不動産の囲い込みとは？

不動産の業界用語で「囲い込み」という言葉を聞いたことがありますか？

こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。
今回は不動産業界用語で「囲い込み」について分かりやすく説明していきますね。

「囲い込み」は任意売却に限った専門用語ではなく、一般の不動産売却でよく見られます。
細かく言うと、任意売却の専門用語ではありませんがご容赦下さい。

では早速本題に入りましょう。
・・・とその前に、不動産流通の仕組みについて全く知らない。という方は不動産流通の仕組みという記事をご覧になってください。

・・・はい。では不動産通流の仕組みが分かったところで、「囲い込み」の解説です。

囲い込みの関係図

下の図をご覧下さい。

「囲い込み」を簡単に言うと、販売協力会社の営業妨害をする事により、自社の利益を倍増させる違法手段。です。

顧客を自社に誘導させることにより、売主、買主両方から仲介手数料を得ようとする姑息な営業方法で、大手不動産会社に良く見られます。

何故囲い込みをするのか？

一言で言えば、自社の利益を上げるためです。

縦軸に「儲かるか儲からないか」、横軸に「モラルに沿うか沿わないか」というマトリックスを考えてください。

囲い込みは、「モラルに沿わないけれど自社が儲かる」から行われるのです。

不動産の売却活動において「モラル」とは何か？
1日でも早く、1円でも高く売れるための活動をすることです。

この為には、自社だけではなく、業界全体で販売活動を行うことが必須ですが、それで売れても依頼された不動産会社はいわゆる片手にしかなりません。
片手というのは、売買当事者の片方から仲介手数料を受領することで、5000万円の物件の場合156万円（税別）です。
これで満足しない不動産会社は、囲い込みをすることにより、買主からも仲介手数料を得ようとします。
結果、会社の収益は倍額の312万円になります。

囲い込みを行なうための驚愕の手法

では具体的にどのような方法で「囲い込み」をしているのでしょうか？

• 販売協力会社の広告活動を承認しない
• 販売協力会社の内覧希望者を承認しない
• 販売協力会社からの連絡を取りつがない
• レインズに情報を載せるが販売協力会社に紹介しない

小さい妨害方法は他にもありますが、一言で言うと、販売協力会社が営業をしようと思っても、自由にできない。ということに尽きます。

囲い込みされていることが判明したら？

囲い込みが判明したら、そのままにしておく訳には行きません。
このような会社に依頼していては、時間という貴重な財産が失われてしまいます。
即刻、専任（専属専任含む）を解除しましょう。

私達住宅ローン緊急相談室はこのような違法で悪質な「囲い込み」がなされているかの調査を無料でしております。
また、媒介契約の解除手続きについてもサポートしております。どうぞ安心して、遠慮なくご相談ください。

依頼している会社に囲い込みを辞めるように申し入れたら？

囲い込みをしていることが判明した場合、「それなら依頼している不動産会社に囲い込みを止めるよう申し入れをすれば良いのではないか？」と思うかもしれません。

確かに、囲い込みさえしなければ売れる可能性がありますから、この考えは自然な事だと思います。

しかし、結論から言えば、依頼している不動産会社に囲い込みを止めるように申し入れをしても意味がありません。

何故ならば、依頼している不動産会社は依頼者に黙って囲い込みをしている会社です。
また、担当者が個人的に囲い込みをしていることはなく、会社の方針として囲い込みをしています。

モラルよりも自社の利益を優先する会社です。
そのような会社が、囲い込みの指摘をしただけで止めることはありません。

残念ながら誰もが聞いたことがある超大手不動産会社が、囲い込みをしています。

引用：ダイヤモンド不動産研究所2018年6月1日公開（2021年6月29日更新）記事

いかがでしたでしょうか？
囲い込みが発覚した場合、契約解除することがベストです。