任意売却と競売はどちらが有利？住宅ローンが払えなくなったときの徹底比較ガイド
住宅ローンの返済が難しくなったとき、多くの方が「競売」と「任意売却」という言葉を耳にします。しかし、この2つの違いを正しく理解できている方は決して多くありません。どちらを選ぶかによって、売却価格、生活への影響、将来の再スタートのしやすさまで大きく変わります。本記事では、競売と任意売却を多角的に比較し、ご自身に合った選択をするための判断材料を詳しく解説します。
このページの目次
この記事はこんな方に向けています
・住宅ローンの支払いが難しくなってきた方
・金融機関から一括返済や期限の利益喪失通知が届いた方
・裁判所から競売開始決定通知書が届いてしまった方
・できれば引っ越さずに今の家に住み続けたい方
・競売と任意売却、どちらを選ぶべきか悩んでいる方
一つでも当てはまる方は、ぜひ最後までご覧ください。
競売と任意売却は「どちらが有利か」で判断できない理由
よく「競売と任意売却、結局どっちが得なんですか？」という質問を受けます。
しかし、この問いに対して一概にどちらが有利とは言えません。
なぜなら、
・置かれている状況
・住宅ローンの残債額
・家族構成
・今後の生活設計
これらによって「最適解」が変わるからです。
重要なのは、それぞれの仕組みと特徴を理解したうえで、自分に合った選択をすることです。
ここからは、具体的な比較ポイントごとに詳しく解説していきます。
却価格の違い｜競売と任意売却でどれくらい差が出るのか
競売の売却価格は市場価格の約半分が目安
競売で売却される不動産は、一般的に市場価格の約5〜6割程度になることが多いと言われています。
これは、裁判所が定める評価方法に基づいて最低売却価格が決められるためです。
競売価格が低くなりやすい理由としては、
・内覧が自由にできない
・建物の状態が十分に確認できない
・引き渡し後のトラブルリスクが高い
・強制的に退去させられる可能性がある
といった、購入者側のリスクが大きい点が挙げられます。
入札方式のため高く売れる可能性もゼロではない
競売は入札方式で行われます。そのため、人気エリアや条件の良い物件では、複数人が入札し、想定より高く売れるケースも存在します。
ただし、
・できるだけ安く買いたいのが入札者の心理
・価格がどこまで上がるかは完全に読めない
という点から、安定して高値が期待できる仕組みではないことも理解しておく必要があります。
任意売却は市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い
一方、任意売却は通常の不動産売却とほぼ同じ流れで行われます。そのため、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
ただし、「市場価格と全く同じ金額」で売れるわけではありません。
任意売却が市場価格より安くなる理由｜契約不適合責任免責
任意売却物件では、多くの場合「契約不適合責任免責」という条件が付きます。
契約不適合責任とは？
通常の不動産売買では、引き渡し後に以下のような不具合が見つかった場合、売主が責任を負います。
・雨漏り
・給湯器の故障
・排水トラブル
・建物の傾き
これを一定期間保証するのが「契約不適合責任」です。
しかし任意売却の場合、
・売却してもローンを完済できないケースが多い
・売主に金銭的余裕がない
といった理由から、買主に対して保証を付けられないことがほとんどです。
このため、市場価格よりは多少安くなりますが、それでも競売よりは高値で売却できるケースが大半です。
売却手続きの違い｜主導権は誰にあるのか
競売は裁判所主導で強制的に進む
競売の最大の特徴は、所有者や居住者の意思に関係なく進行する点です。
・所有者の同意は不要
・入居者の承諾も不要
・スケジュールはすべて裁判所が決定
これは民事執行法に基づき、債権者の迅速な回収を目的として行われます。
そのため、
・いつ退去しなければならないか分からない
・プライバシーが守られにくい
といった精神的負担も非常に大きくなります。
任意売却は一定の裁量が認められる
任意売却の場合、債権者（金融機関など）の同意は必要ですが、
・売却活動の方法
・引き渡し時期
について、ある程度の裁量があります。
ただし、「いつまでに売却するか」という期限は設定されるため、無制限に時間をかけられるわけではありません。
購入者への公開方法の違い
任意売却は一般の不動産市場で販売される
任意売却物件は、
・SUUMO
・at home
・HOME’S
といった一般的な不動産ポータルサイトに掲載されます。
見た目は通常の中古物件とほぼ同じで、一見しただけでは任意売却と分からないケースがほとんどです。
不動産業者には任意売却だと分かるポイントがある
不動産業者が購入検討を行う際に確認する販売図面には、
「契約不適合責任免責」と記載されることが多くあります。
この一文が入っていることで、売主が引き渡し後の不具合について一切の保証を行わない物件であることが分かり、不動産のプロであれば任意売却物件である可能性が高いと判断します。
そのため、買主側の不動産会社は、この条件を理解したうえで購入希望者に説明し、紹介されます。
なお、一般の購入希望者が目にするのはポータルサイトの簡易情報であるため、この時点で任意売却だと気づくことはほとんどありません。しかし、内見後や契約条件の説明段階で「契約不適合責任免責」であることが伝えられ、そこで初めて通常の中古物件との違いを認識するケースが多く見られます。この点を丁寧に説明できるかどうかが、任意売却をスムーズに成立させるうえで非常に重要なポイントとなります。
競売物件は専用サイトで公開される
競売物件は、一般の不動産ポータルサイトには掲載されません。
代わりに、
・不動産競売物件情報サイト
といった、裁判所が管理する専門サイトに掲載されます。
ここでは、
・室内写真
・評価書
・現況調査報告書
・物件明細書（いわゆる3点セット）
など、非常に詳細な情報が公開されます。
住んでいる人の供述内容まで記載されることもあり、プライバシーの観点ではかなり厳しいと言えるでしょう。
売却後に残る住宅ローン（残債）の考え方
競売でも任意売却でも、売却金額が住宅ローン残高を下回れば、残債は残ります。
ただし、
・任意売却の方が高く売れやすい
・結果として残債が少なくなる可能性が高い
という点は非常に重要です。
また、任意売却の場合は、
・無理のない分割返済
・返済猶予の交渉
がしやすい傾向があります。
引っ越しせずに住み続けたい場合の選択肢
どうしても引っ越したくない事情がある方もいらっしゃいます。
・子どもの学区
・仕事の都合
・介護や医療の問題
こうした場合、任意売却からリースバックなどの方法を検討できる可能性もあります。
競売では、基本的に落札後の退去は避けられませんが、任意売却であれば柔軟な対応ができるケースがあります。
専門家に早めに相談することが最大のポイント
競売開始決定通知が届いてからでも、任意売却が間に合うケースはあります。
しかし、
・時間が経つほど選択肢は狭まる
・交渉の余地も少なくなる
のが現実です。
住宅ローンの返済に不安を感じた段階で、早めに専門家へ相談することが、最も後悔の少ない選択につながります。
まとめ
競売と任意売却は、単純に「どちらが得か」で判断できるものではありません。競売は手続きが強制的に進み、売却価格も低くなりがちですが、任意売却であれば市場に近い価格で売却でき、生活への影響も最小限に抑えられる可能性があります。大切なのは、それぞれの特徴を正しく理解し、自分の状況に合った選択をすることです。住宅ローンで悩んだときは、一人で抱え込まず、早めに専門家へ相談することが未来への第一歩になります。
