任意売却で売れた場合代金の分け方は?

「ローン残高以下でも売れるって言うけど
銀行同士はどうやって分けるの?」

というご質問をよくいただきますので
記事にしますね。

イメージは誰もが砂場でやったあの遊びです。

順番に砂を取っていく砂遊びです。

任意売却もこれと似ています。
例えば、住宅金融公庫が1番抵当
みずほ銀行が二番抵当
三番抵当に助成公社
そして、横浜市の税金差し押さえ登記

こんな場合、砂を取る順番はどうなるでしょうか?
家を購入する前から延滞している税金がある場合
①売却経費
②税金
③住宅金融公庫
④みずほ銀行
の順番になります。

しかし、世の中ほとんどの場合、税金は住宅購入後のものなので
①売却経費
②住宅金融公庫
③みずほ銀行
④税金
となります。

つまり税金は住宅購入前か後(正確に言うと、抵当権設定前か後)によって
大きく順位が変わるのです。

さて、任意売却をする際には債権者全員の承諾が必要となります。
高順位の金融機関(この場合はみずほ)ははんこ代で終わることが
多いのですが、税金は全額完納を求めてくることが多々あります。

優先順位が高い場合も低い場合も同様です。
競売になった場合もこの優先順位は同じなので、優先順位が低い
税金の場合、先ず売却代金から配当を受け取ることはできないのですが
にもかかわらず、全額納付を主張してくる役所が存在します。

これが、税金の差し押さえがある際に任意売却の最大の障害になる
ゆえんです。

誰が優先権があるか、ないか?ということは
権利関係が複雑な場合、判別することが困難かもしれません。

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