任意売却の専門家杉山善昭です。
このページはタイトルの通り、不動産の流通にお詳しくない弁護士様向けの記事となります。
離婚時の財産分与、相続不動産の遺産分割などにより複数の当事者が不動産売却をしようとする場合、下記のような合意を取り付けようとする弁護士さんが一定数いらっしゃいます。
「別紙目録記載の不動産は申立人、相手側双方が各自が委任した不動産業者にて買主を探し、●●年●月●日迄に双方が提出した買付証明の内、より高額の買主に売却をするものとする。」
確かに、不動産会社同士を競わせて、より有利な条件で売る為に有効であるように見えます。
一見何の問題もなく、公平な取り決めに見えるかもしれません。
しかし、このような合意の元、不動産を販売することは避けなければいけません。
なぜでしょうか？
このような取り決めは、「2人の弁護士に事件の解決を依頼するけれど、より良い判決を得た弁護士にだけ報酬を払う」と言っているのと本質は同じです。
「より良い判決を得た弁護士だけに報酬を払う」という依頼をされたとしたら、その弁護士さんは一生懸命業務をやるでしょうか？
よほどヒマな弁護士さんでも、受任しないでしょう。
不動産業界でも同じです。
一般媒介で仕事を受ける不動産会社は、専任で媒介契約が取れない不動産会社です。
何故なら、一般媒介で依頼を受けた不動産売却案件と専任媒介で依頼を受けた不動産案件では、圧倒的に後者の優先順位が高くなるからです。
従って一般媒介で受けている不動産は、仕事の合間にやる程度の位置づけになってしまいます。
弊社では一般媒介での依頼はお受けしておりません。
理由は専任媒介の仕事があるからです。
どこで決まるかも分からない一般媒介の仕事に時間を使う位なら、専任媒介の業務に時間を割く方が圧倒的に合理的であることは言うまでもありません。
何故、双方がそれぞれ任意の不動産会社に一般媒介で依頼することが良くないのか？
まずは、依頼をされる不動産会社側のお話をしました。
次に、マーケットのお話しをしましょう。
原告側の依頼した不動産会社をAとしましょう。相手側が依頼した不動産会社はBです。
AとBの内、より高い金額で買付申込書を優先するとどうなるでしょうか？
A社は4,500万円で販売活動をしているとします。
B社はより高く売るために、4,800万円で販売をしたとします。
では、家を探しているお客様の立場になって考えてみてください。どうなるでしょうか？
不動産情報が掲載されているポータルサイトはスーモ、アットホーム、ホームズなどたくさんあります。
同じ物件が4,500万円と4,800万円で販売されているのです。
4,800万円で販売している不動産会社から購入する理由がない事は言うまでもありません。
つまり、「より高額の買主に売却をする」という文言は入れても意味がないのです。
マーケット無視の自己満足な文章でしかないということです。
ただし、4,500万円で販売していた所、A社は4,300万円で購入する顧客を探し出し、B社は4,200万円で購入する顧客を探し出した場合。
より高額というよりも、より値引きの少ない方。と言った方が適切ですが、これなら多少理解はできます。
お客様側からの視点でもう一つ問題点を指摘しましょう。
例えば、販売する期限を3ヶ月後までにしたとしましょう。
販売直後A社で買主が見つかったとしても、「より高い方」という文章が入っている場合、B社は3ヶ月かけてより高い金額で購入する買主を探せばよい事になります。
つまり、A社経由で申込みをした買主候補は販売直後に購入申し込みをしたとしても、3ヶ月間待たなければなりません。
よほど良い物件でなければ買主は、買えるかどうか分からない物件の為に3ヶ月も待つことはありません。
では次に、「契約条件」について指摘をしましょう。
離婚等で揉めている不動産は、売主側の足並みが揃っていないことが多いです。
不動産を売却するという事は、売主として契約に責任を持つことになります。
例えば、瑕疵担保責任。
これは、買主に不動産を引き渡し後、一定期間内に不動産についての瑕疵が発見された場合、売主が補修などを行うというものです。
足並みが揃っていない売主が責任を取ることができるでしょうか？
住宅ローンなどの返済が残っていて、売却しても資金がギリギリであることも珍しくありません。
売却しても手元にお金が残らない場合、瑕疵担保責任を免責という条件を付けて販売をすることが望ましいです。
望ましいですが、瑕疵担保保証付きの売り物件と保証なしの売り物件では、売却可能価格は後者の方が当然低下します。
価格は低下しますが、後々問題が発生しない条件で不動産を売却することも、売主の利益になります。
不動産の売却は単に「価格」だけを比較して買主を決定するのではなく、総合的に比較しなければならないのです。
他にも、「住宅ローン特約」付の買主は住宅ローンが組めるかどうか契約後でないと確定しない。
「買い替え特約」付の買主は自宅が売れなければ購入できない。
「境界明示条件」付きの場合、境界明示ができなければ契約の履行ができない。
ざっと挙げましたが単なる価格だけでは、比較をすることができないことがお分かりになると思います。
では、結局どうすれば良いのか？解説をしましょう。
それぞれ任意に指定した宅建業者が共同で専任媒介契約受ければ良いのです。
JVです。
依頼された二つの不動産会社はそれぞれ協力し、成約に向けて努力するのです。
多くの弁護士さんは、依頼する不動産会社の仕事は買主を探すことだと勘違いしていますが、それは間違いです。
リンク記事をお読みください。
では、最後にまとめます。
●一般媒介で依頼しても真剣に販売活動をする不動産会社はいない
●「より高く」という言葉はマーケット無視の言葉である
●一般媒介で依頼する相手が見つかったとしても販売価格は同一にする必要がある
●購入申し込みをした買主を待たせることは困難
●不動産の売却は価格だけが重要ではない
●共同専任が理想
文章を作るのであれば、
「それぞれが任意の宅建業者に売却を依頼することができるが、当該依頼された宅建業者は共同専任媒介業務を行い成約に向けて努力をしなければならない」
これで充分です。
