代位弁済とは?

代位弁済とは
今回は「代位弁済」という専門用語の解説です。

代位弁済とは一言で言うと、保証人があなたの借金を立て替えました。ということになります。

「イヤ、保証人なんて誰にもなってもらっていないよ」とおしゃる方も多いかと思います。
しかし、実は、あなたが住宅ローンを借入れするときに、保証人を立てていたのです。

実は連帯保証人がついていた!?

確かにほとんどの人は親族や友人には頼んでいないはずです。
では誰に頼んでいるのか?

保証会社という会社に保証人になってもらっているのです。

保証会社とは、銀行の子会社であることが多いのですがこの銀行の子会社が、あなたの保証人になっているのです。
但し、住宅金融支援機構など一部の住宅ローンは保証会社が付いていないこともあります。

銀行の保証会社があなたの借金を立替払い

一定期間返済が遅れてしまうと、分割払いの権利が無くなってしまいます。
これを期限の利益の喪失と言います。


期限の利益を喪失すると、銀行はあなたに返済してもらうことを諦め、保証会社から一括返済してもらいます。

これを代位弁済といいます。

あなたの代りに払う。という意味です。
その為、銀行はあなたから返済が無くても、まったく困らないのです。

負債が残るような任意売却が代位弁済後でないと出来ないのも、これが理由です。

さて、せっかくですから代位弁済後の事も少しお話しましょうね。
お時間がある方だけお読み下さい。

保証会社はあなたに代わって、銀行に一括で返済をします。
保証会社があなたに変わって借金を銀行に一括返済したということになります。

代位弁済によってあなたの借金はなくなった・・・のではなく今度は保証会社から建替えたお金の返済を要求されます。

毎月の支払が出来ないから、今まで払うことが出来なかったのに一括で借金を返済しろと言われても、出来るはずもありません。

「一括で払えるくらいなら、とっくに払っているわ!」と突っ込みを入れたくなる気持ちは十分分かります。

勿論、保証会社もそんなことは百も承知です。
では、返せないことが分かっていて何故請求するのか?

手続きを進めるためです。
マニュアルで決められた通りのプロセスを経ないと先に進めないからなのです。

お役所的ですね。

返済の要求を無視をしていると保証会社は競売の申し立てを行います。

住宅金融支援機構(旧公庫)は代位弁済がない

住宅金融支援機構(旧公庫)の場合、代位弁済という仕組みがありません。
あるのは、「期限の利益を喪失」だけです。

前述した通り、代位弁済前にも「期限の利益の喪失」があります。
正確に言うと、「期限の利益の喪失」→「代位弁済」という事になります。

繰り返しになりますが、住宅金融支援機構等一部の住宅ローンは、保証会社がついていませんので代位弁済はありません。

借入している住宅ローンに保証会社が付いているか付いていないかを確認する方法は、借入時に交わした金銭消費貸借契約書や保証委託契約書を観れば判明します。
もし、書類を無くしてしまったので分からない。。。という場合でも大丈夫です。

私どもが変わってお知らべすることができます。

話を元に戻します。

債務者に残っているローン残高を一括請求して、支払がない。任意売却もしない。という事になると、債権者は競売の申立てをすることになります。
但し、債務者が任意売却の申し出をすると、一定期間競売の申立てを止めることができます。

何故かというと、住宅金融支援機構も競売ではなく任意売却を望んでいるからです。
参考ページ:住宅金融支援機構公式サイト:任意売却をお勧めする理由をご覧ください。

住宅金融支援機構HPより引用
1.常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。
2.任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除できる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。
3.裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。

ご覧のように、金融機関においても、競売よりも高値で売れるという認識を持っていることが分かります。
イコール売却後の負債が少なくなり、結果、自己破産をしなくても済む可能性が高まる。という事になります。

代位弁済の通知が来たら何をするべきかというと、まずは「任意売却ができる状態なのか?」を調べる必要があります。
というのも未納税金が多かったり、債権者が多数いる場合などは、簡単に任意売却ができないからです。

ではどうやって任意売却ができる状態かどうかを調べれば良いのか?という点ですが、こちらについては、専門家が判断する所になりますので、まずはご相談ください。

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演、
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