任意売却にかかる経費はいくら?そのお金はどうすれば良いのか?

不動産を売却する際、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用、測量代等々、いろいろな経費が必要となります。
数十万から数百万になることもありますから、無視できない要素ですよね。

こんちは、任意売却の専門家杉山善昭です。

今回は、任意売却をしようとする際にかかる経費の説明とその費用の捻出方法についての解説をします。
任意売却経費

任意売却をするとどんな費用がかかるのか?

まずは通常の不動産の売却をした際、どのような経費がかかるのか解説しますね。
仲介手数料(400万円を超える不動産の場合、売買価格×3%+6万円+税)、印紙代(売買金額により、概ね1~3万円)が必要です。
状況によって、抵当権抹消費用(借入1件当たり2~3万円程度)、住所変更登記費用(1~2万円)、境界杭設置費用(30~50万円)なども必要となります。

任意売却の場合も、ほぼ同じです。
ただ、多くの任意売却の場合、未納管理費や未納税金が発生しています。
これらは、厳密にいうと経費ではありませんが、売却経費扱いとして処理することがあります。
ただ任意売却を検討する方は、この売却経費が払えないという方も多いと思います。
売却経費がお手元になくても、諦める必要はありません。この後詳しく解説していきますね。

一部の不動産会社では、任意売却コンサルタント費用、任意売却申請費用、広告宣伝費なるものを要求することがありますが、弊社ではいただいておりません。

いつ支払うのか?

端的に言えば、「売れたら払う」事になります。
完全成功報酬です。

従って、販売活動をしたけれど買主が見つからなかった。という場合は一切経費はかかりません。
但し、売却の依頼をしている途中、「自己都合で販売を取りやめた」場合、実費の精算をする必要があります。

販売期間は多くの場合3ヶ月を超えない範囲で決める必要があります。
不動産会社はこの期間内に買主を見つけることができるよう、最大限努力することになります。

ちなみに、販売委託期間は3ヶ月ですが、お互いの合意により更新は可能です。

手元資金はないと任意売却もできないのか?

結論から書きますが、任意売却の場合、基本的に売却経費のご負担をお手元のお金から捻出していただく必要はありません。
ではなぜ任意売却の場合は、費用の持ち出しがなくて大丈夫なのかご説明しましょう。
前述した通り、一般的に不動産を売却するときには経費が必要です。

通常の不動産売買の場合、売主が売却経費の支払いを行います。
売却した代金から住宅ローンを返しても充分なお金が残るなら、そこから売却経費を支払う事ができます。

しかし、任意売却の多くは、売却しても住宅ローンの全額を返すことができないいわゆるオーバーローン状態です。
基本的に、売れたお金は全額返済にまわすのが筋です。

しかし、任意売却の場合、売れた金額の中から必要最低限の経費を支出し、残ったお金だけを返済に回すという交渉をすることによって、自己資金が無くても不動産を売却することを可能にしています。

従って、お手元に資金が無くても任意売却をすることは交渉により可能になります。
どうして

引越し費用は経費として認められるのか?

引越し費用
引越し費用は原則、売却経費としては認められていません。

理由を説明しましょう。
債権者が基本として考えているのは競売です。

競売手続きにおいて、必要経費として売却代金から支払えるお金は、不動産鑑定士の鑑定費用、執行官の現況調査費用、登録免許税、郵便などの通信費です。

競売で売却がされた場合、居住者には「不動産引渡し命令」なるものが発行されます。

引渡し命令が発行されたにもかかわらず、不動産から退去しない場合、最終的には強制執行という名の手続きで強制的に荷物を室外に出され明渡をすることになります。

「引越し先が見つからない」「入院していて引越しができない」「引越費用がない」という入居者の事情は残念ながら勘案されません。
競売の元となる法律は民事執行法という法律ですが、競売の場合に入居者の引越し代を負担しなければいけないという記述はどこにもありません。
むしろ、返済ができない債務者が所有する不動産を速やかに換金処分するための法律といえます。
従って、競売の場合、売却代金から引越し費用を負担する義務はありません。転居費用は自己負担ということになります。

任意売却においても、競売の考え方が基本的な基準となります。
そもそも、厳しい言い方で大変恐縮ですが、債権者にしてみれば、借金を踏み倒した人です。

住宅ローンの返済をしないにもかかわらずその家にタダで住んでいるのだから、引越代くらい自分で用意するのは当たり前。
という考えを債権者は持っています。

そういった理由で、引越し代は売却経費として認めないが原則となっています。

引越し代を必要経費として認めてもらう為には?

前述した通り、基本的に売却経費として認めてもらえない引越し費用。
どうすれば認めてもらえるでしょうか?

これを考えるには、売る人の立場の視点だけでは見えてきません。
債権者の視点、思考で考える必要があります。

今あなたはお金を借りている立場かもしれませんが、逆にお金を貸している立場に立ってみてください。
貸したお金が返ってこない。仕方がないので競売の申し立てをした。
競売で安く売られてしまったとしたら。。。

回収できないお金が多額になりますよね?

では、任意売却をして競売よりもはるかに高い金額で買主を見つけてきたとしたらどうでしょうか?

プロセスは相当端折っていますが、
「そんな高く売ってくれるのなら、多少転居費用についても検討しようかな」となる訳です。

任意売却についてはいろいろなサイトがありますが、多くが債務者つまり「借金が払えない人の目線」だけで書かれています。
筆者の知る限り、債権者の視点で書いているサイトありません。

しかし、任意売却は債権者の同意があって初めて成立するものです。
相手を知れば百戦危うからずという言葉がある通り、債権者の立場、視点、思考を考慮して相手も納得してくれる部分はどこなのか?ということを考えて交渉する必要があります。

そういう意味では、独りよがりな考え、独りよがりな行動をする人には任意売却の交渉はできません。
任意売却の依頼は、多角的な視点、思考を持っている不動産会社、担当者に依頼することが最良です。

引越し代の話に戻しましょう。

一言で言えば、競売よりも圧倒的に高い(良い条件)で売却を実現する代わりに、引越し費用も一部認めてほしいという交渉をするのです。

バーター取引と言っても良いでしょう。
未納の管理費や未納の税金も基本的に引越し代と同じ考えになります。

引越し代がもらえる場合の注意点

非常に多くの方が誤解しやすいことですが、引越し代は先にもらえるものではありません。
「買主に鍵を渡す時」に引っ越し代を受け取ることができます。

買主に鍵を渡すということは、その前に引っ越しをする必要があります。
つまり、引越しは一旦自己負担で行い、後日その一部を受け取ることができるということになります。

これも視点を変えて考えればすぐに分かることですが、お金を貸している立場に立てば、引っ越し代を先に払うということがあり得ないことが分かると思います。

「先にお金を渡したら、引越しではなく生活費など他の用途に使ってしまった」というリスクを回避できないからです。

引越し代がもらえます!とただ良い事だけを書いているウェブサイトがありますが、実務は違います。
引越しをしたという義務を履行したから、引越し代を受け取れるのであって、引越しをするからお金を先に下さいという権利はありません。

幸い、任意売却をする場合、数カ月前から住宅ローンの支払いを止める事になりますので支払い停止をした分、引越し費用として蓄えることが必要です。

繰り返しになります、引越費用先払いというような会社がありますが、聞いていた話と違ってトラブルになったというご相談も多数寄せられています。
甘い話に乗るのも乗らぬのも自己責任です。十分注意していただきたいと思います。

※写真はイメージです。

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