任意売却は一般の売却と一体どこが違うのか？

「任意売却って言葉と聞いたことがあるけれど、よく分からないよ」という方、多いのではないでしょうか？

こんにちは、任意売却の専門家、杉山　善昭です。
今回は「任意売却は一般の売却とどこが違うのか？」
というタイトルの記事になります。

分かりやすくお話をさせていただきますね。

一般の不動産売却は次のような形になります。

売却価格が残債を上回っている状態です。

厳密に言えば、売却に必要な経費もありますが、ここでは話を分かりやすくするために割愛します。
売却価格が残債を上回っている場合、何の問題もありません。

言うまでもなく、売却したお金で残っている住宅ローンを全額返済することができるからです。

ところが、下図のように、売却代金＜ローン残高という状態になると話が変わってきます。

ご覧のように、売却した代金よりも、住宅ローンの残高の方が高い場合、売却代金だけでは残債を返済することができません。

もちろん、不足分をどこかから捻出して埋め合わせをすることにより、このような状況でも不動産を売却することは可能です。

逆に、借入やお手元金から不足資金を捻出できない場合、不動産の売却そのものが出来ない。ということになります。

住宅ローンの支払いができず、不動産を売却することもできないとどうなるでしょうか？

最終的には競売という手続きで不動産を手放すことになります。

住宅ローンを払うことができないけれど、競売以外の手続きで不動産を売却する。

これこそが、「任意売却」です。

一般の不動産の売却となる要素は

• 住宅ローンの返済が遅れておらず
• 売却する際に、残債を完済できる

この二つになります。

一方、任意売却はになる要素は

• 住宅ローンの返済が不能な状態
• 売却する際に、残債を完済できる若しくは、完済しないことについて債権者の承諾を得ることができる

この二つになります。

任意売却は、

このような場合であっても、

また、下図のような残債が売却価格を上回っている場合もどちらの場合でも両方当てはまるのです。

もっとも任意売却と呼ばれる不動産のほとんどは後者の方ですが。

先ほど、売却価格よりも残債が上回っている場合、不足分を調達しないと売却することができない。と書きましたが、「任意売却の場合は、不足分を調達せずに売却することができます。」

では、誰でも任意売却ができるか？というとそうではありません。

条件欄にも書きましたが、任意売却を選択できる人は「住宅ローンが払えない人」となります。

さて、住宅ローンが遅れている→売却すれば全て完済することができる。

この場合は良いのですが、問題は、売却しても完済することができない場合ですよね？

残った負債は一体どうなるのでしょうか？

こちらの記事で解説していますので、併せてお読みください。