住宅ローンが払えない時の解決法

借りたものは返す」ということは当たり前のことかもしれませんが、どうしても住宅ローンが払えないという時、ありますよね。そんな時はどうしたら良いのでしょうか?住宅ローン払えない

こんにちは任意売却コンサルタントの杉山 善昭です。
この記事は「住宅ローンが払えない時の解決法」というテーマで書いてきます。
払いたいのは山々だけど、どうしても家計が苦しくて家のローンが払えない。。。
払えないと銀行から督促の電話が来たり、手紙が来たりして怖い。
そんな時もありますよね。

私の事務所には、払いたくても払えなくてお困りになっている方がたくさんご相談にお見えになります。
大丈夫。
住宅ローンが払えない時、どのように考えれば良いのか順番に説明していきますね。

住宅ローン。返済する義務はありますが

返済できない女性
返済日に住宅ローンが払えないと、「大丈夫かな、だいじょうぶかな。いつ銀行から連絡が来るかな」ドキドキする日が続きますよね。

住宅ローンが払えない理由としては様々で、急な支出やリストラの他病気やケガもあるかと思います。

一口に、住宅ローンが返せない。と言っても、その背景はいろいろあると思います。
ざっと挙げてみましょう。あなたはどれにあたりますか?

1.住宅ローン以外の借入が多くて返済できない場合
2.住宅ローンそのものが返済できないが収入の回復が見込める場合
3.住宅ローンそのものが返済できず、収入の回復も見込めない場合
4.税金の滞納が多くて、完納の見込みがない場合
5.税金の滞納が多くて、完納の見込みがある場合

払えなくなる原因

住宅ローンの返済ができなくなり、「もう払えない」というケースには必ず原因があります。
比較的多い原因を見てみましょう。

・自己資金ほぼゼロ購入

自己資金ゼロで購入してしまった。
中には車のローンも一緒に組んでしまった。という事例もあります。

このような例は、厳しい言い方ですがそもそも家のローンを借りるべきではない状態だったというケースが多いです。
日常生活で貯金ができない状態で、住宅を購入すると破たんする確率が一気に上昇してしまうのです。

・キャッシング

真面目な人であればある程、陥りやすいのがキャッシングです。

毎月の住宅ローンを遅らせないために、不足分を借りてくる生活が続き、気が付いた時にはリカバリー不能になっている状態。
ご相談の現場でもよく聞きます。

キャッシングが多い方が良く検討するのが、民事再生法による対応なのです。
住宅を残して、住宅ローン以外の負債を圧縮する方法です。

しかし、「普通の生活をしていてたらお金が足りなくなったので、借金が増えてしまった。」という背景がある場合、その赤字家計の根本的要因をなくさない限り、民事再生をしても何の意味もなくなってしまいます。

・離婚

もはや現代では珍しいことではない「離婚」
年間に結婚するカップルが3に対し、離婚するのは1という現実があります。

いつどこの家庭が離婚しても、何ら不思議なことではない時代になってしまいました。
特に共働きの世帯では、離婚によって一気に生活破たんしてしまう可能性が高いです。

離婚の際に一番障害となるのが、「夫婦の信頼関係が破たんしている」という点。
双方それぞれ主張があり、家のことだけではなく、慰謝料、養育費、財産分与の話がごちゃ混ぜになり収集がつかず家の問題も解決しないまま時間だけが過ぎてゆくということが珍しくありません。

確かに、複雑な問題があるので仕方のないことかもしれません。

しかし、この時に、決断を遅らせば遅らせただけ損害が増えていく傾向があるので注意が必要です。
特に離婚時に負債が多く自宅を売却できないのでそのままにしておく。という選択はもっとも避けるべきです。
離婚するということは、夫婦の関係を断ち切るということです。
不動産だけ残すと後々、年老いてから問題が噴出する可能性があります。

・リストラ、病気

自分ではどうすることもできない、事象です。
そういう意味では、あなたは被害者とも言え本当にお気の毒だと思います。

このケースは、家を購入した時には全く想定できなかったことです。
不当解雇や、思わぬ事故、病気など、想定外の事態が発生して生活が破たんしてしまうケース。

収入が激減して蓄えも一気になくなりますから、ある意味防ぎようがないかもしれません。
住宅ローンが払えなくなってしまう事例の中で、一番お気の毒な原因です。

・予想を超える教育費

お子様がいれば、当然成長するにつれ教育費や養育費が必要になります。

しかし、公立高校に落ちてしまった、大学受験に失敗して浪人してしまった。
どうしてもスポーツ選手になりたくて寮生活になってしまった。
留学したいといって・・・

親としては、子供にできるだけのことをしたいですよね。

例えそれが不可能なことだとしても。

教育費と家のローン。両立させることは相当大変です。
高校大学というタイミングで、住宅ローンの返済が不可能になるケースが増加しています。

あなたの状況次第で変わる対処法

家計の状況
支払いが厳しい。いったいどうしたら良いのか?
パニックになってしまうことも良くあります。

しかし、基本的なことを考えれば問題は意外とシンプルです。
あなたの今の生活。
「一時的に支払いが困難」なのか、それとも「恒久的に支払いが困難」なのか。
シンプルですがここが重要なのです。

