2026年4月19日 / 最終更新日 : 2026年4月19日 宅地建物取引士杉山善昭 youtube

住宅ローンが払えない…でも引っ越したくない人へ｜リースバックの仕組み・メリット・注意点を徹底解説

住宅ローンの返済が厳しくなったとき、「家を手放すしかないのか」と不安になる方は少なくありません。しかし、子どもの学校や生活環境、ご近所との関係などの理由から、どうしても引っ越したくないというケースも多くあります。そんなときの選択肢の一つが「リースバック」です。本記事では、その仕組みだけでなく、実務的な注意点や現場のリアルまで詳しく解説します。

このページの目次

住宅ローンが払えない…でも引っ越したくない理由

住宅ローンの返済が苦しくなる背景には、収入減少や支出増加など様々な事情があります。しかし「住み続けたい理由」には生活に直結した現実的な問題があります。

子どもの学校や生活環境

転校による環境変化は子どもにとって大きな負担になります。学習環境や友人関係を維持したいという理由で引っ越しを避けたいケースは多いです。

地域コミュニティとの関係

長年住んでいる地域では、人間関係や安心感が生活の基盤になっています。特に高齢世帯では地域のつながりが重要な役割を果たします。

生活インフラの問題

通勤・通学・病院・買い物など、生活環境が整っている場所から離れることは大きな負担になります。

リースバックとは何か

基本的な仕組み

リースバックとは、自宅を売却した後もその家に賃貸として住み続けることができる仕組みです。

通常の売却では「売る＝退去」ですが、リースバックでは売却と同時に賃貸契約を結び、「所有」から「賃貸」に変わることで住み続けることが可能になります。

リースバックの流れ

1.自宅を投資家や不動産会社に売却
2.売却代金を受け取る
3.同時に賃貸契約を結ぶ
4.家賃を払いながら住み続ける

リースバックのメリット

引っ越し不要

生活環境を変えずに住み続けられるため、精神的負担が少ないです。特に家族がいる場合、その影響は顕著です。

周囲に知られにくい

引っ越しがないため、近所に事情が知られにくい特徴があります。

固定資産税や修繕費の軽減

所有者が変わることで税金負担がなくなり、修繕費も基本的に不要になります。

リースバックのデメリット

売却価格が安くなる

投資家向けの取引になるため、市場価格より低くなる傾向があります。

住宅ローンの完済が難しい

売却額が残債を下回る場合、金融機関の同意が必要になります。

家賃負担が発生

売却後も家賃を支払い続ける必要があります。

【重要】リースバックの家賃の考え方

リースバック後の家賃は「自由に決められるもの」ではありません。

基本は周辺相場を基準にしつつ、投資家の利回り計算によって決まります。そのため、売却価格が下がっても家賃が必ず安くなるとは限りません。

ここは誤解されやすい重要ポイントです。

【重要】債権者（金融機関）が厳しい理由

金融機関は「回収できる金額」を最優先に判断します。

そのため、通常売却なら完済できるのに、リースバックのために安く売る場合は合理性がないと判断されやすく、同意が得られないケースが多くなります。

【重要】家賃が払えるかどうかの問題

住宅ローンが払えない状況で家賃が払えるのかは重要な審査ポイントです。

数字で説明できなければ成立しません。

例：
・住宅ローン15万円 → 家賃10万円なら可能性あり
・住宅ローン10万円 → 家賃10万円でも厳しいなら不可

【重要】保証会社の審査

賃貸契約には保証会社の審査があります。

特に住宅ローンの延滞がある場合、
・金融系保証会社 → 審査が厳しい
・非金融系保証会社 → 比較的柔軟

ただし、どちらも必ず通るわけではありません。

営業トークと注意点

リースバックでは営業手法にも注意が必要です。

「必ずできます」は危険

実際には条件が揃わなければ成立しません。

時間を引き延ばす手口

最初はリースバック前提で進め、最終的に「できませんでした」と通常売却や買取に誘導されるケースもあります。

結果的に、相場より安く買い取られてしまうこともあります。

不動産の買い手は3種類いる

ここがリースバック理解の重要ポイントです。

不動産の買い手は大きく3種類あります。

① 自分で住む人

最も高く買う傾向があります。生活価値を重視するためです。

② 買取再販業者

安く仕入れてリフォーム後に転売する業者です。

③ 不動産投資家

家賃収入目的で購入します。収益性で価格を決めるため、安くなりやすい層です。

リースバックはこの「投資家」に売るため、価格が下がりやすい構造になります。

リースバックは魔法ではない

「売っても住める」という点だけを見ると便利ですが、実際には
・売却価格低下
・家賃発生
・債権者同意問題
が必ずセットになります。

つまり、何かを得る代わりに何かを失う仕組みです。

債権者は事情を見ない

金融機関は「困っている理由」ではなく「回収額」で判断します。

そのため、引っ越したくないという理由は基本的に考慮されません。

現場でよくある流れ

・リースバック提案
・条件調整
・問題発覚
・最終的に通常売却または買取へ変更
という流れは非常に多く見られます。

リースバックは早さが重要

時間が経つほど選択肢は減ります。

