期間短縮型と返済額減少型、得なのは○○

繰上げ返済の方法は2種類

住宅ローンの繰上げ返済には、二つの方法があることは意外と知られていませんが、ご存知でしたか？

「期間短縮型」と「返済額減少型」の二種類の方法があります。

繰上げ返済シュミレーションしてみた結果

さて、少しまとまったお金が手元にあり、一部繰上げ返済する場合、どちらのほうが、得になるかシュミレーションしてみましょう。

今回は、公庫の繰上げ最低基準額の１０万円で計算します。
公庫は基本１００万円以上の繰上げ返済ですが、住・MYNoteというサービスを使うと１０万円から繰上げ返済が可能となります。

まずは、期間短縮型です。
こちらは、その性質上（短縮する○月分というカウントをするため、）１０万円ピッタリを繰上げ返済することはできません。
住・ＭＹＮｏｔｅのシュミレーターによると、今回の繰上げ返済額は１３１，５４３円でした。
この繰上げ返済による軽減額は１０４，７３４円と出ました。
軽減額とは、繰上げ返済をした月数に相当する金利負担額になります。

それでは、返済額減少型はどうなるでしょうか？
総返済金額の合計軽減額は３２，５２７円ということで、圧倒的に期間短縮型のほうが、効率が良いことが分かりました。

では、何が何でも期間短縮型が良いのでしょうか？

実際の返済額に目を向けてみたいと思います。
期間短縮型の場合、今回の繰上げ返済による完済日は三ヶ月前倒しとなりました。
今回のケース、毎月返済額は７８，７５９円ですので×３ヶ月＝２３６，２７７円の返済が無くなったことになります。

一方返済額減少型の場合、１０万円繰上げ返済をした後の毎月の返済額は７８，０１０円となり、その差は７４９円となります。
今回のケースでは、残りの返済月１７７回でした。
合計１３２，５７３円の返済が無くなったことになります。

やはり、期間短縮型のほうが効果が高いことが分かりました。

なぜ、期間短縮型の方が効果が高いのか？という理由ですが、現時点で繰上げ返済をするからです。
返済額圧縮型の方は例えば100万円繰上げ返済、残っている返済回数が100回だとすると今後100回返済額が分かれます。つまり毎月1万円という事になります。

時間軸を平たくしてしますので、効果が薄くなってしまうのです。
繰上げ返済は、一般的にローン借入初期であればあるほど効果が高いので、住宅を購入する際は十分に貯蓄ができるように計画を組んで借りたいものですね。

今回のケースでは、残りの年数が１５年程度なので、このような結果が出ましたが、残っている返済期間が短い場合や、金利が低い場合などは違った結果が出る可能性もあります。

どちらをチョイスするか？ライフプランと相談

期間短縮型はとにかくお金の効率重視

今まで触れてきたように、期間短縮型のメリットは「お金の効率」です。
将来返済するべきお金を「今、返済」することにより、残り期間の金利相当分をゼロにすることができることが最大のメリットです。

１３１，５４３円繰上げ返済した結果、金利負担減少額が１０４，７３４円というのは、１３１，５４３円貯金したら、１０４，７３４円の利子がついたのとほぼ同じです。
そんな金融商品、投資商品は世の中見ても私は見たことがありません。

返済額減少型は毎月の家計を改善したい人向け

次に返済額減少型を利用するメリットはどこにあるのか？考えてみましょう。
返済額減少型は、毎月の返済を低下させる効果があります。
この特徴をメリットとして感じる人はだれか？

これを考えると見えてきます。

例えば、毎月少しだけ家計が赤字になる。という方がいたとします。
この方が、期間減少型を選択して一部繰上げ返済をしても、家計は黒字にはなりません。

何故なら期間短縮型の繰上げ返済をしても毎月の返済は変わらないからです。

例えば、子供が大学に行っている状態の時、例えば親の介護でお金がかかっている場合など、ある程度の期間やりくりが厳しい時があるのは自然です。

このような時に、毎月の返済を少しでも抑えることができるのが、「返済額減少型」の繰上げ返済なのです。

繰上げ返済まとめ

いかがでしたでしょうか？
繰上げ返済の仕組みを知ることで、賢い繰上げ返済をしたいものです。

繰上げ返済を検討する場合

1. 期間短縮型、返済額減少型両方シュミレーションをしてみること
2. 今の家計を改善する必要を検討すること
3. 直近で必要のないお金だけ繰上げ返済に充てること

この三つの順番で検討すると良いでしょう。