‘三郷市の任意売却’ 一覧

三郷駅近のマンション任意売却成功

2015-07-18
三郷駅近くのマンションのお引渡し準備でした。
前日、無事引っ越しが終わり、明後日最終手続きを行います。

区分所有者の変更届や、不動産の名義変更の登記申請書類、領収書、鍵の引き渡し等、漏れがないように注意して準備をします。

任意売却の場合はこれに加えて、各債権者に配当する金額を記載した、売却内容一覧表も作成する必要があります。
債権者が認める経費だけで作成した売却内容一覧表、債権者が認めない経費も含めた売却内容一覧表を作るので手間が二倍かかります。
算数が得意で良かったなと思う瞬間です。

債権者の認めない売却経費の話が出たので、触れておきましょう。

債権者によって多少の違いがあるのですが、たいてい、不動産売買契約書に貼付する印紙は売却経費として認めません。
その他、管理費修繕積立金の遅延損害金、自治会費、室内クリーニング代などです。

細かく書くとまだありますが、この辺にしておきましょう。

任意売却を日常的に扱っていれば、このあたりの話は知っていて当然ですが、任意売却業務に慣れていない不動産会社に依頼するとこういった点でトラブルになる可能性がありますので、注意が必要ですね。

ここで注意、配慮しなければいけないものがあります。
それは不確定な債務。

例えば、駐車場利用料などで管理会社と揉めていたりすると、引き渡した後になってから未払い利用料が確定する可能性もあります。
売主が払わないと買主が払うことになり、大変な問題になります。

管理費の遅延損害金なども、清算時の日付が分からないと1円単位で計算できません。
正確な金額が分からないと、延滞金がいくらで、それをいくら負けてもらうのか?という交渉も管理会社とすることができません。
今、管理会社と書きましたが、結局決裁権限は、管理組合にあります。

理事が複数いる組合さんだと、理事会を開かないと決議できないことも珍しくありません。

極端な例ですが、一年に一回しか理事会が開かれないマンションもありました。
このようなマンションですと事実上、交渉できません。

不確定な債務がある場合、最悪のことを考えて負債全額を払えるように準備しておく必要があります。
備えあれば患いなしといいますからね。

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埼玉県三郷市の任意売却相談

2014-12-22
こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山 善昭です。

埼玉県は三郷市三郷からマンション売却のご依頼がありました。
債権者は埼玉系金融機関と三郷市役所そして管理会社です。

今まで頑張って住宅ローンを支払ってきたのですが、とうとう限界を迎えてしまってどうしたら良いのか?
というご相談でした。

状況をお聞かせいただくと、「良くそこまで頑張ってきたな。」という状態で、とっくの昔に破綻してもおかしくない状況でした。
HL058_L破綻しないように頑張ったおかげで、逆に長い期間精神的にも金銭的にも負担が大きくなってしまうことが良くあります。

今回のご相談も正に、頑張りすぎて傷口が大きくなってしまった状態でした。
もっとも、ご家族がいれば、「何とかしなきゃ!」という思いがありますから、誰も攻めることはできません。
責任感が強ければ強いほど陥りやすいのです。

さて、今回のご相談もそうですが、このような状態になった場合、一にも二にもやるべきことがあります。

破綻しかけた場合の最優先事項とは?

真っ先にすべきことは、どこかからお金を借りてきて住宅ローンを返済することではありません。

「家計を正常化すること」です。

毎月の収入と支出のバランスが取れていなければ、行き着くところホームレスになってしまいます。
それでは困りますよね。

管理費の支払いを止めれば、会計の収支があうのか?
住宅ローンの支払いを止めれば、家計の収支があうのか?

傷口が浅いところから検討することが大切です。
しかし、支払いを止めると、当然別の問題が出てきますよね。

支払いを恒久的に止める必要があるのか、それとも一時的に止めればOKなのか?を検討して、前者ならマイホームを手放すことを検討しなければなりません。

支払いを止めなければ家計が正常化しないのなら、そのマイホームはあなたにふさわしくない住まいです。

マイホームの目的はあなたの○○

家はあなたを幸せにするもの。
あなたを幸せにしない家なら、あなたには不要なのです。

人生で一番優先すべきことは、家族が幸せに暮らすことで、マイホームに住むことではありません。
マイホームは幸せへの手段にしか過ぎないのです。

話を元に戻しますが、今回のご相談案件。
立地は非常に良いので、売却自体はそれほど問題ありません。
問題はいくらで売れるか?です。

少しでも良い条件で売却できれば、それだけ残る債務が減りますからね。
高く売却するためには、不動産の魅力を余すところなくアピールして宣伝することが必要です。

不動産業だからといって、不動産のことだけ分かっていれば良いとのではありません。
意外と知られていないことですが、コピーライティング能力やパンフレット作成能力が求められるのです。

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