このページは、金融機関の回収ご担当者様向けのページです。
金融機関は部署の移動も激しいので、任意売却や不動産取引、不動産流通の仕組みにお詳しくない方が突然、任意売却を担当をしなければならないことがあることを、私達は承知しております。
ベースとなる不動産関係の知識が相違していると、不毛なやり取りが生まれます。
不毛なやり取りは、お互いの時間の浪費につながり、また遅延損害金が発生している状態は債務者様にとってデメリットになり、時間が経過する事に建物の減価償却が進むこと、未納管理費が増加することは債権者様にとってもデメリットになります。
任意売却や不動産取引、不動産流通の仕組みにお詳しくないご担当者様からよく寄せられるご質問をまとめましたのでご覧いただければ幸いです。
任意売却業務に不慣れなご担当者様から寄せられるご質問
Q：一般媒介にしないと複数の不動産会社が販売活動を行えませんよね？
A：いいえ、専属専任媒介、専任媒介であっても複数の不動産会社が販売活動を行うことができます。
専属専任、専任、一般媒介という契約方式は、売主が販売を委託する契約方式に過ぎず、販売活動ができる不動産会社の数が制限される訳ではありません。
専任系の契約の場合、売主は1社の不動産会社にしか依頼をすることができませんが、依頼された不動産会社はレインズという不動産情報データーベースに依頼された不動産を登録することにより、結果、複数の不動産会社が販売活動をすることが可能となります。
詳しくは不動産流通の仕組みというページがありますので、ご覧ください。
従って、弊社が専任媒介を締結している不動産について、御行とお付き合いのある不動産会社が販売活動を行うことは可能です。
Q：取引に関与する不動産会社が2社になった場合、仲介手数料も2社分必要ですよね？
A:いいえ、不動産取引に関与する不動産会社が2社であっても3社であっても売買価格から控除する仲介手数料は同じです。
仲介手数料は物件価格が400万円を超える場合、物件価格×3％+6万円（税別）となります。
従って、
「売主」－「専任業者兼買主側不動産会社」－「買主」
「売主」－「専任業者」－「買主側業者」－「買主」
「売主」－「専任業者」－「中間不動産会社」－「買主側業者」－「買主」
どのパターンでも売買代金から控除する仲介手数料は価格×3％+6万円（税別）で変わりません。
※物件価格が400万円を超える場合の仲介手数料です。
Q:一般媒介か専任媒介か媒介契約の種類を債権者が指定できますか？
A：いいえ、媒介契約の種類を決める権限は、不動産所有者にあります。
いうまでもなく、債権者様は、弊社が提示した金額で任意売却を承認されるか否かの権限、競売申立ての権限を持っています。
任意売却は、債務者だけの意向で進めることはできませんし、債権者様だけの意向でも進めることができません。
お互いの理解、協力があってこそ成功します。
ご理解、ご協力をお願いいたします。
Q：専任系の契約にするメリットを教えてください
A:窓口が1社になるという点に尽きます。
仮に売主が100社の不動産会社に一般媒介で依頼をした場合、その100社が不動産売買手続き、売却の交渉などをするために、御行に電話、訪問等の連絡をする事になります。
金融機関として対応できるでしょうか？
弊社は、住宅金融支援機構から委託を受けている（株）住宅債権管理回収機構、日立キャピタル株式会社、エムユーフロンティア株式会社の他、大手銀行の保証会社であるSMBC債権回収株式会社、りそな保証株式会社、みずほ信用保証株式会社他（敬称略）多数の債権者様とお取引をさせていただいておりますが、専任媒介契約を締結することについて過去、何らの指摘も受けておりません。
手前みそですが、弊社が創業以来、積み重ねてきた実績です。
住宅金融支援機構所定の書式である「任意売却の申出書」には依頼する不動産会社を記載するようになっていますが、1社のみの記載を前提とした書類になっております。
また、住宅金融支援機構公式サイトの「任意売却手続の流れ」においても、媒介契約は専任（専属専任）と記載されています。
下記住宅金融支援機構公式サイト
この事から、債権者様の多くは窓口が1社になる専任系媒介契約を望まれているということがお分かりいただけるかと思います。
Q：販売開始前に販売価格を協議するメリットを教えてください
A：いうまでもなく、任意売却は競売によらず任意で売却することです。
任意での売却を成功させるためにはよりスムーズな販売計画を立てる必要があります。
例を挙げて説明をさせていただいた方がよろしいかと思います。
例えば、販売価格について債権者様と事前協議なしで販売をしたとします。
弊社が販売価格は1億が妥当だと判断し、販売活動を行った結果、買主が見つかり、1億で買主が見つかった旨、債権者様に報告をする。
検討していただいた結果、債権者様では1億1,000万円でないと承認できないという結論が出たとしましょう。
債務超過をしている不動産の任意売却は債権者様の意向を無視して進めることはできません。
この場合、新たに1億1，000万円で買主を探す事になります。
今まで1億で販売していたものが、ある日突然1億1，000万円に値上げされていたとしたらどうなるでしょうか？
マーケットの不信を買うことになります。
1億で買主を募集していた時間が無駄になり、更に市場からの信頼も失うのです。
販売価格について債権者様との事前協議は、結果的に資金回収までの時間を短縮するものです。
ご協力をお願いいたします。
Q：販売活動中の定期報告は債権者にもしてくれますか？
A:はい、弊社は専属専任媒介を締結しておりますので、依頼者である売主様には毎週1回業務報告を行っております。
まったく同じものを債権者様に報告することもできますし、月一回ペースというご要望も承ります。