‘解決事例’ 一覧

小金井市の任意売却成功しました

2015-04-25
東小金井駅中央線東小金井駅から歩いて10分強の閑静な住宅地にある戸建住宅。
ご相談を受けたのは、公売期日の20日前でした。

こんにちは、任意売却の専門家、杉山善昭です。
今回は、残された時間が極端に少ない任意売却のお話です。

東京都小金井市の不動産。
任意売却のご相談の電話は非常に緊迫していました。

「もう、ダメでしょうか。。。」不安な声は相談者さんの悲痛な心。

お話を伺うと、
・税金の滞納+不動産の差押え
・住宅ローンは無し
・公売の期日迄残り20日
という状態でした。

役所が行う「公売」とは?

「公売」というのは、不動産を強制的に売却して納税させるために、役所が行う手続きです。

ご相談者は持っている不動産を売却する意思はあるようでしたが、ご近所の不動産会社に相談してもうまく行かなかったようです。

緊急を要するご相談という事で、スケジュールを調整し、ご自宅へ急行して直接お話を伺うことにしました。

行ってみて分かったのですが、建物の維持管理は全くされておらず、良くない状況です。
以前相談した不動産屋さんがダメだったのは、この影響もあるだろうな。。。
若干不安な気持ちを抱えながら、面談での個別相談を行いました。

任意売却相談の基本的な順番があります。
1.このまま何もしなかったらどうなるのか?
2.現時点でどのような選択肢があるのか?
3.どの方法なら家計が正常化するのか?
4.その方法を実現するためにはどのような障害があるのか?
5.実現する可能性がどの程度あるのか?

今回のケースでは、
・公売の期日迄に買主を見つけ、代金を支払ってもらわなければならない。
・代金を支払い日迄に引越しができない。

という制約の中で、実現可能な方法を見つける必要がありました。
時間的余裕がほとんどなく、更に一般的な売買条件を変える必要もあったのです。
(一般的な売買取引は、代金の支払いと明け渡しは同時に行います。)

急がなければいけません。
依頼者さんと方針を決め、早速動くことに。

しかし、買い手を探す活動をする前に、やる事があります。

小金井市役所不動産の調査です。
法律的な規制や、ライフライン、接面道路なです。

調査をすすめると、次々に不具合が見つかりました。
少々の問題が出る事はよくある話ですが、それにしても多い。

もちろん、その問題を解決する方法を考えるのは、専門家の私の役目。
経験が試されます。

時間がない中で最高の結果が!

小金井市税金納付証結果的にこの事案。
公売期日の4日前に、公売取り下げする事に成功しました。
写真は納税した納付書です。
スゴイ数でしょ?
これだけ納税すると、スッキリします。

売主の引越は猶予するという条件付きで売買を成立させましたので、引越もゆっくりできた!と依頼者にも喜んでいただきました。
時間がない中で、協力してくださった司法書士さんにもお礼を申し上げます。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


リースバック&買戻し予約で任売成功【来店回数0回】

2014-04-05

リースバックで任意売却

◎このような状況でした

【債権者又は金融機関】
アプラス、固定資産税、他クレジットカード

【お支払いができなくなった理由】
リストラ後の就職が決まらなかった

【滞納期間】
競売申立てられ後1ヶ月

【相談者の希望】
なにしろ済み続けたい、将来買い戻したい

◎解決へのポイント

●投資家の探索

●建物の状態と耐用年数

●買戻し金額

◎解決までの流れ

親から相続した不動産なので、できれば手放したくない。という強い思いがありました。民事再生法も検討しましたが、見込みがなく、競売の申立てもされていることから任意売却を選択が最良であることが分かりました。「住み続けたい」「買い戻したい」というご希望がありましたので、リースバック&買戻しを検討したのですが、ここで問題が発生しました。

【任意売却検討時に発覚した三つの問題とは?】

建物の耐用年数の問題、家賃の問題、買戻し金額の問題という三つの問題です。
まず、耐用年数の問題についてですが、リースバックですから投資家が購入することになります。しかし、建物が法定耐用年数を超えているため、修繕費が膨大にかかることになり敬遠される可能性が高くなります。
次に、家賃の問題です。投資家が購入できる上限から算出された家賃を依頼者が払うことができないことが分かりました。
最後の買戻しの問題です。投資家に売却した金額と同じ金額では買戻すことは出来ません。理由は投資家が購入する際に支出する、登記費用や不動産取得税がありますし、購入金額と売却金額がほぼ同じではキャピタルゲイン(売却益)がありません。その為、買戻しに関しては、売却価格にプレミアをつけることが一般的なのですが、そもそも売却代金が高いと買戻し金額も高くなってしまいます。その為、買戻す際の資金に不安があったのです。

【三つの問題を全て解決したある発想とは?】

売却金額、賃料、買戻し金額は全て連動しますので、それぞれを同じ割合減して解決する方法を提案しました。
ここでは具体的な数値を書けませんが、売却代金を一般相場から一定割合減額とし、家賃と買戻し金額も同じ割合で減額したのです。
こうする事により、支払い可能な家賃となり生活が安定します。
建物が耐用年数を超えている点については、最近流行りのDIY賃貸を取り入れ、基本的修繕や改修は借主負担とする賃貸契約とすることで、全ての問題を解決した任意売却を成功させました。

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市街化調整区域でも任意売却成功【来店回数0回】

2013-04-11

jirei6.1

◎このような状況でした

【債権者又は金融機関】
東京三菱UFJ(エムユーフロンティア)