・信用低下
・競売リスク
・交渉力低下

早い段階で動くことが重要です。

リースバックを成功させるポイント

数字で判断する

感情ではなく収支で判断する必要があります。

契約内容を確認する

特に賃貸条件は重要です。

複数相談する

1社だけで判断しないことが重要です。

リースバックは「売って終わり」ではない複雑な契約

リースバックの大きな誤解の一つが、「売却さえできれば終わり」という考え方です。しかし実際には、売買契約と賃貸契約が同時に絡むため、非常に複雑な仕組みになっています。

まず売却だけを見ると、通常の不動産売買と同じように進みます。買主を見つけ、価格を決めて契約を締結し、代金を受け取るという流れです。

しかしリースバックの場合、その直後に「賃貸契約」が同時に成立しなければ意味がありません。売却した家にそのまま住み続けるためには、買主が貸主となり、売主が借主になる必要があります。

つまり、一つの不動産に対して「売買」と「賃貸」という2つの契約が重なっている状態です。この2つのバランスが崩れると成立しないため、実務的にはかなり高度な調整が必要になります。

例えば、売買契約は成立したものの、賃貸条件で折り合いがつかないケースもあります。その場合、最悪は「売却だけ成立して退去しなければならない」という事態になる可能性もあります。

このようにリースバックは単純な仕組みではなく、複数の契約が同時に成立して初めて成立する取引だという点を理解しておく必要があります。

「売れたのに住めない」という最悪のケース

実務上で注意すべきなのが、「売却は成立したが住み続けられなかった」というケースです。

これは特に、売買と賃貸を別々に進めてしまう場合に起こりやすくなります。

最初に「とりあえず売却を進めましょう」と言われて契約を進めたものの、その後に賃貸条件を詰める段階で問題が発生することがあります。

・家賃が想定より高い
・保証会社の審査に通らない
・貸主側が条件に同意しない

こうした問題が重なると、最終的に「賃貸契約は成立しない」という結論になることがあります。

その場合、売却は成立しているため、所有権はすでに買主に移っています。つまり、自分の家ではなくなっている状態で、住むことができないという非常に厳しい状況になります。

このような事態を避けるためにも、売買と賃貸は必ずセットで進める必要があります。

不動産会社の“時間戦略”に注意

リースバックの相談でよく見られるのが、「時間をかけて判断を先延ばしにする」営業手法です。

最初の段階では非常に前向きに話が進みます。
「リースバックで進めましょう」
「問題ありません」
といった形で安心させるケースもあります。

しかし実際には、調査や調整が進むにつれて次第に問題が出てきます。

・思ったより売却価格が低い
・ローン残債が多くて厳しい
・家賃が想定より高い
・債権者の同意が難しい

そして最終的に「今回はリースバックは難しいので通常売却にしましょう」と方向転換されることがあります。

問題は、この過程で時間だけが経過してしまうことです。

住宅ローンの問題は時間が経てば経つほど状況が悪化します。滞納が続けば信用情報にも影響し、選択肢はどんどん狭くなります。

結果として、「もっと早く相談していれば別の選択肢があったのに」という状況になるケースが少なくありません。

リースバックの本質は「条件調整ゲーム」

リースバックは一見シンプルに見えますが、本質は「条件のバランス調整」です。

・売却価格はいくらにするか
・家賃はいくらに設定するか
・契約期間をどうするか
・将来の買い戻しは可能か
・金融機関の同意は取れるか

これらすべての条件が同時に成立して初めてリースバックは成立します。

どれか一つでもバランスが崩れると成立しないため、非常に繊細な取引と言えます。

そのため「とりあえずやってみればなんとかなる」という性質のものではなく、事前のシミュレーションと調整が極めて重要になります。

相談のタイミングが結果を大きく左右する

リースバックに限らず、住宅ローン問題全般に共通するのは「早い相談ほど選択肢が多い」ということです。

まだ滞納が少ない段階であれば、リースバック以外にも
・通常売却
・任意売却
・返済条件変更
など複数の選択肢を比較できます。

しかし状況が進行すると、選択肢はどんどん減っていきます。最終的には競売に近づき、強制的な退去という可能性も出てきます。

そのため、「もう少し様子を見る」という判断が結果的に不利になるケースも多くあります。

まとめ

リースバックは「住み続けたい」という希望を叶える可能性がある一方で、売買と賃貸が複雑に絡む高度な契約です。売却だけで完結するものではなく、条件がすべて揃って初めて成立します。また、時間の経過によって選択肢が減るため、早期の判断と正確な情報整理が非常に重要です。感情だけで判断するのではなく、数字と現実をもとに慎重に検討することが後悔しないための鍵となります。

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住宅ローンが払えない方へ

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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