任意売却したいなと考え始めた方へ

「任意売却をしたいけれど、何から始めれば良いのか分からない」
そんなお悩みはありませんか?

はじめまして、住宅ローン緊急相談室の代表相談員杉山 善昭(すぎやま よしあき)です。
債権者から任意売却を勧められて、任意売却って本当に大丈夫なのかなぁといろいろ自分で調べて見た結果、「任意売却したいな、しようかな」と思っても、自分は何から始めれば良いのだろうか分からないのではないでしょうか。
そこで、初めての方にご覧いただきたいことを掲載しました。

このページの目次

そもそも任意売却とは?

任意売却の説明は、一般の売却の説明と一緒にした方が分かりやすいと思いますので、並行してすすめていきましょう。
まずは、下の画像をご覧ください。

左側が一般の売却を表しています。
右側が任意売却です。

一般の売却において、必要となる費用は住宅ローンの残債と売却の諸経費です。
この金銭は、現金で支払う必要がありますが売却代金だけでは足りない場合、どこからから調達してくる必要があります。

もし、不足分を支払うことができない場合売却活動そのものが不可能になります。

しかし、経済的に苦しくなると、これらの費用を捻出することは非常に困難ではないでしょうか?
任意売却とは、一般の売却方式を使うことができない場合に使う事ができる特別な売却方法でこれら不足費用をお手元から出さず、住宅ローンを全額払わなくても不動産が売却できる特別な手法です。

右側の図が、任意売却のものですが、売れた金額から売却経費等を払って返済できるだけを返済するというものになります。

なぜ借金全額を払わわなくても売れるのか?

住宅金融支援機構をはじめとして日本中の金融機関が、住宅ローンの取り扱いを行っています。

しかし、貸し倒れになった場合、そのほとんどは自社で貸金の回収をしません。
住宅金融支援機構の場合、現時点で「(株)住宅債権管理回収機構」「エムユーフロンティア債権回収(株)」「日立キャピタル(株)」に回収の委託をしています。

フラット35の融資の場合は、取り扱う金融機関によって委託される先が変わります。
第三者に委託せず最後まで自社で管理する全宅住宅ローンのような会社もあります。

都市銀行の場合、
三菱東京UFJ銀行の場合は、「エムユーフロンティア債権回収(株)」。
りそな銀行の場合、「りそな保証(株)」
三井住友銀行の場合、「SMBC債権回収(株)」
横浜銀行の場合、「横浜信用保証(株)」
といういわゆる保証会社に依頼をしています。
まだまだ他にもありますが、これくらいにしておきます。

以下、債権者と言いますが債権者としては、貸し倒れになった資金を回収する必要があります。
もちろん全額回収できれば理想ですが、売却して全額返済できるくらいなら、もそも所有者がとっくに売却しています。

では、債権者としてはどうするか?

裁判所で不動産を売却する方法をつかいます。
債権者は抵当権という権利を不動産につけて、住宅ローンを貸し出しています。

抵当権ついて解説しましょう。
この権利は、「返済不能になったら、裁判所でこの家を売って返済に充てますよ」という権利です。

その権利に基づいて不動産を売却するのですが、では早速不動産を売却・・・とはならないのです。
何故かというと、不動産を裁判所で売ろうとすると、非常に安い金額になってしまう可能性があるのです。
競売の募集価格の目安は裁判所によって多少変わりますが、相場の56%程度です。

1円でも多くのお金を回収したい債権者にとって、裁判所の売却は誠に都合が悪いのです。

そこで、任意売却です。
貸金を全額回収できないかもしれないが、任意売却なら競売よりも多くの貸金を回収できる可能性が高い。
債権者はそういう思考の元、任意売却に協力してくれる可能性が高いのです。

売れれば何でも良い訳ではない

前述した通り、債権者としては裁判所の売却よりも、任意売却の方が良い事は間違いないのですが、そうは言っても売れれば何でも良い訳ではありません。

市場価格に近い金額で売却ができるから、債権者は任意売却に承諾をするのであって、あまりに安い金額で任意売却をしようとしても債権者の承諾は得られません。
当然
〇価格の適正度
〇正規の販売手法
〇適正な売却経費
という要素についても審査をします。