【お支払いができなくなった理由】
契約社員期間が切れて再契約できなかったため

【滞納期間】
4ヶ月

【相談者の希望】
引越し代の捻出、税金の精算

◎解決へのポイント

●銀行の同意

●税金の差押さえ

●不便な立地

◎解決までの流れ

住宅を購入してからわずか2年半で破綻という案件でした。ある程度返済が進んでからの破綻の場合、債権者の同意が得られやすいのですが、融資実行から破綻までの時間が短すぎて、債権者の同意が取りにくい状況にありました。

この方は、ずっと勤めていた会社(契約社員)か再度、契約をしない旨を通告されたそうです。これが引き金で一気に破綻。債権者との交渉が始まり、一つ一つ丁寧に説明をし理解を得るように進めました。
当初はスピード破綻に懐疑的な債権者でしたが、次第に担当者も理解を示していただき、スムーズに販売活動金額が決定したことは幸いでした。

この物件、最寄り駅は金沢文庫駅なのですが、駅からバス便の場所で更に市街化調整区域という立地。市街化調整区域と言っても、従前から宅地であった為建替え等の問題はなかったのですが、近くに商業施設、医療施設、教育施設がない所がネックになりそうな物件でした。

不便な場所ながら、住宅設備や日当たり、ゆとりのあるカースペースなどを

謳い文句に販売をしました。誤算だったのは、税金の差押さえの解決方法が決まった後に、新たな税金参加差押さえが入ってしまった事。

せっかく、売買契約の一歩手前まで進めた商談は流れてしまいました。再度、販売活動を行い程無く、新しい購入希望者が見つかり任意売却を成功させました。

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敷地境界が分からない土地でも任意売却成功【来店回数0回】

2013-03-18

jirei5.1

◎このような状況でした

【債権者又は金融機関】
横浜銀行(横浜信用保証)

【お支払いができなくなった理由】
収入が安定せず離婚して更に家計が大変になってしまった。

【滞納期間】
1ヶ月

【相談者の希望】
自己破産は嫌なので少しでも借金を少なくしたい。

◎解決へのポイント

●売却できる価格

●室内の状態

●隣地の境界杭

◎解決までの流れ

単純売却のご依頼で自己破産は何としてもしたくないというご希望があり、限られた時間内でどれだけ高額で売却できるか?が勝負でした。問題は隣地との境界石が見つからず、どこか敷地の境界か分からない状態という事。本来であれば、測量会社に依頼し境界杭を入れてもらうのですが、依頼者の経済状態ではとても測量代を捻出することはできません。結局、「境界杭非明示」つまり、「敷地の境界がどこだか分からない」状態で販売活動をすることにしました。
幸いなことに、古い測量図が合ったので、敷地境界のおおよその位置は把握でき、また、敷地境界石を再設置するために過分な手間、費用がかからないことが分かりました。

結果的に「境界杭非明示」を条件で購入するという買主が見つかり、ほぼ市場価格での取引となり、任意売却を成功させました。

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電話で任意売却相談メールで任意売却相談


鬱病で他人と接触不可能でしたが任意売却成功【来店回数0回】

2013-03-18

jirei4.1

◎このような状況でした

【債権者又は金融機関】
住宅金融支援機構(エムユーフロンティア)・管理会社

【お支払いができなくなった理由】
うつ病を患い、仕事が出来なくなってしまった。

【滞納期間】
1ヶ月

【相談者の希望】
管理費も溜まってしまい肩身が狭くなってしまった。この先の返済の見通しもないので精算したい。

◎解決へのポイント

●本人の病状

●債権者との交渉

◎解決までの流れ

ご相談を受けたのは、まだ滞納したてで時間的余裕がありました。問題はご主人のご病気で、人と会って話しをしたりすることが困難でした。
住宅支援機構の債権はエムユーフロンティアが債権回収委託を受け交渉相手になったのですが、「一度は本人から連絡をするように」と再三言われました。ご本人の状態も話したのですが、主張は変わりませんでした。

弁護士を代理人にして、金融機関への通知業務を委託しようかという事まで検討した程です。幸いなことに、病状が少し回復したのでご本人からの連絡もクリアでき任意売却をスタートすることができました。

ご依頼された物件は室内の使用状態も良好で、直ぐに買い手が見つかり任意売却を成功させました。売買契約、名義変更登記の際もご主人の病状に配慮し、極力人と接触しないで手続きが完了できるようにしました。

◎利用者の声

最大の問題は本人が人と会えないことでした。主人は職場のストレスで仕事を休みがちになり、とうとう仕事が出来ない状態になってしまいました。

私と娘も働いていましたが、主人の収入がなくなってはとても住宅ローンを払い続けることはできません。気が付いたら貯金も底をつき、一日も早くどうにかしなければいけないと焦りました。主人の変わりに私が不動産屋をまわりましたが、不動産の名義が私でないので手続きができないと断られました。

しかし、主人はそんな状態でも、動くことができず外出は不可能でした。住宅ローン緊急相談室さんで出張相談をしていると聞いて、早速申し込みました。最初、主人は同席できなかったのですが、私達の状況を分かってくださり主人が極力、他人と会わずにすむような方法を考えてくださいました。

最悪の場合、本人に代わって弁護士が全て代理人となって売却手続きを進行できるように準備をしてくれたので、安心してお願いすることができました。結果的に本人が少し回復したので、必要最低限の関係者との手続きを済ませ全てうまく行きました。競売になったら、と考えるとぞっとします。頼んでよかったです。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

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今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
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