瑕疵物件(問題のある不動産)の任意売却

今回のテーマは「瑕疵物件の任意売却」です。

「かしぶっけん」と読みます。
瑕疵についてお詳しくない方もいらっしゃると思いますので、先に瑕疵について解説ますね。
瑕疵とは、本来あるべき性能が欠落していることをいいます。
民法では、
「瑕疵のある意思表示」
「代理行為の瑕疵」
「瑕疵ある占有」
「瑕疵担保責任」
「工作物の瑕疵」
などがありますが、このサイトは不動産のサイトです。

タイトルにある通り、瑕疵物件について話を進めていきますね。

瑕疵物件聞くと、直ぐに欠陥住宅が思い浮かぶのではないでしょうか?
確かに、欠陥住宅も瑕疵物件の一つではありますが、それだけではありません。

大きく三つに分けることができます。
まず最初に「物理的な瑕疵」です。
先ほど出た、欠陥住宅はこちらに含まれます。
その他、経年変化による雨漏り、地盤の沈下による不等沈下、住宅設備の故障などがこのグループです。
そうそう、家賃を払わない占有者が居る場合もこちらに含まれます。

次に、「心理的瑕疵」です。
例えば、元ゴミ屋敷、過去に自殺や他殺があった、火災で全焼したなどがこのグループです。
人の死亡は、通常ありえることですので、老衰や病気で死亡したものは瑕疵とはいえません。
但し、死亡の発見が送れて、警察にて変死体扱いになった場合などは、程度によって瑕疵に含まれる場合があります。

最後に、「法律的瑕疵」です。
法律に違反している状態で、例えば、違反建築物、他人の権利であるもの、道路の通行権がないものなどがこのグループに属します。

さて、瑕疵物件は売却することができるでしょうか?

答えはYES。瑕疵物件でも売却することができます。
但し、一般的な相場に比べて高く売れることはもちろんなく、逆に一般相場よりも低下します。

どのくらい低下するかは、歌詞の程度、需要の多寡など総合的な要因で変わりますので、一概に言えません。
一般相場に比べて安くしか売れないなら、何だか損だな。と思うかも知れません。

しかし、毎年かかる固定資産税、都市計画税は瑕疵があるからと言って安くはなりません。
可処分価格が低下しているのにもかかわらず、税金は変わらないのです。

もったいない話だと思いませんか?

更に、瑕疵のある物件の大部分は賃貸をする場合でも、賃料相場が安くなります。
つまり、収益性も低下するのです。

従って持っているだけでマイナス財産化となるケースが多く、競売の評価も低下します。

任意売却をすると、競売よりも高く売れる可能性が高く、イコール負債を減らす効果があります。
一般的な不動産会社は瑕疵のある不動産を扱いたがりませんが、当事務所では瑕疵のある不動産の任意売却業務を承っておりますので、下記フリーダイヤルからお気軽にご相談下さい。

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