一時的に支払いが困難な状態でしたら、その一時的に金策をすれば、良いことになります。
しかし、恒久的に支払いが困難なら、一時的に金策をしても問題を先延ばしすることに過ぎません。

根本的なことに目をつむり目先の事だけ解決しても、きっとあなたの心は晴れないでしょう。

いずれにしても返済が出来ずに放っておくと、銀行から「法的手段を取ります」と連絡があり、裁判所で強制的に売却。
払えなければ=競売手続きで強制的に家を売られてしまうことになります。

市場価格の半値近くで売られてしまうかもしれない競売。
競売で家を手放した方は本当に気の毒に思います。
住宅ローンの支払いができなくてお困りになっている方が少しでも救済される仕組みが必要だと痛感します。

そういった意味では、現在の金融システムは冷たい仕組みです。
「もちろん借りたものは返す」ということは当たり前のことかもしれませんが、35年もの長期間、何事もなく返せる。ということのほうが珍しいのではないでしょうか?

住宅ローンが払えないときの5つの勘違い

早く任意売却に取り掛かった方が得では?

・住宅ローンの返済が遅れたらすぐに退去しなくてはならない。

「支払い不能=すぐに立ち退き」と思っている方が以外と多いですが、返済を延滞してもすぐには立ち退きになりません。
金融機関によってまちまちですが、
「督促」

「返済不能」

「期限の利益の喪失」

「一括返済要求」

「一括返済不能」

「競売申し立て」

「立ち退き」
という流れです。

従って、直ぐに立ち退きということはありません。
どんなに早くても立ち退きまでは数カ月かかります。

おおむねですが、住宅ローンの返済が遅れだしてから3か月程度で、残額一括の請求を求めるニュアンスで督促がなされます。
6か月程度遅れるとほぼ確実に一括返済の要求が届きます。

金融機関の混雑状況により多少の時間のズレはありますが。

その間にできることはたくさんあります。

・月々の返済が遅れてもボーナスで支払えば大丈夫。

この誤解は危険です。
住宅ローンの借り入れをする際の約定で取り決めしているはずですが、毎月の返済が遅れたら即、残債を一括返済というものもありますし、3カ月延滞したら一括返済というパターンもあります。

ボーナスで払いうチャンスは年間二回ですから、最大半年遅れるということになります。
半年延滞すると、ほとんどの金融機関で期限の利益の喪失。つまり分割払いする権利を失ってしまいます。

・住宅ローンの督促が来ても払えるまで連絡しない

お気持ちは分かりますが、払えないなら一日も早い相談が必要です。
と言っても、金融機関に払えないので返済を待ってください。という相談は無理です。

例えば、一定期間金利だけの支払いに変更してもらう事など、返済条件の変更ができる可能性があります。
但し、後述しますが目先の支払いだけを何とかすることは良くない方法です。

一定期間金利だけにするということは、その分後から負担が増加しますし、そもそも赤字家計が解消されない限り金利だけの返済にしても意味がない場合がありますので注意が必要です。

更に言うと、金融機関への相談は返済が遅れてからするのではなく、遅れる前に相談することが重要です。

・ブラックリストに載る

多くの方が勘違いしていることなのですが、まずブラックリストというリストはこの世に存在しません
但し、どこの誰が、どこからお金を、いつ借りて、どのように返済しているか?
という情報は存在します。

この情報は、究極の個人情報なので、現在借り入れをしている金融機関か、これから借り入れをしようとしている金融機関でないと、借入情報を入手することができません。

この借り入れ情報には、過去の返済履歴、現在遅れていなか?過去の返済が遅延した事がないか?何かの返済が貸し倒れになっていないか?などの情報が記載されます。

筆者の業界では、
ブラックレベル3貸し倒れ
ブラックレベル2貸し倒れ後弁済
ブラックレベル1返済遅延履歴
と呼んでいます。

ブラック1は、例えば5か月前の返済が1週間遅れた。というような事例です。
現時点では返済の遅れがないが、過去遅れたことがある。という経歴。

これも、小さなブラックなのです。

金融機関は、この過去の返済履歴を見て貸付をしても良いかどうか総合的判断を行うのです。

・金融機関が家を売る

これも誤解です。
金融機関が家を売ることは基本的にありません。
「代物弁済予約」という権利を不動産につけている場合、返済不能イコール、家の名義が金融機関に移動しますが、現在使われている融資のほとんどは、抵当権という権利です。