また、任意売却を依頼する会社についても、
〇任意売却実績の有無
〇反社会的勢力の構成員ではないか
〇正規の宅地建物取引業者か
という審査をします。

ちなみに、街のあちこちに不動産会社があるかと思いますが、日常的に任意売却の業務をしている会社は200社に1社程度しかありません。

従って、お近くの不動産会社に任意売却の依頼をしようとしても、断られる可能性が高いと言えます。

また、債権者は買主のチェックも行います。
こちらについては、反社会的勢力の構成員でないかどうかが中心となりますが、債権者によっては買主の犯罪履歴を調査しているという話も聞いたことがあります。

「6つの解決方法」から、あなたにピッタリなプランを提案します

ベストな解決方法を立案

いろいろなウェブサイトで任意売却について書いてあると思いますが、任意売却はただ単に売れば良い。というわけではありません。
依頼者の状況をよく理解し、どのような方法がベストなのか?
私達専門家が検証してアドバイスを行います。

単純売却

一般市場で売却をします。売却できる値段は一番高額になる売却方法です。従って返済できる金額が多くなり、自己破産をしなくても良くなる可能性が一番高いです。買主に不動産を渡すので、最終的には引越しをする事になります。任意売却の80%程度はこの方式の売却になります。

任意売却後買戻し

一旦売却しますが、後日買戻す方法です。「来年相続財産が受け取れる」「3年後等一定期間後にローンが組める」という方にピッタリです。買戻しまでの間はリースバックになることが多いです。

買取

不動産業者に販売します。値段こそ安いものの、売れるスピードは一番速く、例え室内の状況が著しく悪かったとしても、売却可能です。当事務所では、複数の買取不動産会社をピックアップしてオファーを出します。

親子間売買

親の所有する不動産を子供に売却する方法です。売却相手が子供や兄弟、親戚などになることもあります。売却後も居住できる任意売却方法です。

売却後賃貸

リースバックとも言い、投資家向けに販売をします。売却後は投資家から不動産を借りる(賃借)するので引越しをする必要がありません。但し、住宅ローンの返済と家賃相場が同じ程度の場合、根本的な解決にならないことがあるので注意が必要です。

抵当権抹消請求

権利が複雑で、債権者の同意が得られない場合に使われる方法です。債権者との交渉は買主が全て行うので、売主として手間はかかりません。

あなたのお話しを聞かせていただいた上で、任意売却の専門家が最適な手法をアドバイスします。

任意売却時の引越代確保は本当か?

当事務所以外のいろいなウェブサイトで「引越代50万保証」「売却金額の1%保証」などという、おかしなうたい文句を目にします。

もし、あなたが「お金だけが大事」であれば、どうぞその会社に依頼されたら良いと思います。

詐欺は騙されるほうにも責任があります。
もちろん騙した方が悪いのですが、騙される人は「己の欲」によって騙されるのです。

表現が適切でないかもしれませんが、「返済しなければいけない借金が払えないのに引越し費用までもらえて当然」ということはありえません。

お金を貸している立場になれば直ぐに分かることです。
あなたがお金を貸している立場だと想像してみてください。
貸したお金が返ってこないのに、債務者から「引越すからお金が欲しい」と当然のように言われたら。。。

出して当然という態度を取られたら誰だって怒ります。
私が債権者なら絶対に認めません。

転居費用は、その不動産がいくらで売れて、どのタイミングで返済がなされて、売却後に残った負債をどうやって返していくのか?ということが全て分かって初めて交渉できる要素なのです。

従って、任意売却する前から「引越代50万保証」「売却金額の1%保証」ということを言っていることが既に矛盾していることが分かると思います。

そういうと、「ウチは仲介手数料から1%出しているから」という会社があるかもしれません。
しかし、そもそも仲介手数料もいくらで売れて、いついくら返済ができて、残った負債をどうやって返していくのか?という要素がそろって初めて認めていただくものですから、任意売却が始まる前に約束できるはずもありません。

