大和市深見東の任意売却準備

こんにちは、任意売却のプロデュースをしている杉山善昭です。

今日は、大和市深見東の任意売却準備でした。
相鉄線と小田急江ノ島線が利用できる大和駅。
こちらのマンションの任意売却準備です。

債権者は、住宅金融支援機構、年金、旧住専、管理会社となり、完全にオーバーローン状態です。

初めての方の為に、オーバーローン状態という言葉について解説しておきましょうね。

オーバーローン状態とは、現在の住宅ローン残高が売却可能価格をオーバーしている状態の事を指します。

例えば、住宅ローンの残高が3000万円、売却可能な価格が2500万円の場合、500万円オーバーローン状態。と言えます。

今売れる金額が分からない。という方の為に補足をすると、購入時にあまり頭金を入れない方の殆どは現在、オーバーローン状態であると思われます。

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さて、大分話が逸れましたね。

住宅金融支援機構、年金、旧住専、管理会社が債権者となり、現状はオーバーローン状態だと言いました。

ということは、不動産を売却をしても、全員に返済ができません。

では、不動産を売却した代金は誰から取ってゆくでしょうか?
因みに、抵当権という権利をつけている順番は、1、住宅金融支援機構 2、年金 3旧住専となります。
管理会社は抵当権をつけていません。

では発表です。
売れた代金の中から、1が全額回収します。
余った代金があれば、2、3と続くことになります。

これが、法律的な決まりです。

任意売却では、お互いの取り分をある程度自由に取り決める事ができます。
何故かというと、任意売却を成功させるためには全員の承諾が必要なのです。

例えば、あなたが3の立場で、代金が一銭ももらえないような状態で、任意売却に同意するでしょうか?
手間がかかるだけで、実入りがないですから協力したくないですよね。

そこで、こういった債権者(後順位の債権者と呼びます)にも任意売却の協力金として、いわゆるハンコ代を1の債権者が支払うことがよくあります。

こうして、全員の同意を得て任意売却を成功させるのです。
中には非協力的な債権者や担当者が居て、骨の折れることもありますが、根気よく折衝することが大切です。

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