【不動産投資】サブリース会社からの家賃が遅れ始めたときの対処法

今回は不動産投資の失敗の話です。
具体的にはサブリース会社。家賃保証をしている会社が家賃を遅らせて来ている。
そんな状態の時にどうすればいいのかというテーマでお話をしていきたいと思います。

不動産投資する時に一番心配な事は何でしょうか？
やっぱり心配になるのが、家賃がちゃんと入ってくるのかどうか？ではないでしょうか。

入居者が本当にいるのか、いないのか？それを解決するのが家賃保証です。
いわゆるサブリース。

仮に賃貸物件を借りてくれる入居者がいなくても不動産屋さんが大家さんに家賃を払う。
この保証ついているから不動産投資は安全なんですよ・・・

幻みたいなセールストークを使って、不動産投資家に仕立て上げていくわけです。

私のところに寄せられるご相談の多くは、このように買った物件があるんだけれども、2年もしくは3年程度で家賃の支払いが滞るようになってしまってどうしましょう！というようなご相談。

結構、多いんですよ。

こんな時、一般の方がどうするかというと、とりあえずその時の担当者に連絡を取るというのが一般的に多い。

家賃保証が遅れた際の言い訳フレーズ5選

• 入居者が全然いなくて資金繰りが厳しくて・・・
• 経理の担当者が持ち逃げしてしまってテンヤワンヤで・・・
• 家賃管理システムの不具合が発生しまして・・・
• 管理委託会社が変更になりまして・・・
• 会社が統合するので・・・

とにかく、そういったよくわからない理由で遅らせる会社が沢山あります。

ちなみに、サブリース会社を相手の都合で会社が統合するとか、事業譲渡するというのは相手方が勝手にしてはいいことではありません。

その時にあなたが「分わかりました」と言った瞬間にあなたが認めたということにも取られかねないのでこの点は注意をしていただきたい所です。

このサブリース会社を変えます、事業譲渡しますと行った場合にはどういう対応をすればいいかとは別の記事で解説したいと思います。

今回は、サブリース会社の支払ってくるべき家賃が遅れ出した時にどうすればいいのかというところだけお話をしていきます。

先ほども申し上げましたけれども、家賃が遅れると大体のらりくらりと逃げ回るパターンが多いです。
何だかんだ理由をつけて。
経理が辞めちゃってしまってとかですね。
持ち逃げしちゃったとかですね。
システムは変わったとか。

こういったようなことを言いながらどんどんズレていく。
中には家賃が減額になりますというようなこともあります。

これについても家賃の減額は一方的に宣言するようなものではありませんので、断固反対という立ち位置を貫く必要があります。

この時一番やってはいけない、あなたが一番やってはいけない。
大家さんとして一番やってはいけないこと。
それは何かと申し上げると、相手のペースで物事を進めるというのが一番やってはいけないことになります。

相手のペースで進んでしまう方は、人がいい方が多いです。。。
ですから、営業マンから「こうなのです。実はこうなのです。」みたいなこと言われたら「ああそうですか、じゃあ仕方ありませんね」みたいなね。

人としては正しいですが、対応としてはアウトです。

相手の不動産業者。
断定的には申し上げられませんが、非常に高い金額で売りつけられている事例が散見されます。

高いサブリースを餌に高い物件を売りつけて逃げてしまおうというような思考を持っているところが非常に多い。
信じるべき相手ではないことが多いですが、その信じるべき相手でないことに対して相手のペースに乗っかって進んでいくと、これね泥沼にはまっていきます。

一刻も早くそこから脱出する必要があります。
繰り返すようですが、一歩目は相手のペースに入らないということ。

若干話が逸れれますが、大家さんが投資用不動産の鍵を持ってないということが非常に多いです。

なぜ鍵を持ってないのですかっていう話をお聞きすると、不動産会社から「大家さん鍵を持っていると入居者さんの不安になるからお渡しないです。とか言われたのです」と言うようなことを普通におっしゃいます。

居住用不動産のオーナーさんが、その不動産の鍵を持ってないことはまずありません。

私共でも賃貸管理はするのですけれども、100%大家さんに鍵はお渡ししております。

ただ、言うまでもなく、鍵を持っているからといって入居者がいる部屋に無断で入ったりすることは絶対ありません。

不動産のオーナーが鍵を持ってないなんていうのは、絶対と言ってもいいぐらいないと思った方がいいです。

そうやって不動産会社から言われれば、ああそれはそうかな？
入居者さんの立場とすれば、大家さんが鍵を持っていたら不安かな？と思ってしまうかもしれません。

そのような事を言う不動産会社は、「ちょっと危ないかもしれない」
眉に唾つけて聞いた方が良いです。
大家さんが鍵を持たない大家さんに鍵を持たせない一番の理由は、その入居者と大家さんが直接コンタクトを取れにくくするためだと思っていただいたら良いと思います。

もう一つの理由は、入居者が居ない時に勝手に入られて、室内の状況を見られたりとかですね。

一部の悪徳サブリース会社というのは、リフォームしますといいながらリフォームを平気でしないということがあるのです。

これを大家さんが見に行かれちゃうとそれが一発で露呈してしまうので、室内に入れないように鍵を渡さない。
そんな理由もあるわけです。
ぜひ鍵を持ってない大家さん。もう本当に本当に注意をしてください。

