静岡県袋井市からの任意売却ご相談

今回の任意売却ご相談は静岡県は袋井市からいただきました。
駅は東海道本線の袋井駅です。

収入が回復する見込みがなく、このまま行くと住宅ローンが払えなくなる見込みとなりご相談したそうです。
当事務所に寄せられるご相談は、既に返済が遅れ始めた方が多いです。
しかし、今回のように早期にご相談していただくと、いろいろな手が考えられます。

まず考えるべき順番は、「今、売却したらいくら位で売れるのか？」という点です。
売却可能価格＞残債なら、売却に必要な経費がいくらかかるか？という問題だけなのですが
もし、売却可能価格＜残債である場合、原則手元から現金を持ち出さないと売却できません。

ここが大きなポイントになります。

いくらで売れそうか？という点については、現地や役所の調査を行い査定を出すのですが、調査費用が発生するので望ましくありません。
どうなるか分からないのに、費用を相談者に負担していただくなんて出来ませんからね。

そこでどうするか？ということですが、机上の査定を行います。
幸いな事に、不動産業者で使っているデーターベースがありますし、グーグルストリートビューもありますから昔よりもはるかに出しやすくなっています。
但し、普通の不動産屋さんが出す査定とは少し違います。

その話をする前に、「不動産の買い手」について、触れたいと思います。

世の中に不動産を買う方の属性は、三つ分けられます。

一つは「一般消費者」
これには法人などの団体も含まれます。

二つ目は「投資家」

最後は「不動産会社」です。

誰に売るか？によって、戦略が変わってきますし、売却可能な価格も変わります。

価格的には、一般消費者に売却するのが一番高く売れます。
「高く」というより、これが一般的にいう相場、市場価格ですが。

投資家や不動産会社は、一般市場価格よりも購入希望価格が低下する傾向があります。

では、何でも一般消費者価格でよいのか？というとそうではありません。

一般消費者は「きれいな状態の物件」を好むからです。
きちんとリフォームされていて、そのまま住める物件を求める傾向が強いのです。

一方、不動産会社は、どんなにその不動産の状態が悪くても、買い取ることができます。
修理をする費用も把握しているからです。

査定とは、それぞれの属性の買い手に売却したら、いくらになるのか？を把握することが大切です。

さて話を戻しましょう。
机上での計算を出したら、残債との兼ね合いを確認します。

売却可能価格＞残債
or
売却可能価格＜残債

という事ですね。

売却価格で、残債を完済できるのなら、今度はどのように販売をしていくか？を相談することになります。
売却価格では残債を完済できないのなら、不足分の現金を用意できるかどうか？
できないのなら、任意売却という手法で売却が出来るかを検証します。

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この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家

（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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