住宅ローン残高以上に減るものとは?

建物評価は右肩下がり

今売ると赤字がでちゃうから、ローン残高が減るまで何とか頑張って返済して・・・

このような思いで、頑張っていらっしゃる方も多いと思います。
今日は少し違った視点から、住宅について考えてみましょう。

こんにちは、任意売却の専門家杉山 善昭です。

不動産の場合、価格を構成するのは土地代と建物代ですね。
戸建てでもマンションでも同じです。

例えば総額3000万円でも、土地代と建物代の内訳を決めることが出来ます。

(ちなみに、実務上では消費税が課税されない物件の場合(個人住宅)土地建物の内訳を契約書に記載することは少ないです。)

契約書には記載しないまで、不動産の査定を出すときには当然、土地の価格そして建物の価格を検討します。

さてこの場合、建物の価格はどうやって計算するのでしょうか?

不動産査定の方法、あなたはご存知ですか?
不動産業者が言いたがらない、不動産査定の話を公開しますね。

建物の査定を計算する場合、まず再調達価格を調べます。
再調達価格とは、「現在同じ仕様、同じ面積のものを建てたらいくらするか?」
ということになります。

余談ですが、ハウスメーカーの家は再調達価格の算出の際に著しく不利になります。

例えばハウスメーカーの家は坪単価が70万位するものもありますが再調達価格ではいいとこ60万円です。

理由を聞きたいですか?
ハウスメーカーの建物の原価の中には、あの立派な展示場やパンフレットノベルティーが入っている他、テレビやラジオの宣伝費用がふんだんに入っているからです。

その為、1、2階併せて床面積40坪の家の建築費が2800万円かかったとしても査定の再調達費は2400万円程度となります。

買った瞬間400万円がパーになる計算です。

話を元に戻しましょう。
再調達価格が算出できたら、今度は耐用年数の計算です。
木造の場合、税務上の法定耐用年数は22年、マンションは47年です。
耐用年数

例えば再調達価格が2,000万円の家があり、耐用年数が22年だとすると一年間に償却する価格は2,000万円÷22=90.9万円となります。

もし、毎月の返済が7万円の場合、年間では84万円です。
土地の相場が一定だと仮定すると、
不動産の価格は毎年90.9万円のマイナス
借金の返済は毎年84万円。

しかも、借金の返済は元金と利息が含まれていますので年間84万円丸ごと元金が減るわけではありません。

ややこしくなってきましたか?

具体的に例を挙げましょう
土地購入費2,000万円、建物建築代2,000万円
合計で4,000万円です。
丸々4,000万円ローンを組んで金利は2%、返済期間は35年とします。
ボーナス払いなしで月々の返済は132,505円になります。

最初の一年目
建物償却費は前述した通り、90.9万円となります。
土地の値段が変わらないとすると、土地建物の評価は3,909.1万円ですね。
一方住宅ローンの残高はというと、約3,921万円です
(一年間に支払ったローンは約159万円ですが、利息が約80万円あるため元金返済分としては約79万円になります。)

12ヶ月経過時点での不動産評価は3,909.1万円
対してローン残高は3,921万円
11.9万円のオーバーローン状態です。
オーバーローン状態

これは、建物の償却費以下のローンしか支払っていないことが原因です。

あなたの現在の支払いは、償却費を超えていますか?
超えてない場合、オーバーローン状態が拡大していく可能性も十分考えられます。

【参考動画】任意売却をするかしないかを判断するために考えること

事例は戸建ての場合を取り上げました。
マンションの場合、建物代相当分が高いこと償却期間が長いことなどが戸建てとは違いますが、それでもほぼ同じ状態になります。

先にあげた事例は12ヶ月経過時ですが24ヶ月経過時のものを参考に書きましょう。
不動産評価は3,818.2万円
ローン残高は3,839万円
20.8万円のオーバーローン状態となり12回目の時点より8.9万円拡大しています。

もうお気づきですね。
結論を言いましょう、頑張って住宅ローンを支払い続けた結果、オーバーローン状態がいっそうひどくなることが実際にあるということです。
しかもこれは、土地の価値が変わらない前提でのお話です。

建物償却費>住宅ローン残高
これでは、建物がゼロ評価になる築22年を超えるまで売却できないということになります。
しかも、築22年になると今度は、解体工事費分のマイナス査定となりますので注意が必要です。
また、上記の計算に建物メンテナンスの費用は一切含まれていないのです。
例えば、外壁の塗り直しが10年に1回で100万円、給湯器の交換が15年で30万円、ウォシュレットが、、、などと考えていくと頭が痛くなってしまいますね。

あなたは苦しい支払いを建物評価がなくなるまで続けられるでしょうか?
今現在住宅ローンの返済が苦しいという事は、1円の貯金もできないという事になります。
修繕費が必要になってきても、必要な修理ができません。

必要な修理ができない建物は更に、評価が低下して、よりオーバーローンの状態が酷くなるという事を意味します。

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演、
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