住宅の任意売却

こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山　善昭です。

今回は「住宅の任意売却」のことについてです。

世の中で販売されている不動産は、任意で売却しているのですから広義で任意売却とも言えます。しかし、不動産業界で任意売却というと、住宅ローンの支払いができなくなって売却をすることを指します。

もう少し細かく言うと、住宅ローンの支払いが出来ずに競売準備が進められている不動産を債権者と相談しながら売却換金処分をすることです。

債権者と相談しながら売却をするということが、いまいち分かりにくいでしょうか？本来不動産を売却する場合、残っている住宅ローンを全額完済する必要があるのです。毎月の返済が滞っていても、売却代金で債務全額が払えるなら銀行と相談する必要は殆どないのですが、多くの場合、売却代金で債務全額が払えない状態になっています。単に「売っても全額返済できない状態」と言えばよいでしょうか。

住宅を任意売却する場合はこのように銀行と相談しながら進めるのですが、どういった相談をするのか？について少し触れたいと思います。

任意売却は一般の不動産売買と同じように、売却に関しての費用が必要となります。不動産の売却に関しては、仲介手数料や収入印紙代、抵当権という権利を抹消する登記費用などが必要です。その他、滞納している管理費などがあればそれらの精算もする必要があるのですが、今現在毎月の返済が滞っている状態では、売却経費を手元から出すことは困難ですよね。

そこで、任意売却では売却に必要な経費を売却代金から捻出し、残りを銀行に返済する。という方法を取っています。詳しくは、任意売却の費用についてという記事をご覧下さい。

このような理由から、売却金額を丸ごと返済するのではなく、売却代金から売却経費を引いた残りを返済する事になりますから、返済から控除する金額の相談をする必要が発生してくるのです。また販売する価格についても、本来は所有者の専権事項なのですが、任意売却に関しては、債権者である金融機関も販売価格に対して意見を出してきます。

住宅の任意売却を行なうと言っても、この点が普通の不動産売買と違うだけで後は殆ど同じです。但し任意売却は時間に限りがあることや、購入者への保証について気をつけなければ行けない部分があります。この辺りの話は非常に細かくなるので、別の機会に書いていきますが、基本的には任意売却業務に長けている専門家に任せたほうが良いでしょう。