当事務所は「お金で転ぶ人」からのご依頼はお断りしています。

私達が選ばれた5つの理由

以前にご依頼した方々はどんな理由で当事務所に依頼したのでしょうか?
お客様に聞いてみました。

【その1】わざわざ事務所に行かなくても済んだから

任意売却の相談をしようとしても「事務所まで相談に来てください」と言われてばかりでした。
行きたいのは山々でしたが、日頃の生活に追われていて、相談しに行く時間を取る余裕がなく「どうしようか」と悩んで時間だけが過ぎていきました。
中には、平日の5時までしか営業していない会社も多く、「仕事をしている人はどうやって相談に行っているのか?」不思議に思いました。
勤務先も人が足りなく、とても有給を取るなんていう雰囲気ではなかったです。

住宅ローン緊急相談室さんは、無料の出張相談制度があって、私の場合は仕事の関係で夜の8時からという遅い時間にもかかわらず、自宅に来ていただいて相談すしてもらいとても助かりました。結局、住宅ローン緊急相談室さんの事務所に一回も行くことなく任意売却が成功しました。

【その2】高圧的で一方的でなく、私の話をよく聞いてくれたから

以前相談した任意売却会社では、私の話はあまり聞いてくれず、上から目線で一方的に「〇〇〇〇件の任意売却実績」やどこどこのマスコミの話など、自社の自慢ばかりされましたが、住宅ローン緊急相談室さんは実績があるにもかかわらず、自慢の話は一切なしで、40分以上も私の話を真剣に聞いてくれました。
話を最後まで聞いてもらったので、「大事にされているな」と感じ、お願いすることにしました。
また、社長の杉山さんの携帯に直接連絡が出来る所も大きかったです。

【その3】一つの解決方法だけでなく、複数の解決案を考えてくれたから

何社か相談しましたが「●●しかありません」と断定的に言われました。
しかも、相談するそれぞれの相手が言うことが微妙に違うのです。
ダメもとで、住宅ローン緊急相談室に相談した所、解決方法を三つも考えてくれました。
私が選びやすいように、それぞれのメリット、デメリットも丁寧に教えてくれたのも嬉しかったです。
自分達の考えに近い方法をお願いしました。ダメもとで相談して良かったです。

【その4】税金の差押さえがついていても大丈夫と言われたから

他の不動産屋さんに依頼したのですが、「税金の差押さえがついていると任意売却できません」と断られてしまいました。もうだめかな。。。と諦めかけていた所で、相談した弁護士さんから住宅ローン緊急相談室なら、税金の差押さえ不動産も対応してくれたことがあると紹介されました。実際に話を聞いて納得できたので依頼しました。

【その5】不動産会社からも依頼されている会社だから

最初は自宅を購入した不動産屋さんに任意売却の相談をしたのですが、その不動産屋さんは不得意のようで、「任意売却に詳しい不動産屋さんがある」と住宅ローン緊急相談室さんを紹介されました。
不動産屋さんが他の不動産屋さんに任意売却を依頼することがあることを知って少し驚きましたが「プロの不動産屋さんからも依頼される会社なら間違いがないな」と思い直ぐに頼みました。

5つのお約束

当事務所に依頼されるあなたと私達のお約束

〇売却できない場合、いかなる費用も発生しません

任意売却会社の中には、売却が成功しなくても不正な経費(物件調査料や交通費、打ち合わせ費用など)を請求する会社がありますが、当事務所では一切の費用を請求しません。

〇お手元から出すお金は不要です

任意売却に必要な経費(仲介手数料、印紙代など)は売却代金の中(銀行に返済する金額から控除)から捻出しますので、お手元のお金は出さずに売却できます。
(但し、債務が売買代金を越えている場合のみ)

