競売にかけられたマンションを売る方法。住み続ける売却法もあり

裁判所から突然「競売開始決定通知」という通知が届いて驚いていませんか？
こんにちは、任意売却の専門家杉山　善昭です。
銀行や保証会社が、住宅ローンの貸し金の回収を図る手段が、競売手続きです。

この通知が来ると、残念ながら今まで通り、毎月分割払いをして払うことは不可能になります。
「残っている借金を全額、一括で返済」すれば、競売はストップしますが、そんなお金があるのなら、そもそも苦労しませんよね。

では、競売開始決定通知が届いてしまったら、競売であなたのマンションが安く叩き売りされるのをただ、指をくわえて見ているしかないのでしょうか？

確かに競売の申立てがなされると、不動産に差押え登記というものが自動的に着いてしまうので、勝手に売れないと思ってしまうかもしれません。
しかしそれは誤解です。

このページでは競売の申立てがなされたマンションを任意売却する方法について、宅地建物取引士の杉山が解説しています。

競売が開始しても諦める必要はありません

競売の申立てを銀行や保証会社がしたとしても、まだ打つ手はあります。

と言っても、銀行と何とか交渉して分割払いを続けていくようなことはできません。
どうして、競売の申立てがなされると、いままでと同じように分割払いができなくなるのでしょうか？

その理由は、住宅ローンの返済が滞ることにより、分割払いの権利を失っているためです。
法律用語で、期限の利益の喪失とは？と言います。

分割払いの権利が無くなると、「残っているローンを一括で返済する」か「競売で強制的に売却される」かという二択になります。と普通の不動産会社は言うかもしれません。

しかし、実は第三の「自力で売る」という方法が残されています。

自力で売るというと、「差押が付いているから無理でしょ？」と思われるかもしれませんが、不動産に差押え登記がなされたとしても、売却することは可能です。

一般的には、不動産の売却をする際、売却時に一括でローンを返済する必要があります。

「そうそう！うちも売ろうと思って不動産屋に相談したけど、売ってもローンが残っちゃうからダメですって言われました！」

そういわれたことがある人も多いと思います。

確かに、残っているローンを全額返済できないなら売れません。と不動産屋さんに言われたかもしれません。
しかし、普通の不動産会社ではそれも無理ないことです。

任意売却という特殊な売却方法を知らない普通の不動産会社はたくさんあります。
大手なら安心と思うかもしれませんが、基本的に大手は任意売却の不動産の取り扱いには消極的です。

銀行と折衝して、売却価格の摺り合わせなどをしたり、買主に差押え登記が解除できる見込みについて説明しなければいけませんが、結論として
「競売が始まった不動産を売却することは可能」です。

但し、一般の不動産売却と違って、特殊なスキルが必要になりますから、マンションの近くの不動産屋さんならどこにでも依頼できる訳ではないので注意が必要です。

同じ医者でも、内科と脳外科が違うように、同じ不動産業でも任意売却は特殊な業務になり、扱える専門家は非常に少ないです。

また、近くの不動産会社の場合、自宅が競売にかかっているというネガティブな情報がご近所に漏れてしまう可能性もあります。
宅建業者には守秘義務があるので、顧客のプライバシーを守る必要がありますが、どこまで徹底されているかは疑問が残ります。

競売にかけられたマンションを売る手順

さて次は具体的な手順のお話をしましょう。

大きく分けて二つのルートに分かれます。

「不動産会社を決めずにスタートする」か「不動産会社を決めてスタートする」かです。

不動産会社を決めずにスタートする

こちらを選択した場合、銀行や保証会社などの債権者に連絡して、「任意売却をする意思」を伝えます。
この時、相手は、任意売却を依頼する不動産業者を聞いてきます。

決まっていなければ「未定」と言えばOKです。

「未定」と言うと、相手は、「不動産業者を紹介しましょうか？」と言ってくるケースがあります。

しかし、これは断ったほうが賢明です。

銀行や保証会社が紹介する不動産会社は、「回収を第一の目的」とした会社である可能性が高いと言えます。
買い手が決まっていないのに、「早く引越をしろ」と要求したり、売ることが第一、あなたの都合は二の次。という会社である可能性を否定できません。

事実上、依頼者はあなたではなくて、債権者である銀行や保証会社ですからね。

「任意売却をする意思」を伝えた後は、不動産業者の選定です。
依頼された不動産会社は、任意売却が可能な金額を査定し、債権者に提出、承認を取ります。

その手続きを経てようやく販売開始です。

不動産会社を決めてスタートする

不動産会社を先に決めてスタートする場合は、まず銀行や債権者ではなく不動産会社に相談する所から始めます。

依頼する不動産会社が決まったら、銀行や保証会社などの債権者に連絡して、「任意売却をする意思」を伝えます。
依頼する不動産会社を聞かれますのでそのまま答えていただければ結構です。

