売出価格をワザと上げるよう要求する債権者

こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山　善昭です。

今回は、任意売却には珍しい「売れば全額払える」という事例です。

通常の任意売却と違う点

現在ご依頼を受けている売却案件。
債権者は住宅金融支援機構と関西系金融機関です。
既に、住宅金融支援機構から、三○系サービサーに移管されています。

いつもと違うのは、オーバーローン状態ではないこと。
1番抵当である住宅金融支援機構はもちろん、2番抵当の債務も返済できる見込みです。

債務が売却可能額を超えていない状態ですから、「売れれば全額払える」という事になります。
つまり、通常の任意売却と違い、販売活動を行う価格について債権者の同意を得る必要がないのです。

一般的な任意売却は、売却しても住宅ローンの負債全額を返済することができないのですから、債権者の意向を確認承認を得ることは当然です。

債務超過をしていないなら、売れれば返済することができます。
そのため、債権者に販売していることを連絡せず、買い手が決まった段階で返済の連絡をすれば良いことになります。

しかし、この状態でも弊社では、債権者に「任意売却の申し出」をします。
なぜか？

任意売却の申し出をするメリットとは？

任意売却の申し出をすると、競売の進行を一時ストップさせる事ができます。
債権者は本心では競売を望んでいません。

何故かというと、競売の申し立てには60万から110万円程度の費用が必要になります。
お金をかけて高く売れるのならともかく、募集価格は市場相場の約半値になってしまいます。
競売にかけるくらいなら任意売却で処理したい、というのが本音なのです。

その為、こちらから任意売却の申し出をすれば、一定期間競売の申し立てを待ってもらえます。
但し、既に競売の申し立てがされている場合、競売手続きはストップしません。
この場合は、競売の最終手続きが完了する前までに、任意売却を成功させる必要があります。

また、住宅金融支援機構の任意売却業務の実績がないと認めてもらえないこともあるようです。
当事務所は、過去に実績がありますので問題ありませんが、どこの不動産会社でも住宅金融支援機構の任意売却ができるとは限らないので注意が必要です。

話を元に戻しましょう。
三○系サービサーに任意売却の申出書、査定書等一式を提出。
待つこと二日。
サービサーから回答がありました。

債権者「3,500万円で販売してください。」

私「何ですって？私の査定は3,000万ですし、御社の債権は2,500万円じゃないですか。
残債を全額返済できないなら、御社の仰るとおりにしますが、全額返済できる見込みですから査定額の販売をさせていただきたい。」

至極もっともな事しか要求していないのですが、相手はおかしなことを言います。

債権者「一旦、販売に出してもらって、買い付けが入れば考えます」

私「高い金額で販売をすれば、引き合いが来ない可能性が高まります」

債権者「なぜ引き合いがないといえるのですか？」

私「相場よりも高いからです」

債権者「私どもでは、3,500万円が相場だと考えております。」

話が噛み合いません。。。

この築十数年のマンション、3,500万円という金額は購入金額よりもはるかに高い金額ですが、話のポイントは査定の価格ではなく、違うところにあるので、割愛します。

繰り返しになりますが、借金全額返済できるなら、売出し価格の決定権は所有者である、売主にあります。
債権者の言う通りにしなければいけないことはありません。

念のため、住宅金融支援機構にも照会を依頼。
返ってきた解答は、私の考えと同様でした。

債権者が無茶な価格での販売を要求する理由

借金を全額回収できるにもかかわらず、相場よりも高い金額で販売を要求する理由。。。
私の想像でしかありませんが、「回収金額の増加」ではないかと思います。
売却が遅れれば遅れるほど、遅延損害金という名のペナルティーが増加します。

例えば3000万円の遅延損害金は年間435万円。
1日回収を遅くすれば、11,917円の遅延損害金を債権者は得ることができます。
時間がただ過ぎるだけで、それだけのお金を債務者から毟り取れるのです。

正に、濡れ手に粟です。

貸金をたくさん回収すればする程、担当者の成績が上がりますからね。
ボーナス、昇進に影響するでしょう。

このような悪意のある担当者だとしたら言語道断です。

もし悪意ではないとしたら、、、

「勉強不足な担当者」としか言いようがありません。

どの世界にも業務マニュアルががあります。
業務の本質を理解していないと、マニュアル通り進めることに固執してしまいます。
相手も企業ですから、配置替え等で任意売却業務に不慣れな人に当たることも不思議ではありません。
できれば、後者であって欲しいと願うばかりです。

債権者の主張が正しいとは限らない

結局、債権者の担当者が上司に確認し、こちらの主張が通ったのですが、無駄なやりとり以外の何者でもありませんでした。
このやり取りに数日を要したので、その分遅延損害金の負担が増えたのは言うまでもありませんが、この債権者の担当者は全く責任を取ろうとしません。

今、あなたとお話をしている債権者の担当者も、「悪意のある担当者」若しくは「任意売却について、よく分かっていない担当者」かも知れません。
話を全部鵜呑みにしないでほしいと思います。