固定資産税の滞納がある不動産売却

一般的に固定資産税と呼ばれるのは、固定資産税の他に、都市計画税という税金も含まれます。
都市計画税は、都市計画区域内の土地に課税される税で、原則市街化区域のみが課税対象の区域になります。

こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。
今回は固定資産税の滞納がある不動産売却について話を進めて行きたいと思います。

固定資産税は1月1日現在の所有者に課税される税金で、年間4回に分けて納付することができます。
税金の分割納税が認められている、数少ない税金です。

納付する期限は市町村の条例で決める事ができます。
例えば、
東京は6、9、1、3月
大阪は4、7、12、3月
横浜は4、7、1、3月

各行政で若干バラツキがあります。

さて、ここで問題です。固定資産税を滞納している不動産を売却することはできるでしょうか?

固定資産税延滞不動産の売却

結論から言うと、固定資産税を滞納している不動産を売却することは可能です。
ただし、注意が必要です。

延滞している税金の差し押さえ登記がなされている場合、購入した買主は、売主の税金未払いにより、公売手続きでその所有権を失う可能性があります。
そのため、買主への名義変更登記の時点で、未納税金全額を納税したことを確認し、差押え登記を抹消する事が良いでしょう。

買主への引き渡しの時点で、未納税金の差押え登記がなされていない場合、心配は不要です。

といっても未納税金が存在する場合、役所は債務者の財産を差し押さえなければいけないという決まりがあります。

国税徴収法(差押の要件)
第四十七条 次の各号の一に該当するときは、徴収職員は、滞納者の国税につきその財産を差し押えなければならない。
一 滞納者が督促を受け、その督促に係る国税をその督促状を発した日から起算して十日を経過した日までに完納しないとき。
二 納税者が国税通則法第三十七条第一項各号(督促)に掲げる国税をその納期限(繰上請求がされた国税については、当該請求に係る期限)までに完納しないとき。

※固定資産税は地方税ですが、扱いは国税と同列です。

従って、今現在不動産などに差押がなされていないとしても、いつ差押がなされてもおかしくないということになります。
その為、固定資産税の未納がある不動産を売却しようとする場合、仮に現時点で差押がなされていないとしても、完納ができる見込みを立てて販売計画をすることが必要です。

売却した時以降の固定資産税は払わなくてもいいの?

固定資産税の納税義務者は、1月1日現在の所有者と決まっています。
たとえ年の途中で売却したからといって、新所有者に納税義務はありません。

実務的には、引き渡し日において日割り清算をすることがほとんどです。
起算日が1月1日なら、1月1日~引渡し日(又は引渡し日の前日)迄が売主、以降12月31日までの分が買主という形で年額を365日で割り、該当日数を掛けて求めます。

買主にとっては、売主がどれだけ税金を滞納してたとしても、不動産に差押え登記がされていなければ、買主には全く影響しません。
しかし、前述した通り、滞納している状態ではいつ何時差押登記がなされるかもしれないので注意が必要です。

未納税金はあっても分割納付していれば大丈夫?

滞納している方の多くは分割払いをしていると思います。
分割払いができているので、差押えの問題は大丈夫と思っている方が多いですが、残念ながらそれは違います。
税金の分納していても差押えする理由という記事でご確認いただけます。

以上、未納固定資産税がある不動産の売却について書いてきました。
理屈上、滞納があっても売却自体は可能ですが、買主の立場で言えば、やはりネガティブ要素です。

住宅ローン緊急相談室では、過去にも未納税金の差押えが登記が着いた不動産を数多く、問題解決し、売却してきました。
お気軽に相談くださいね。