抵当権という権利は、返済できない場合裁判所の競売手続きで家を売りますよ。という権利で以下のプロセスを踏みます。

①遅れている返済を督促

今月分が遅れていますので、至急支払ってください。というレベル。
この中では、一番程度が軽い状態。

銀行の担当者から、電話や手紙が送られてきます。
延滞開始初月から数カ月はこのパターンです。

②一括返済予告

このままだと、遅れている分だけではなく、残っている残債全額を一括で返してもらうことになりかねません。という脅しの文章。
大変なことになるので、一日も早く払ってくださいという督促です。

「個人信用情報(いわゆるブラックリスト)にも掲載されてしまいます」という文言もこのあたりで入ってきますが、前述した通り実際には既に返済遅延履歴は掲載せれています。

③一括返済要求

分割払いの権利が無くなったので、一括で残っている残債を返してくださいという内容です。

毎月の返済すらできないのに、全額なんて無理に決まっているじゃないか!とお感じになると思いますが、競売の申し立てをするのに必要な事務手続きなのです。
この段階になると、それ以降分割払いの交渉は無理です。

④競売の申し立て

一括返済ができないから、競売の申し立てをする。という理屈です。
というのも、一括返済の義務がない状態で競売の申し立てをすると、分割払いの金額だけしか競売で配当を受け取ることができないのです。

もし毎月の返済が7万円である場合、その金額までです。
それでは困るので、競売申し立て前に全額返済の義務を発生させることになります。

競売の申立てをされると任意売却ができなくなると思っている方がいらっしゃるようですが、それは誤解です。
この時点から任意売却をすることは可能です。

最も有効な解決法は?

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お金の悩みで、頭を痛める日々から解放される方法。

端的に書くと、あなたの悩みの原因は、「毎月お金が足りない生活」です。
ということは逆に解決方法は、極めてシンプルです。

「毎月お金が増えていく生活」です。
と言っても怪しい投資話ではありません。

普段の生活をしていく上で、毎月毎月貯金ができる生活です。

実現する為には、収入を増やす、支出を減らすという二つの方法があります。
正常な生活では、毎月のお給料から貯蓄をする訳ですが、バブルが弾けて二十数年。右肩下がりのサラリーマンの平均年収。

貯蓄なんてできなくても、何ら不思議ではありません。

では、逆に生活費を削って、支出を減らす方法はどうでしょう?
・車を手放す
・家族のスマホを辞める
・毎日弁当
etc・・・

現代の生活ではなかなか難しいですよね。

さて話しを元に戻しましょう。住宅ローンの返済が出来なくなった場合、そのまま放っておくという選択肢は最悪の選択肢です。

何も好き好んで、競売というゴールに行くことはありません。

もっと他に解決方法があります。
解決法と言っても、先ほど書いたように置かれている状況によって対応策が変わります。
下にリンクを貼っておきましたので、該当する状況に合わせてご覧下さい。

1.住宅ローン以外の借入が多くて返済できない場合
2.住宅ローンそのものが返済できないが収入の回復が見込める場合
3.住宅ローンそのものが返済できず、収入の回復も見込めない場合
4.税金の滞納が多くて、完納の見込みがない場合
5.税金の滞納が多くて、完納の見込みがある場合

私たち「住宅ローン緊急相談室」は、住宅ローンの滞納でお困りの方に、分かりやすく、アドバイスとサポートを行っています。

任意売却という解決法

〇住宅ローンも払えない。
〇収入がアップする見込みもない。
〇支出を減らすこともできない。
〇親からまとまったお金を借りることもできない。

このままでは競売を待つしかない。

もしこのような状態になっているとしたら、あなたには任意売却がもっとも適しているかもしません。

任意売却は、残っている負債を全額返済しなくてもご自宅を売却する特別な売却方法です。
もちろん、全額返済できないので、債権者の同意を得てすすめるのですが、競売に比べて高く売れる可能性が高いので、少しでも多くの負債を返済することができます。

傷口は小さいほうがいいことは、言うまでもありません。

売却できる金額が高ければ高い程、自己破産をしなくてもよい可能性が高まるのです。

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