夫が退去して、妻子供が住み続ける場合の注意点


こんにちは任意売却コンサルタントの杉山 善昭です。
今回は「夫が退去して、妻子供が住み続ける場合の注意点」というタイトルです。

「あの時は、そんなこと考えなかった」
このようなご相談をよく受けます。

・結婚しているときに購入した住まい。
名義は夫、住宅ローンも夫の名義。

・夫の浮気が原因で離婚したので、先々の住宅ローンは夫が負担。
慰謝料代わりに購入した家にタダで居住できることになっている。
夫は引越し、住宅には妻と子供が引続き住むことにした。

・あれから5年が過ぎた。先日突然銀行から返済の督促が来た!?
どうやら、夫の支払いが遅れているらしい。

・あわてて電話もしたが、元夫も生活がギリギリで住宅ローンの返済を続けて行くことが無理だという。

・このままでは、競売にかけられてしまう。
競売になってしまったら、引越しもしなければいけない。
もちろん、何の保証も・・・ない。

どうしよう。。。

事例により多少違いますが、おおむね以下のようなプロセスを踏んでご相談に至ります。

このような状況の中で一番してはいけないことがあります。
それは何でしょう?
ATM振込
住宅ローンの支払い額を夫(元)の口座に入金すること。

こういう目先の対処をしてしまう方がいらっしゃいますが、最もマズイ方法です。
絶対にやってはいけません。

1ヶ月や2ヶ月ならしのげるでしょうが、住宅ローンが終わるまで
このような対処ができるか?

残念ながら、その場しのぎにしかなりません。
元妻が、頑張って支払っても、不動産の名義は夫のままですしね。

さて、話を元に戻しますが、そもそも離婚するときには
財産分与の請求ができます。

しかし、離婚後2年を経過してしまうと、財産分与の請求が
出来ません。(相手が認めれば話は別ですが・・・)

つまり、財産を分けるなら2年以内に行動をおこす必要があるのです。

さて、ここからが不動産のプロである私の話となります。
「財産分与と言っても、家が売れる金額よりも借金のほうが多いよ。」
こんなケースが多いことは私も充分承知しています。

確かに財産分与するほどの資産とはなりえませんよね。

しかし、それでも

『夫の浮気が原因で離婚したので、先々のローンは夫が負担。
慰謝料代わりにタダで居住できることになっている。
夫が引越し、住宅には妻と子供が引続き住むことにした。』

こんなケースでは、不動産の名義を妻に変えることをオススメします。
不動産の名義を妻に変更するためには、売買若しくは財産分与等の理由が必要です。

登記簿ににも記載されます。

一般的な不動産の場合、住宅ローンが残っているので妻名義に住宅ローンも変更したほうが良いですが、これは無理です。
その為、夫と妻が売買し、妻がローンを組んで売買代金を夫に支払い手続きを完了させます。

この時に問題になるのが、売買代金とローンの借り入れです。

売買代金は周辺相場を勘案して適切に定めることが求められます。
適切な金額の算出は私どもで行うので問題はありませんが、「現在の住宅ローンの残高」=「売買代金」ではないという所がポイントです。

「ローン残高」>「売買代金」なら不足分を夫が一括で支払う必要があります。
逆に
「ローン残高」<「売買代金」なら余剰分は夫のものになります。

多くの場合「ローン残高」>「売買代金」になっていることが多いのですがこの場合は、前述した通り夫が不足分を出さなければ売買できません。
但し、ローンの返済が遅れている場合などは任意売却という手法を使って売却することがでる可能性があります。

話は少し戻りますが、なぜ、名義を変更するほうがよいのか?についても触れておきましょう。
不動産権利書
不動産の名義変更をしておけば、その不動産の処分権は妻が持つことになるからです。

先のケースでは住宅ローン返済が不能になった場合元夫の協力が得られないと売却することは不可能です。

しかし、不動産の名義を移しておけば妻の判断で不動産を売却が可能です。

売買しなくても、単純に名義だけ変更すれば、良いわけではありませんので注意してくださいね。
但し、一般の銀行ローンでは返済中の名義変更は禁止という条文がありますから。

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