競売にかけられたマンションを売る方法

裁判所から突然「競売開始決定通知」という通知が届いて驚いていませんか?

こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山 善昭です。

銀行や保証会社が、住宅ローンの貸し金の回収を図る手段が、競売手続きです。

この通知が来ると、残念ながら今まで通り、毎月分割払いをして払うことは不可能になります。
「残っている借金を全額、一括で返済」すれば、競売はストップしますが、そんなお金があるのなら、そもそも苦労しませんよね。

では、競売開始決定通知が届いてしまったら、競売であなたのマンションが安く叩き売りされるのをただ、指をくわえて見ているしかないのでしょうか?

確かに競売の申立てが成されると、不動産に差押え登記というものが自動的に着いてしまうので、勝手に売れないと思ってしまうかもしれません。

競売が開始しても諦める必要はありません

競売の申立てを銀行や保証会社がしたとしても、まだ打つ手は

あります。

「自力で売る」という方法が残されています。
不動産に差押え登記がなされたとしても、売却することは可能です。

銀行と折衝して、売却価格の摺り合わせなどをしたり、買主に差押え登記が解除できる見込みについて説明しなければいけませんが、売却することは可能です。

但し、一般の不動産売却と違って、特殊なスキルが必要になりますから、マンションの近くの不動産屋さんならどこでも大丈夫ではないので注意が必要です。

同じ医者でも、内科と脳外科が違うように、同じ不動産業でも任意売却は特殊な業務になり、扱える専門家は非常に少ないです。

競売にかけられたマンションを売る手順

さて具体的な手順のお話をしましょう。

まずは、銀行や保証会社に連絡して、「任意売却をする意思」を伝えます。
この時、相手は、任意売却を依頼する不動産業者を聞いてきます。

決まっていれば、その不動産会社の名前を出しますが、決まっていなければ「未定」と言えばOKです。

「未定」と言うと、相手は、「不動産業者を紹介しましょうか?」と言ってくるケースがあります。

しかし、これは断ったほうが賢明です。

銀行や保証会社が紹介する不動産会社は、「回収を第一目的」とした会社です。
買い手が決まっていないのに、「早く引越をしろ」と要求したり、売ることが第一、あなたの都合は二の次。という会社である可能性が高いのです。

事実上、依頼者はあなたではなくて、債権者である銀行や保証会社ですからね。

「任意売却をする意思」を伝えた後は、不動産業者の選定です。
依頼された不動産会社は、任意売却が可能な金額を査定し、債権者に提出、承認を取ります。

その手続きを経てようやく販売開始です。
この後は、ほぼ一般の不動産売却の流れと同じです。
内覧者が来て、購入希望者が発生すれば、売買契約を結び、お引越、名義変更登記、代金受領、ローン返済。という順番になります。

借金が残ったらどうなる?

売却後に住宅ローンが残るケースももちろん考えられますので、説明をしておきましょう。

売却後に残った借金は、概ね三つの解決方法があります。

○自己破産
○示談
○何もしない

自己破産はそれほど説明しなくても良いかと思います。
残っている借金を合法的に払わなくても済む手続きですね。

示談については、説明が必要でしょう。
たとえ数百万円の借金が残ったとしても、毎月返済可能な金額、例えば1万円などを支払っていくことで処理する方法です。

メリットとしては、自己破産する必要がないので、お金がかからないことが挙げられます。

最後の何もしない。については、消極的解決法で、簡単に言うと、債権者が取立てを諦めてくれるのを待つ。という方法です。一昔前はテレビなどで、損金処理という言葉が使われていましたが、それです。

但し、諦めてくれる保証はどこにもありませんので、あまりおすすめできる解決方法ではありません。

残った借金をどうするかは、お部屋を売却した直後でも、数ヶ月先、数年先に決めても大丈夫です。

売却するのに必要なお金は?

不動産の売却には、売却諸経費というお金が必要になります。
いくら必要なのでしょうか?

不動産の状況によっても変わりますが、収入印紙代、仲介手数料、登記費用などがかかります。
中でも一番大きなお金は、仲介手数料で売れた金額の3%+6万円+消費税がかかります。
2000万円のお部屋だとしたら71万2800円ですね。
印紙代は1万円程度、登記費用は住宅ローンの件数にもよりますが、3万円から5万円程度になります。

売却経費が用意できない時は?

一般的な不動産会社では、売却経費が払えない方からの不動産売却依頼は受けません。

住宅ローン緊急相談室では、返済にお困りになっているあなたの為に、不動産の売却経費をお手元から出さなくても、不動産売却が出来る方法を提供しています。

具体的には、売れたお金の中から経費の支払いをし、残ったお金を銀行に返すという方法で、もちろん銀行の了解も得た上で行います。

競売開始決定が来てお困りでしたら、お気軽にご相談下さい。

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