こんにちは、任意売却の専門家、宅地建物取引士の杉山です。
不動産を購入する際、「こんなに諸経費がかかるの？」と驚かれた方もいらっしゃると思います。
不動産売却時にも高額な諸経費がかかるのでしょうか？
このページでは不動産売却時にかかる諸経費についての解説をしていきます。
売却経費を支払う余裕がない。という方はページ中段の「売却経費が払えない人はどうすればよいのか？」をご覧ください。
このページの目次
一般的な不動産売却の経費
まずは、一般の不動産売却をする際に発生する諸経費について解説していきます。
任意売却に関する費用は一般と違いますので、後半をご覧ください。
収入印紙代
売買契約書に貼付する税金です。売買価格によって変動します。
- 1,000万円超～5,000万円：1万円
- 5,000万円超～1億円：3万円
と言った具合です、現在は減税期間中です。
その他の価格帯の収入印紙については国税庁：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置をご覧ください。
仲介手数料
買取以外で売却をする場合、仲介手数料が必要となります。
400万円を超える不動産の場合、価格×3％+6万円+消費税という計算方法です。
例えば5,000万円の不動産の場合、156万円+消費税という計算になります。
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている場合に必要となる経費で司法書士報酬と登録免許税という税金の合計になります。
住宅ローン借り入れ1件につき、2～3万円程度となります。
境界明示費用
戸建てや土地を売却する場合で、敷地境界標が視認できない場合や測量図が古い場合に必要となる費用です。
土地の広さ、周辺環境によって変わってきますが、概ね20～80万円程度必要となります。
境界石が視認できていて、、地積測量図が登記所に登記されていて、且つその境界について隣地の所有者の承諾印がある場合、境界明示費用はかかりません。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンの返済が残っている場合、金融機関によって一括返済をするための事務手数料が必要となります。
借入をしてからの経過年数、残債によって変動し、ゼロ円～数十万円というケースも。
任意売却をする場合の経費
任意売却をする際の経費は、基本一般の売却と同じ考えです。
但し、どのような任意売却をするか？で売却経費の取り扱いが変わってきます。
売却して残債が完済できる場合
この場合の売却諸経費は、一般の不動産売却の経費と全く同じ考え方です。
売却して残債が完済できない場合
この場合の売却諸経費は、一般の不動産売却の経費と一部取り扱いが異なります。
また、期限の利益を喪失していないと残債が完済できない売却事態を認めていない金融機関もありますので注意が必要です。
※参考記事：期限の利益とは？
売却しても残債が返済できないというという場合、「返済しきれない負債が残る」ことを意味します。
この場合、売却そのものについて債権者の同意を得る必要があります。
債権者によって多少扱いが異なりますが、売却の経費として認めるものと、認めないものがあります。
認める可能性が高い経費
- 抵当権抹消費用（但し上限金額指定あり）
- 仲介手数料
売却経費ではないが認める可能性が高い支出
- 未納管理費
- 未納修繕積立金
- 抵当権に優先する未納税金
売却経費ではないが認める可能性が多少あるもの
- 転居費用
認めない可能性が高い経費
- 売買契約書に貼付する収入印紙
- 境界明示費用
売却経費ではなく認めない可能性が高い支出
- 不用品処分費用
- 抵当権に優先しない未納税金
- 未納管理費等のよる遅延損害金
- 未納の駐車場利用代金
- 未納駐輪場利用代金
※尚、住宅ローン一括返済手数料は、期限の利益を喪失している場合は発生しないことが多いので記載していません。
必要な経費の確認方法
ご自身で各所に連絡をして、一つ一つ確認することで売却経費を確認することはできなくもありませんが、漏れがあると大変です。
私たちが確認を致しますのでご安心下さい。
売却経費が払えない人はどうすればよいのか？
売却経費について、解説をしてきましたが、「手元にまとまったお金がない」という方も多いかと思います。
「残債」＞「売却可能額」の場合、売却にかかる諸経費を売却代金から支払いができるように債権者と交渉をするという方法があります。
弊社で受任する不動産任意売却業務の多くが「残債」＞「売却可能額」の状態です。
もちろん、売却代金から売却諸経費を捻出できるように折衝し実現しています。
この折衝が成功すると、売却経費をお手元から捻出しなくても不動産の売却をすることができます。
未納管理費、修繕積立金に注意
先ほど「売却経費として債権者が認める経費」の所で触れましたが、基本的に未納管理費、未納修繕積立金は売却代金の中から支払う事ができます。
しかし、遅延損害金、駐車場代、駐輪場代を売却経費として売却代金から支出することについて、ほとんどの債権者が認めていませんので注意が必要です。
未納税金に注意
未納税金は、売却経費ではありませんが、売却時に処理をしなければならない可能性が高いです。
「未納税金は分割で払っているから大丈夫」と思っている方もいらっしゃいますが、この思考はとても危険であることが実務上多いです。
尚、「抵当権に優先する税」「抵当権に優先しない税」の二つがあり、扱いも異なります。
解説すると永くなりますが、抵当権が登記された日よりも前から発生している税金は税金に優先権があり、逆の場合は抵当権に優先権があるという話なのですが、分かりづらいので
※参考： 滞納処分と強制執行等との手続の調整に関する法律
売却経費支払のタイミング
では次に各種諸経費の支払いのタイミングについて解説していきます。
各種諸経費があるので、その都度支払をしていくのですが、売却諸経費のほとんどは売却手続きの一番最後。
つまり買主に鍵を渡して売買代金を受け取る際に支払います。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
売却の諸経費は、購入時ほどではないことが多いですが、それでも安くはない金額が必要となってきます。
各項目を漏れなくご自身で確認することは不可能ではありませんが、やはりプロに任せた方が安心です。
もし売却したとしたら、どの程度費用が発生するか？
無料でご相談をすることができます。
また、これらを全部自分で調べてから相談しようという思われるかもしれません。
しかし、ご自身で調べるのはなかなか難しく、時間も手間もかかります。更に言えば調べた結果が不正確であるといったことも、実務上多く遭遇します。
私の場合、いくら必要になるのか？をお知りになりたい場合は、下記から、お電話、フォーム等でご相談されることをお勧めします。
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