【第12話】絶対に失敗しない不動産投資の方法

何故不動産投資が失敗するのでしょうか？
当たり前すぎる現実を無視していることがその原因です。

ではその当たり前すぎる現実とは？
任意売却の専門家杉山善昭が解説。

こんにちは。任意売却の専門家、杉山善昭です。

今回は不動産投資についての話をしたいと思います。

私どもの事務所には不動産投資失敗してしまったという方がよくいらっしゃいます。だいたい失敗したパターンというのは同じです。他の番組でもお話ししたとは思いますが、セミナーに行き、将来の不安を煽られたり投資で成功してる人が実際壇上に上がり、こんな生活ができるよみたいな植え込みをされ、あなたにもできますよと言われローン組んで買ってしまうという、非常に短縮して申し上げるとこのような感じです。数年すると赤字になったり、不動産会社がなくなったりすることで、不動産事業がなり行かなくなり、ローンの返済もできなくなり破綻してしまうということです。今回はどうして破綻したのかというところではなく、破綻しないようにするためにはどうすればいいのかというお話をしたいと思います。

不動産投資は私も何個かやってますが、私が不動産投資をする時に一番気にしていることはわかりますでしょうか？もちろん表面の利回りや立地、空室ができないようにというのはもちろんあります。私が一番気にしていることは、おそらくどこ不動産投資セミナーや不動産投資の本でほぼ言っていないと思います。少なくとも私が見た中では一個も書いてありませんでした。一番肝心要のことは、入居者がいなくても払っていけるかどうか、これにつきます。不動産投資というのは家賃が入ってくることによって成り立つビジネス、というような認識が皆さんあると思います。ということは家賃が入ってこない可能性もあるわけです。例えば入居者がいなければ家賃が入ってこない、サブリース会社は「サブリースを組んでるから安心ですよ」のようなことを主張します。しかし私の会社にご相談に来られる方の多くはそのサブリース会社が行方不明になってしまったり、連絡がつかなくなってしまっています。なのでサブリースというのは絵に描いた餅だと思っていたほうがいいです。サブリースがあることによって、あなたのリスクが無くなることはありません。リスクとしてはほぼ100に近いリスクがあるということです。しかも、少し話がそれますが、サブリースを組んでることによって入居者が誰だか分からないという現象が起こります。というのも、入居者の選定はそのサブリース会社が行なっているわけですから、入居者情報があなたの所には届かないということになります。そうするとサブリース会社が飛んだ瞬間に、このマンションのこの部屋にはそもそも人が住んでいるのかどうか、誰が住んでるのか、いつから住んでるのか全くわからない状態でスタートしなければいけないというわけです。サブリースはリスクの低減にはなりません。

話を戻しますが、家賃が入って来ないのが MAX のリスクです。つまり入居者が0、もしくは滞納されたその物件の維持管理費、マンションの場合は修繕積立金と管理費それから固定資産税、戸建ての場合は固定資産税、あとは修繕が適宜に出てくるのでその維持費、ローンも含めてですが、これが入居者なしでも自分の収入から支払いができるかどうか、ここが一番大事なところです。ここが大丈夫であれば、不動産投資は理屈上破綻しません。なぜなら、例えるとお小遣いで不動産が買えるということを意味してますから、お小遣いがなくても我慢すれば済む話ですよね。ところが赤字が出るということは、お小遣いでも足りない部分がマイナスで出てしまいます。マイナスの分をどこから持ち出しをするか、借金を重ねるしかなくなってしまいます。重ねた借金はいつか崩壊するというのは相場が決まってます。

不動産投資は家賃がゼロ円だとしても、自分の収入で払っていけるかどうか、ここが一番重要です。これを超えるような不動産投資はするべきではないです。なので何も持ってない人が、例えば5000万のアパートを買ってしまったとき、ご入居者ゼロだったら間違いなく払っていけません。これは無謀としか申し上げる言葉がないです。厳しくて本当に申し訳ないです。

私が持ってる不動産は何個かありますが、個人でサブリースをしているものもあります。これに関しても、入居者がいなくても僕の生活が破綻しないようになっています。しかしもちろんこういうことをやると、レバレッジが効きません。ですから大儲けはできません。ただ破綻するリスクも極端に低いです。レバレッジをかけて大儲けすることが人生の目的だったらリスク覚悟でやったらいいと思います。その覚悟なく、不動産投資をするのはやめたほうがいいです。例えばワンルームマンションの一室でしたら、地方都市に行けば200万とか300万円で売っています。これをローンを組んで買っても、月々の返済はそんなにびっくりするような金額にはならないはずです。家賃が入ってくればそれを全額繰り上げ返済の原資に当て、とにかく返済を終わらせる。そしてまた一つ買う、こういうやり方をすると時間はかかります。しかし破綻するリスクは極めて少ないです。

不動産投資は不動産事業です。売り上げが0の時もあるということを想定して、それでも破綻しないかどうかで不動産投資をすると失敗は基本的にはありません。

ということで今日は厳しい話もしましたが、ぜひ不動産投資をやる方は気をつけていただきたいです。そして今もう行き詰ってる不動産投資家さんは、一刻も早くその行き詰まってる状況を傷口が深くならないうちに終了することをお勧めします。いつでも相談に乗ります。

今回はここまでです。また次回お会いしましょう。

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