不動産会社を決めてスタートするかしないか？については先にどちらに連絡をするか？という違いだけです。
オススメは、後者の不動産会社を決めてスタートする方法です。

理由を説明しましょう。
不動産会社を先に決めないで債権者とやり取りが始まった際、ついうっかり余計な一言を言っただけで、売却契約やその後の負債の支払い方法に取返しの付かないことが発生する可能性があるからです。

任意売却はどのタイミングから動きだすのがベストなのか？
住宅ローンの支払いはどうすれば？管理費修繕積立金の支払いは？引越先をどのタイミングで見つける必要があるのか？等々様々な要素を勘案して進める必要があります。

依頼を受ける不動産会社は任意売却のトータルコーディネーターをする役割があるのです。
債権者に連絡する前に、不動産会社と相談しておくことは精神的にも非常に楽になります。

販売活動に関しては、ほぼ一般の不動産売却の流れと同じです。
内覧者が来て、購入希望者が発生すれば、売買契約を結び、お引越、名義変更登記、代金受領、ローン返済。という順番になります。

一般の不動産売却と違う点は、
●任意売却専用の契約条文にしておくこと
●売却した売買契約書を債権者に提出し、承認を得る工程があること
となります。
この点は依頼した不動産会社が折衝をしますので、依頼者にとってそれほど負担にはなりません。

但し繰り返すようですが、任意売却業務に長けていない不動産会社では困難な業務となります。

ここでは任意売却の手順について簡単に説明をしましたが詳しくは下記のページで説明をしていますのでご覧ください。

売却しても引越さない売却法

一口に不動産を売却すると言っても、単純に売却する方法だけではありません。
売却先によっては、引越しをせずに済む売却法もあるのです。

不動産を購入する買主は概ね「買って自分で使う人」「買って人に貸す人」「買って転売する人」に分けることができます。
この中で「買って人に貸す人」に売却することができれば、引越しをせずに済みます。

「買って人に貸す人」とは不動産投資家です。
投資家は、購入した不動産を人に賃貸します。

この売却方式をリースバックと言います。
日本語で言うと売却後賃貸と呼びます。

この方式で売却をご希望する場合は、こちらの記事をご覧下さい。

借金が残ったらどうなる？

売却後に住宅ローンが残るケースももちろん考えられますので、説明をしておきましょう。

売却後に残った借金は、概ね三つの解決方法があります。

○自己破産
○示談
○何もしない

自己破産はそれほど説明しなくても良いかと思います。
残っている借金を合法的に払わなくても済む手続きですね。

自己破産が先か任意売却が先か？とよく質問を受けますが、任意売却と自己破産は別ものです。
任意売却にしろ、競売にしろ不動産を売却後に残った借金をどう処理するのか？という対処法の一つに自己破産があります。

こちらの記事も併せてお読みください。

示談については、説明が必要でしょう。
たとえ数百万円の借金が残ったとしても、毎月返済可能な金額、例えば1万円などを支払っていくことで処理する方法です。

メリットとしては、自己破産する必要がないので、お金がかからないことが挙げられます。

最後の何もしない。については、消極的解決法で、簡単に言うと、債権者が取立てを諦めてくれるのを待つ。という方法です。一昔前はテレビなどで、損金処理という言葉が使われていましたが、それです。

但し、諦めてくれる保証はどこにもありませんので、あまりおすすめできる解決方法ではありません。

残った借金をどうするかは、お部屋を売却した直後でも、数ヶ月先、数年先に決めても大丈夫です。

売却するのに必要なお金は？

不動産の売却には、売却諸経費というお金が必要になります。
いくら必要なのでしょうか？

不動産の状況によっても変わりますが、収入印紙代、仲介手数料、登記費用などがかかります。
中でも一番大きなお金は、仲介手数料で売れた金額の３％+６万円+消費税がかかります。
２０００万円のお部屋だとしたら７１万２８００円ですね。
印紙代は１万円程度、登記費用は住宅ローンの件数にもよりますが、３万円から５万円程度になります。

売却経費が用意できない時は？

一般的な不動産会社では、売却経費が払えない方からの不動産売却依頼は受けません。

住宅ローン緊急相談室では、返済にお困りになっているあなたの為に、不動産の売却経費をお手元から出さなくても、不動産売却が出来る方法を提供しています。

具体的には、売れたお金の中から経費の支払いをし、残ったお金を銀行に返すという方法で、もちろん銀行の了解も得た上で行います。

競売開始決定が来てお困りでしたら、お気軽にご相談下さい。
任意売却の経費については下記の記事で詳しく説明していますのでご覧ください。