期間短縮型と返済額減少型、得なのは○○

住宅ローンの繰上げ返済には、二つの方法があることは意外と知られていませんが、ご存知でしたか?

「期間短縮型」と「返済額減少型」の二種類の方法があります。

どちらのほうが、得になるかシュミレーションしてみました。
こんにちは、任意売却の専門家、杉山善昭です。
住宅ローン繰上げ返済
今回は、公庫の繰上げ最低基準額の10万円で計算します。
公庫は基本100万円以上の繰上げ返済ですが、住・MYNoteというサービスを使うと10万円から繰上げ返済が可能となります。

まずは、期間短縮型です。
こちらは、その性質上(短縮する○月分というカウントをするため、)10万円ピッタリを繰上げ返済することはできません。
住・MYNoteのシュミレーターによると、今回の繰上げ返済額は131,543円でした。
この繰上げ返済による軽減額は104,734円と出ました。
軽減額とは、繰上げ返済をした月数に相当する金利負担額になります。

それでは、返済額減少型はどうなるでしょうか?
総返済金額の合計軽減額は32,527円ということで、圧倒的に期間短縮型のほうが、効率が良いことが分かりました。

では、何が何でも期間短縮型が良いのでしょうか?

実際の返済額に目を向けてみたいと思います。
期間短縮型の場合、今回の繰上げ返済による完済日は三ヶ月前倒しとなりました。
今回のケース、毎月返済額は78,759円ですので×3ヶ月=236,277円の返済が無くなったことになります。


一方返済額減少型の場合、10万円繰上げ返済をした後の毎月の返済額は78,010円となり、その差は749円となります。
今回のケースでは、残りの返済月177回でした。
合計132,573円の返済が無くなったことになります。

やはり、期間短縮型のほうが効果が高いことが分かりました。

なぜ、期間短縮型の方が効果が高いのか?という理由ですが、現時点で繰上げ返済をするかに他なりません。
返済額圧縮型の方は例えば100万円繰上げ返済、残っている返済回数が100回だとすると今後100回返済額が分かれます。つまり毎月1万円という事になります。

時間軸を平たくしてしますので、効果が薄くなってしまうのです。
繰上げ返済は、一般的にローン借入初期であればあるほど効果が高いので、住宅を購入する際は十分に貯蓄ができるように計画を組んで借りたいものですね。

今回のケースでは、残りの年数が15年程度なので、このような結果が出ましたが、残っている返済期間が短い場合や、金利が低い場合などは違った結果が出る可能性もあります。

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演、
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