親子間売買時の住宅ローン

こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山 善昭です。

今回は親子間売買の融資についてのお話で、カテゴリーは任意売却コンサル杉山善昭のブログになります。

先日、弊社のホームページを見た某金融機関から連絡がありました。
住宅ローン緊急相談室でサポートをしている「親子間売買」の融資の件でした。

ご存知の方も多いと思いますが、親子間売買をする際の最大のネックは「融資」なのです。
そもそも親子間売買をしようとするときは大抵、親の経済状態が悪化している場合で親子間売買というよりは、「親名義のローンを子供名義にして年数を延ばして返済額を低く抑えたい」というニーズがあるのです。
しかし、親名義のローンを子供名義にするのは非常に困難です。

そこで、次の発想として出てくるのが「親子間売買」なのです。

親子間売買をする際に気をつけたいポイント

親子間で不動産を売買するときに気をつけなければいけないことが
相場と借金残額の関係です。

相場=借金残高であれば問題ありませんが、大抵「相場<借金残高」若しくは「相場>借金残高」という状態ですので、釣り合いが取れるように現金を用意する必要が発生してしまうのです。

具体的に例を挙げましょう。
相場が5000万円で借金残高が6000万円の場合を想定しましょう。もし親子間の売買代金が5000万円であれば、親は売却するために1000万円用意しなければなりません。

親が1000万円用意できないので売買価格を6000万円にしてしまうとどうなるでしょうか?
売買価格を6000万円にしても融資は6000万円出ません。この場合の融資が相場の75%までであれば5000万円×75%=3750万円が融資ですから、6000万-3750万円=2250万円の自己資金が必要になります。
更に悪いことに、相場が5000万円のものを6000万円で身内に売買すると、子供から親へ1000万円の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。

親子間売買のハードルが低くない話が進んでしまいましたが、決して不可能なものではなく、条件が揃えば実現可能です。

今回は一般的な金融機関が積極的に扱いたがらない「親子間売買の融資」を積極的に取り組む金融機関が増えたので、弊社としては収穫がありました。

親子間の売買に限らず、夫婦間の売買や兄弟間の売買でも使えるスキームです。

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