では次にどうすればいいのかというお話です。

サブリース会社から家賃保証会社から入金が遅れた時に、不動産のオーナーとしてあなたが何をするのが一番いいのか。

一つ目は、まず担当者と連絡を取る。ではなく、会社に重点を置いて下さい。
会社に連絡を取るということです。

悪徳系サブリース会社は、その営業マンが本当の社員でないことも間々あります。

アルバイトとか。100%委託業務のスタッフであるとか。フルコミッションであるとかですね。固定給を貰わないで働いて歩合だけのスタッフをフルコミッションと言いますけれど。売り子ですね。売れれば何でもいいみたいな性格をしている営業マンがいます。

このような営業マンと話をしても埒が明きません。

必ず対会社に対して交渉する必要があります。
会社＝社長です。
経営者に対して、「遅れているから、いついつまで払いなさい」というような督促をしていくということになるわけです。

さて、こういった会社はだいたい家賃が遅れっぱなしで、支払が戻ることは私の経験則からすると、ありません。

なければどうするか？

そのサブリース会社を解約をしてください。

ところが、こういう系のサブリース会社は「契約期間中は契約を解除することができません」といった抗弁をするんですね。

世にも恐ろしいような文章を入れた契約書を作っていたりします。

これは元々契約の解除ができない契約書なんていうのは、非常にもうグレーというか僕はブラックだと思っているんですけれども。こういうことを平気でやる会社というのは、それを指摘しても素直に解約に応じることは少ないと思います。

しかも、大家さんとしては鍵を持ってもいない。誰が住んでいるかも分からない。
そもそも入居者が居るのかも分からない。入居者が居たとしても、いくらで貸しているのかも分からない。

分からないづくしなわけですから、その解約をするということも大事なことなんです。
しかし、一つ一つ状況を確認して把握するということが必要です。

まず、誰が住んでいるのか？
次に、いくらで借りているのか？
そして、契約書はあるのか？
こういったことを含めて調べを進めます。

口で言うのは簡単ですが、それを全部自分でやるというのは非常に大変なことになります。

またそのサブリース会社。
海千山千のサブリース会社であることが予想されます。
そこと渡り合うには、理論武装と覚悟が必要なのですが、一般の方が折衝することはかなり大変だと思います。

私共の住宅ローン緊急相談室では、こういったサブリースの家賃が入ってこなくなってしまった。連絡が取れなくなってしまった。誰が住んでいるのか分からないような不動産についてのご相談に乗っております。

ただし、タダ単に不動産の売却すればいいとは思ってはおりません。

状況を把握してどの出口が適切なのか、ベストなのか？一緒で考えます。

そして、実現可能な事を見つけ、一緒に出口に向かっていきます。

補足でお話をさせていただくと、サブリース会社はその不動産を又貸ししています。
一般的には。蓋を開けてみたら、また貸しの家賃の方が安いという事があります。

一般的にはサブリースは、元のオーナーさんと不動産会社間の家賃よりも高く貸しているのが適切なサブリースなんです。

それはそうです。空室保証するわけですから。

その空室が出た時に穴埋めができるように月何千円でもいいから家賃は上乗せされるのは当たり前です。

逆に言うと、家賃の相場からその適正利益を引いた分がサブリース会社のメイン契約となる家賃です。

ではなぜ、大家さんに保証している家賃よりも安くしか貸していないサブリースというのが存在するのか？

高く不動産を売りつける為には、高い家賃設定が必要だということです。

実現不可能な家賃設定を保証することによって、べらぼうに高い不動産を売りつけるというような手法がそこらかしこに蔓延っているのですね。残念ながら。

ぜひ皆さんにはこのような被害にあって欲しくないです。

話戻しましょう。

このサブリース契約は、概ね不動産を買ってから2年もしくは3年くらいで家賃が遅れることが非常に多ございます。

いわゆる買ってすぐ破綻すると事件になってしまう。

それを防ぐために、若干引っ張ってほとぼりが冷めたあたり。

買ったことがちょっと薄れてきたあたりに、サブリース会社の経営状態が悪くなったことのよる破綻。というゴールをサブリース会社は目指しているのです。

買ってすぐ破綻しちゃったら、騙したのかということになりますけど。買って2年ないし3年家賃を保証していて経営が破綻したんだということになりますと、元々の売リ付けたというか高額で売ったものは事件性が薄まるというこんなロジックなのですね。

多くは、その不動産を売った会社とサブリース会社は全く別会社を使っているケースも散見されます。

意図的にそうしようとしているのですが。

まとめです。

サブリース会社や家賃保証会社からの入金が途絶えた時には、まず状況を把握する必要がありますが、担当者になかなか連絡を取っても事態が好転することはまずありません。

大事なのは相手のペースに乗らないで、自分で解決をする。もちろんその自分だけで解決するには難しいと思いますので、我々にご相談いただく。そして全体像を把握して適切なベストな解決方法を考えていく。こういった流れになります。今、お困りで一人で悩んでいる方は是非ご相談いただければと思います。

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。