〇正しい流通経路、販売方法で販売活動を致します

いわゆる両手取引の為に市場へ公開しない大手不動産会社が良く取る販売方法や高額のキャッシュバックの為の不正手段は取りません。
「住宅ローン緊急相談室が高額キャッシュバックをしない理由はこちらの記事をご覧ください」

〇規定の報酬以外、一切請求いたしません

当事務所は正規の宅地建物取引業者ですので、国土交通省が定めた報酬の上限を遵守し、コンサルタント代や交渉代など違法な報酬の請求をいたしません。

尚、不動産価格が400万円を超える場合、仲介手数料は物件価格×3%+6万円+消費税となります。
但し、任意売却の場合は売却代金からこの仲介手数料を捻出しますので、お手持ち金をご用意いただく必要はございません。

任意売却の費用、支払い方法詳細ページで詳細をご確認いただけます。

〇あなたの味方として活動いたします

私達は銀行の出先機関ではありませんし、提携もしておりません。
依頼者のあなたの為だけに、任意売却業務をおこないます。

代表相談員の杉山 善昭について

任意売却を大きな会社に依頼すると、結局新人が担当に付いたり、下請けに丸投げされてしまう事が間々あります。

しかし、当事務所では全ての案件を代表の杉山善昭が責任をもって最後まで直接関与します。

「実際に話したら、写真の印象よりもずっと優しかった」と言われることが多いです。
私、杉山善昭についての詳細は、こちらのページでご覧いただけます。

任意売却の住宅ローン緊急相談室【動画有】
役立ち記事
任意売却の住宅ローン緊急相談室【動画有】

問題解決までの流れ

どのような手続きをしていくのか?という点も気になる点ではないでしょうか?

売却しても返しきれない住宅ローンはどうなるのか?

任意売却は住宅ローン全額を返済しなくても、不動産を売却することができる特殊な方法です。

しかし、そうは言っても残った住宅ローンはどうなるのか?という点。
とても気になりますよね。

任意売却後に残った借金どう処理すれば良いのか?という記事でご確認いただけます。

プライバシーに配慮した独自サービス

任意売却はただ単に売れば良い。というわけではないと考えています。
売主様のプライバシーも最大限配慮した活動を行うことも大切ではないでしょうか?
●「ご近所に知られず内緒で売りたい」
●「広告には載せて欲しくない」
●「間取は載せてもいいけれど、家の写真は嫌」
といった、細かなご要望にも対応をしています。

電話相談の仕方

相談したいと思っているけれど、何から話したら良いのかわからない。
そういった方も多いのではないでしょうか?
相談時にお話いただくことは、シンプルです。

~相談受付時にお伺いすること~
●お名前
●ご住所
●お電話番号

~ご相談時にお話いただくこと~
●今、ご不安に思われていること
●「できれば、こうしたいな」と思っていること

以下の内容が分かると、より具体的なご相談、アドバイスができます。
●現在の借入先と残高
●延滞状況
●銀行や裁判所から届いている書類の内容

電話相談の仕方についてもっと知りたい方はこちらのページでご確認いただけます。

慣れないことが身に降りかかってきて、冷静に話しが出来なくても大丈夫です。
まずはお電話ください。

日本国内ならどこの不動産でも任意売却のご相談が可能

当事務所は面談をしなくても電話でお気軽にご相談をすることができます。
電話相談は一番多いご相談方法で「忙しくて事務所まで行く時間がない」という方にピッタリです。

また無料の出張相談も行っております。
東京都周辺地域は随時、その他エリアは杉山の業務状況に応じてご相談いたします。

また、遠方の不動産会社に依頼すると、何かの手続きで行く必要があった場合にとても面倒ですよね。
私どもでは、来店不要の任意売却サービスを行なっておりますので、当事務所にお越しいただく必要はなく、遠方のお客様からも喜ばれております。

「任意売却のことは全く分からないので、基本的なことから説明して欲しい」という方でもご遠慮なくご相談ください。

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演、
プロフィールをもっと見る
●この専門家に無料電話相談をする:TEL0120-961529※タップで電話かかります。