リースバック成功の分かれ道は「利回り」｜投資家目線で考える必須3要素②
こんにちは。住宅ローンの支払いが厳しくなり、「今の家に住み続けたい」という思いからリースバックを検討される方が増えています。しかし、リースバックは「売れれば成立する」という単純な話ではありません。成功のカギは“投資家目線”を理解すること。本記事では、リースバックを成功させるための必須3要素のうち、特に重要な「利回り」について分かりやすく解説します。
このページの目次
リースバックを検討している方へ｜こんなケースは要注意
今回の内容は、次のような方に特に重要です。
現在、住宅ローンの支払いが厳しい
引っ越しはしたくないためリースバックを検討している
リースバックを条件に売却活動を進めている
特に注意していただきたいのが、「リースバック前提で不動産会社に売却を依頼している方」です。
不動産会社から「大丈夫ですよ」「できますよ」と言われて販売活動をしていても、実は投資家目線ではまったく条件が合っていないというケースは少なくありません。売却活動をしている＝実現可能、とは限らないのです。
リースバック成功の必須3要素②：大家さんにとって割に合うか？
リースバック成功の2つ目の要素は、「投資家（大家さん）にとって事業として成り立つかどうか」です。
リースバックは、買主にとっては不動産投資です。感情ではなく、完全に数字で判断されます。
売主であるご本人は、
「ここを乗り切れば、あとは家賃を払ってやっていける」
という思いをお持ちかもしれません。しかし、買主はあくまで投資家。事業として利益が見込めなければ購入はしません。
では、投資家は何を基準に判断しているのでしょうか？
投資の基本は「利回り」
投資とは何か。難しく考える必要はありません。
資本を投下して利益を得ること。これが投資の基本です。
例えば、100万円を投資して105万円になれば、5万円の利益。これが投資です。
不動産投資も同じで、「利回り」という指標で判断されます。
利回りの計算式
年間家賃収入 ÷ 投資額 ＝ 表面利回り
例えば、
年間家賃収入100万円
購入価格1000万円
100万円 ÷ 1000万円 ＝ 10％
これが利回り10％です
もし同じ1000万円の物件でも、家賃が年間50万円なら利回りは5％になります。
投資家はこの数字を見て「買うか・買わないか」を判断しています。
具体例で考える｜3000万円の家の場合
ここで仮に、投資家向け価格で3000万円で売却できたとします。
※一般消費者向け価格より、投資家向け価格は安くなる点は重要です。
仮に月12万円の家賃設定とすると、
年間家賃：144万円
利回り：144万円 ÷ 3000万円 ＝ 約4.8％
では、4000万円の物件で月15万円の家賃ならどうでしょうか。
年間家賃：180万円
利回り：180万円 ÷ 4000万円 ＝ 約4.5％
4.5％。
この数字は魅力的でしょうか？
他の投資と比較するとどうなるか
銀行預金金利は非常に低いですが、それと比較するのは意味がありません。
投資家は、他の投資商品と比較します。
株式投資の配当利回り
株式投資では、4％〜5％の配当利回りは珍しくありません。
不動産投資信託（REIT）
不動産を証券化したREITでも、5％〜6％程度の利回りは一般的です。
しかも、株式やREITには以下のメリットがあります。
空室リスクがない
修繕費負担がない
固定資産税がない
換金性が高い（すぐ売れる）
一方、現物不動産では、
修繕費がかかる
固定資産税がかかる
滞納リスクがある
売却に時間がかかる
同じ4.8％なら、多くの投資家は株やREITを選ぶでしょう。
つまり、不動産投資で4％台はほとんど魅力がないというのが現実です。
投資家が求める最低利回りは？
経験上、最低でも6％程度は必要です。
築年数が古い物件や耐用年数を超えている物件であれば、さらに高い利回りを求められることもあります。
築年数と耐用年数が利回りに与える影響
投資家が利回りを見るとき、単純に家賃だけを見ているわけではありません。
必ず確認するのが「築年数」と「耐用年数」です。
木造住宅の場合、税務上の法定耐用年数は22年とされています。
鉄筋コンクリート造であれば47年です。
もちろん、耐用年数を超えたからといって住めなくなるわけではありません。
しかし、投資家目線では話が別です。
耐用年数を超えている物件は、
・金融機関の融資が付きづらい
・将来の売却が難しくなる
・修繕リスクが高まる
といった理由から、より高い利回りを求められます。
例えば、築浅物件であれば6％でも検討される可能性がありますが、築30年を超える木造住宅であれば8％、10％、場合によってはそれ以上を求められるケースもあります。
つまり、「6％あれば安心」という単純な話ではないのです。
表面利回りと実質利回りの違い
ここで押さえておきたいのが、「表面利回り」と「実質利回り」の違いです。
表面利回りは、
年間家賃 ÷ 購入価格
という単純な計算です。
しかし、実際にはそこから、
・固定資産税
・火災保険料
・修繕積立
・管理コスト
などが差し引かれます。
つまり、表面6％でも、実質では4％台になることも珍しくありません。
投資家は当然この“実質利回り”を見ています。
そのため、「表面で6％だから大丈夫」と考えるのは危険です。
実質で6％近く出せるかどうかが重要になります。
家賃設定を間違えるとどうなるか
リースバックでよくある失敗が、「希望家賃を優先してしまう」ことです。
売主としては、
「今のローンと同じくらいなら払える」
「これ以上は厳しい」
という感覚になります。
しかし、家賃を低く設定すれば利回りが下がり、投資家は買えません。
逆に家賃を高く設定すれば、今度は自分が払えなくなるリスクが出ます。
ここにリースバックの難しさがあります。
成立する家賃は、
・投資家が納得する利回り
・地域の家賃相場
・自分が無理なく払える金額
この3つが重なる一点でなければなりません。
この重なりが小さいエリアでは、そもそもリースバックが成立しづらいという現実があります。
2000万円の物件で考える
2000万円 × 6％ ＝ 年間120万円
つまり、月10万円の家賃が必要です。
しかし、2000万円の戸建で月10万円の家賃が取れるエリアは限られます。
もし20％の利回りを求められたらどうでしょうか。
2000万円 × 20％ ＝ 年間400万円
現実的ではありません。
ここに、リースバックの難しさがあります。
リースバック成功の条件とは
リースバックを成立させるには、
投資家が求める利回り（最低6％前後）を満たすこと
その家賃を自分が継続して支払えること
地域の家賃相場として妥当であること
この3点が揃わなければなりません。
つまり、
「いくらで売れるか」ではなく、「いくらの家賃なら投資として成立するか」
これが本質です。
よくある誤解
① 不動産会社が「できます」と言ったから安心
不動産会社は販売活動を受けますが、実際に投資家が買うかどうかは別問題です。
② 今の住宅ローン返済額と同じ家賃なら大丈夫
投資家目線で利回りが合わなければ成立しません。
③ とりあえず出してみれば売れる
利回りが合わない物件は、投資家からは見向きもされません。
まとめ
リースバックは、「売って住み続けられる便利な仕組み」ではありますが、その実態は不動産投資です。買主にとっては完全に事業であり、利回りが合わなければ成立しません。一般的に最低6％前後の利回りが必要とされ、4％台では魅力に乏しいのが現実です。現在リースバックを検討中の方、すでに販売活動中の方は、感情ではなく“投資家目線”で条件を再確認することが不可欠です。正しい数字を知ることが、失敗を防ぐ第一歩になります。
この記事を書いた専門家
- 任意売却の専門家
-
（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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