状態

この場合、売却代金だけでは不足する分の金銭をどこから調達できなければ、不動産を売却することさえできないという事になります。

一括返済できないとどうなるのか?
債権者は競売という手続きで不動産を換金処分します。

競売の場合、募集価格が市場価格の約半値ですから損害は甚大になる可能性があります。
何故、競売の価格が安いか?という点については関連記事で解説していますのでお読みください。

一括で払う事ができなければ競売しかないのか。。。

投資家の意識にはあまりない話ですが、競売の場合、もう一つ恐ろしいことがあります。
それは何か?

入居者から損害賠償を求められる可能性が高いということです。
不動産の購入、借入→入居者募集という流れで入居者が存在する場合、競売の落札者は、入居者に対して立ち退きを求めることができます。

自分に何ら過失がない状態にもかかわらず、立ち退きを余儀なくされた入居者はどうするでしょうか?

引っ越し費用、新しく借りた賃貸物件の諸費用を原因を作った所有者に対して請求するでしょう。

売却をしようと思っても、不足するお金が用立てできない。
競売になって多額の負債と入居者からの損害賠償の不安を背負わなければいけない。

八方塞がりな状態で何もできないのか?

実は任意売却という特別な売却法があり、この方式だと負債を全額清算しなくても売却することができ、かつ入居者もそのままの状態で売却することができます。

さて、この不正融資事件。
不動産業者が首謀して行っている可能性が高いと思われます。

この不動産会社はどうなるでしょうか?
不正が事実であれば当然、取引停止処分となることはもちろん、民法上の損害賠償請求の他、有印私文書偽造、同行使の刑事訴追の可能性も十分考えられます。

私が取材し入手した情報によると、買主にも家賃を引落口座に振り込ませないようにレクチャーしていました。
家賃が引落口座に振り込まれてしまうと、他人に不動産を貸していることが銀行にバレてしまうからです。

このような不正融資は知識のない一般の人がメインで行っていることは非常に考えにくいでしょう。
このような事件が起きると、融資に対して過剰な審査が必要になる影響が出る可能性が高くなります。
それは、真面目にフラット35を使いたいと考えている人にとって非常に迷惑なことです。

不正の再発防止策は、融資後の確認を徹底すると周知することが最も有効です。

少し話が逸れましたね。
では「不動産会社がすべてやってことで自分は悪くない」と投資家が主張したらどうなるでしょうか?

残念ながら、その主張は通らないでしょう。
なぜなら、フラット35は居住用の住宅ローンであることは常識だからです。

住宅を購入する程の社会人が「知らなかった」ではすみません。

また、住宅ローンの契約関係書類にも記載がされています。
「よく分からないけどサインをしてしまった。」と主張するのもやはり無理があります。

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演、
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