任意売却手法その6 抵当権消滅請求

抵当権消滅請求権者が行方不明でも売買できる所が特徴です。

元は買主の保護制度

抵当権の消滅請求は、売主が行う法的手続きではなく、買主が行う手続きです。

もう少しかみ砕いて説明すると、抵当権付きで不動産を購入した買主は「いつその抵当権が実行されて所有権を失うかもしれない。」という不安のもとに不動産を所有し続けなければいけません。

そこで、所有権を得た買主は、民法第379条に基づいて抵当権を消滅請求できる制度を使って、債権者に対して当該抵当権を抹消する要求することができます。

昔は「摘除」という制度でしたが、民放改正により現在の呼び方になりました。

抵当権消滅請求具体的手続き

買主から抵当権の消滅請求ができるといっても、無条件にできる訳ではありません。
何でもかんでも消滅できることになれば、少しローンの支払いが厳しくなるとあちこちでこの制度を使う事になり、逃げ読になってしまうことは言うまでもありません。

では具体的な手続きの説明に移りましょう。

所有権を得た買主は、自分が妥当だと思う金銭を債権者に提示して、「この金額を払うので抵当権を解除してほしい」と申し入れます。

申し入れを受ける側の債権者は、ここで二つのうち、どちらかの選択をすることになります。

1、申し出を受け入れる
2、2カ月以内に抵当権を実行して競売の申し立てをする

もし、債権者がどちたの行動も起こさない場合、民放384条の規定により、1を受け入れたとみなされます。

つまり、債権者は、1の提示された金額をもらう方が得なのか、それとも競売で売却した方が得なのか?
という選択をすることになります。

従って、話しは少し戻りますが、買主になった所有者は債権者が競売で回収できると見込む金額以上の金額を提示して、抵当権の消滅請求をする必要がある。という事になります。

例えば、債権者Aが債務者Bに3,000万円を融資し、不動産Pに3,000万円の抵当権を設定したとする。その後Bがこの不動産Pを500万円で第三者Cへ売却したとする。本来、この不動産Pの時価評価は3,500万円だが、3,000万円の抵当権が付着している分だけ売却価格が下げられているとする。
このとき第三取得者Cは、債権者Aに対して「Cが2,500万円をAに支払うので、これにより抵当権を消滅させる」旨を請求することができる(2,500万円という金額は例えとして挙げたもので、事情により幾らにするかは第三取得者が決めてよい)。

このCの請求を拒否するためには、Aは請求から2ヵ月以内に任意競売の申立てをしなければならない。Aが任意競売の申立てをしないときは、Cが2,500万円を支払うことで抵当権が消滅する。このような仕組みが、改正後の民法379条に規定する抵当権消滅請求である。

抵当権消滅請求のデメリット

権利関係が複雑な場合に使える抵当権消滅請求ですが、もちろんデメリットもあります。

デメリット
●制度の認知が低いので買主が見つかりにくい
●6つの中で価格は一番低い
●税金の差押さえがあると実現が厳しくなる

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