磯子区の任意売却成功しました

笑う母と子
いろいろなことがありました任意売却案件。
無事成功しました。

もとは、故意にしている弁護士からご紹介いただいた横浜市磯子区の任意売却。

このご相談を受けた時点では、まだ保証会社の代位弁済が終わっておらず直ぐには、任意売却が出来ませんでした。
債権者は三菱UFJ銀行で、回収担当はエムユーフロンティア。それから横浜市です。

この時点で障害となるのは、市税滞納による横浜市の差し押さえ登記です。
というのも、売却代金では住宅ローンの全額を払うことができません。

今回の場合、役所の差塩瀬よりも三菱UFJ銀行の抵当権が優先されます。
従って、任意売却をしてもその代金は全額、債権者であるエムユーフロンディアに行ってしまい、横浜市の未納税金を納める原資がないことを意味します。

この案件。
まずはそこの部分をどうクリアするか?が問題でした。

しかしながら、前述した通り、任意売却までに時間があるので、対策も十分時間が取れたことはラッキーでした。

税金の差押さえの問題を解決する時間が確保できたのです。
一方金融機関のほうはと言うと、ご相談から1ヶ月が過ぎようとした頃、ようやくエムユーフロンティアの担当者が決まりました。

しかし、まだ価格の社内評価がでなく、1ヶ月後になるとのことこちらも税金の問題で時間が欲しかったので、渡りに船でした。

そして3週間後、価格が決まりいよいよ販売活動開始!
最寄り駅は金沢文庫駅なのですが、駅からバス便の場所で更に市街化調整区域というこの物件。

市街化調整区域と言っても、従前から宅地であった為建替え等の問題はなかったのですが、近くに商業施設、医療施設、教育施設がない所がネックになりそうな物件でした。
不便な場所ながら、住宅設備や日当たり、ゆとりのあるカースペースなどを謳い文句に販売をしました。

その為、販売パンフレットはわざとその部分をアピールして、だからこそこの価格なのだ。という戦略に。
幸いなことに、程なく購入希望者が発生し売買契約の段取りをしていた矢先・・・
あろう事か、横浜市の未納税金について新たな差押さえ登記がされてしまい、契約は暗礁に乗り上げました。。。

何とかしなければ。
多角的に解決方法を検討し、役所との交渉も行い、ようやく目処が付きましたが以前の購入希望者は別の物件を購入した後でした。

再び一から販売活動を行い、運のお陰か努力の甲斐があってか買主が見つかりました。
うまく行くときはこんなもの。というくらいスムーズに売買契約が無事完了。
依頼者にも喜んでいただいて嬉しく思います。

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演、
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