任意売却のデメリット知っていますか?

任意売却について少し調べたけれど、良いことばかり書いてあって悪いことは一つも無いなんて、信じられない。」

任意売却を検討している途中の方で、このような印象をお持ちの方はいませんか?

こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山 善昭です。
今回は任意売却コンサル杉山善昭のブログというカテゴリーで

「任意売却のデメリットとは?」

というタイトルのブログです。「任意売却のデメリット」のことについて分かりやすくお話をさせていただきますね。

任意売却の事を調べてみると、確かにどこのウェブサイトを見ても「良いところ」ばかりが書いてありますね。物事には裏と表があるように、任意売却にもメリットがある反面デメリットもありますので、任意売却会社の誰もが公開したがらないことを私、杉山がデメリットをお伝えしますね。

それでは早速、任意売却のデメリットを挙げていきましょう。

【4分ちょっとでご覧いただける動画もあります↓】

〇手続きや交渉の手間

通常の不動産売却においては、債権者である銀行と交渉することはありません。これは、売却時に住宅ローンの残額を一括で返済してしまう為、不動産の売却において債権者である銀行の同意が不要だからです。

しかし、任意売却の場合は売却代金で住宅ローン全額を払うことが出来ないため売却代金や返済する金額について、予め債権者の同意を得る必要が発生します。
また、売却に必要な売却経費や、引越し代の交渉を行なう必要があり、これらの交渉ごとは、その項目ごとに予備交渉、本交渉、確定報告が必要です。

複雑かつ繊細で忍耐力の必要な交渉が必要ですので、債務者であるあなたが行なう場合、かなり大変で任意売却の最大のデメリットです。

任意売却会社に依頼しても交渉は自分でするように言われることもあるようです。任意売却を依頼する場合、債権者との交渉は誰がやるのか?という点についてよく確認していただきたいと思います。
※当事務所に任意売却のご依頼をいただいた場合、これらの交渉は当事務所で行います。

〇必ず成功するとは限らない

不動産を売却する価格について、債権者の同意が必要です。また保証人がついている場合も保証人の同意が必要です。

債権者や保証人の同意が得られない場合、任意売却はできません。
※任意売却が可能かどうかは当事務所で交渉しますので、お客様が事前に債権者に同意を得ていただく必要はありません。

〇時間に限りがある

住宅ローンの返済が滞ると、債権者である銀行は法的手続きで貸した資金の回収を図ろうとします。
法的手続きで、貸し金を回収することを「競売」言います。

競売は一旦申し立てると、自動的に手続きが進んでいき強制的に不動産が売却されてしまいます。任意売却は、この競売が完了するまでの間に成功させる必要があり、間に合わないと、競売での強制売却となってしまいます。

〇依頼する任意売却業者の選定

任意売却経験が浅い会社ですと、段取りの不手際、債権者と交渉する能力の不足、買主への説明スキルの不足などが考えられます。
任意売却は限られた時間の中で成功させる必要があるので、経験が豊富で且つ、処理能力がある会社に依頼する必要があります。

〇内覧の立会い

競売の場合は、購入希望者に家の内部を見せる必要はありませんが任意売却は、一般の売却と同じように、購入希望者に家の内部を
見学させる必要があります。

見学者が必ず購入するとは限らないので、見学者の数だけ内覧に立ち会あう必要があります。

——-【任意売却のデメリットここまで】——

以上が任意売却のデメリットとして考えられるものです。状況によって該当するものと、しないものがあると思います。では、次に任意売却のデメリットと誤解されやすいものを挙げていきますね。

〇引っ越さなければいけない

任意売却をするからと言って、必ず引っ越さなければならない。ということはありません。確かに住宅を売却すれば普通は引越しをすることになりますが、任意売却にはいくつかの種類があり、引越しをしなくても良いものもあります。

〇借金が残る

任意売却をしたからと言って、借金が残るとは言い切れません。むしろ競売よりも、売却できる金額が高いことが多く、債務を全額払えた事例もあるほどです。

残った債務の処理の方法は概ね3つの方法があります。
任意売却後に残った借金の処理の仕方をご覧下さい。

〇保証人に迷惑がかかる

確かに、不動産を売却しても借入が残ると保証人にも請求されます。しかし、保証人に請求がされるのは、任意売却をしたからではなく
住宅ローンの返済が滞ったからです。

また、競売で売却され多額の債務が残ることを考えれば、一般的に競売よりも高い値段で売却できる可能性のある、任意売却を行い
少しでも債務を減らすことは、保証人の負担を軽減させる効果があります。

〇ブラックリストに載る

これも誤解のあることです。
任意売却は一般的に、住宅ローンの返済の遅滞→代位弁済→任意売却(又は競売)という流れになりますが、いわゆるブラックリストに載るタイミングは住宅ローンの返済の延滞若しくは代位弁済のタイミングとなります。

従って、任意売却若しくは競売になったからブラックリストに載るということにはなりません。

〇自己破産しなければいけない

任意売却をしたとしても、競売で家を取られたとしても、イコール自己破産をしなければいけない。ということは一切ありません。

先ほどの任意売却後に残った借金の処理の仕方という記事に記載した通り、自己破産しない解決方法もあります。

〇会社をクビになる

ブラックリストは金融機関以外は見ることができません。競売の情報は裁判所で、見ることが出来ます。

しかし、「任意売却」という情報は一般に公開されることはありません。破産をすれば、一部の業種(弁護士、税理士、宅地建物業者、
生命保険募集人等)で資格停止となりますが任意売却をしただけでは、資格停止とはなりません。

また、仮に破産をしたからと言って、会社は破産の手続きがなされたことを理由として破産者を解雇することはできません。任意売却でも同様です。

〇妻、子供に借金が残る

債務者である本人が死亡すれば、相続人に負債が相続されます。この場合は、相続放棄の手続きを行なえば、負債は相続されません。
債務者が生存している限り、その負債は妻や子供に移ることはありません。

——【よくある誤解ここまで】——

いかがでしたか?
既にご存知の事もあったと思いますし、誤解されていたこともあるのではないでしょうか?

私達は任意売却の注意点や気をつけるべきポイント、競売との違いについて、わかりやすくアドバイスとサポートを行なっておりますので、遠慮なくご相談くださいね。

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