「任意売却の専門家」と「普通の不動産屋」との違い

こんにちは、任意売却の専門家、杉山 善昭です。

今回は「任意売却の専門家と普通の不動産屋との違い」というタイトルのコラムです。
「任意売却の専門家」と「普通の不動産屋」の違いってすぐに思いつくでしょうか?
分かれ道

一体どうやって不動産会社を探せば良いのか?

住宅金融支援機構等の住宅ローンの返済ができなくなると、債権者は任意売却をしませんか?と勧めてきます。
「依頼する不動産会社が決まったら教えてください」と言われますが、そうは言われても一体どこの不動産会社に依頼したら良いのか?悩みますよね。

さて、そもそも任意売却会社だからといって、宅地建物取引業の免許がなくても良いか?という所からお話をしていきましょう。

不動産の売却が絡めば、当然宅地建物取引業法(長いので以下は宅建業免許といいます)の免許が必要です。
会社としての宅建業免許を取るには、社内に5人に1人以上の割合で宅地建物取引士の登録者が必要です。

略して宅建士と呼びますね。

会社は宅建業の免許、個人は宅建士の免許ということになります。
まずは正規の宅建業者を探す事になります。

社団法人や〇〇センターなら安心?

一般社団法人〇〇、任意売却〇〇センターなどという団体があります。
一見何らかの公的団体のような感じがして安心できそうな感じがするかもしれません。

しかし、結論から言えばこういった団体は、ほとんどすべてが宅建業の免許を持っていません。
従って直接不動産の売買に携わることができません。

ではどうするのか?
これらの団体は任意売却の相談が来ると、会員である不動産会社に相談者を紹介します。
任意売却の業務自体は、各不動産会社が行います。

何かしらのトラブルが発生しても、その団体は何ら責任を負いません。

ではこれらの団体は、何を収益源にしているのでしょうか?
「入会金」、「不動産業の会員から集める会費」、「任意売却の相談者1件当たりいくらという紹介料」を得て運営をしています。

ちなみに、一般社団法人と言う団体は、公益性は全く関係ありません。
現在の法律では、株式会社とほとんど変わらないのです。

任意売却をする際は「宅建業の免許」が必ず必要になります。
そういう意味では、弁護士に依頼しても任意売却はできないという事になります。

宅建業の免許を持っていれば大丈夫なのか?

宅建業の免許を持っていないといけないということは分かった所で、では、宅建業を持っている不動産会社であればどこでも良いのか?
という疑問が浮かびますよね。

日本全国ほとんどの駅周辺に不動産屋さんがあります。
そう街でよく見かけるあの不動産屋さんです。
一見、どこにでも頼めそうな気がしますよね。

しかし、これは違うのです。
では、「任意売却会社」と「普通の不動産会社」では、一体何が違うのでしょうか?

その答えはなかなか難しいと言わざるを得ません。
何故かというと、普通の不動産会社でも、任意売却業務を行なうこと事態は認められているからです。
但し、業務を行なうことを認められることと、実際にできるかという事は全くの別物です。

というのも、一般の賃貸住宅の賃貸契約や分譲住宅の売買業務では裁判所や債権者(銀行)は殆ど出てこないのです。

「裁判中の不動産を売買する」と言えば少し難しさが伝わるでしょうか?
任意売却の物件は、民事執行法という法律で定められた裁判手続きをしている途中の不動産を売買することが多いですから、細心の注意が必要です。

一般の不動産の売却の場合、売主が指定して金額で販売するだけですが、任意売却の場合は
「売買価格や代金の配分について債権者との交渉を行なう事」
「裁判所の手続きの流れを熟知していないと業務が出来ない。」
「任意売却ならではの契約条文を作成すること」
という要素が必要になり、相応のスキルが必要です。

肌感覚ですが、任意売却業務に長けている不動産会社は200社に1社程度しかありません。

普通の人であれば、不動産に携わっている知人が一人や二人いるでしょう。
しかし、その知り合いが任意売却の業務を熟知している確率は、残念ながら非常に低いと言わざるを得ません。

以前、知り合いの不動産営業マンが私のところへ、任意売却のやり方について、聞きにきました。
冷たいようですが、「人に聞かなければ業務が出来ないなら、その依頼を断ったほうがいいですよ。」と答えました。
外科の先生が、人に聞きながら手術するようなもので、危険です。

もし、上手く行かなかったら、依頼者は「取り戻せない時間」を失ってしまいますからね。
一部の不動産会社では、任意売却業務に長けていないにもかかわらず、気軽に業務を引き受けてしまう所があるので注意が必要です。

難易度の高い手術をする必要がある場合、主治医から高度な手術ができる医者を紹介してもらいますよね。
任意売却業務も同様です。

依頼する不動産会社の選択を間違えると大変なことになります。

私の事務所には、同業である不動産業者さんの他、弁護士からも任意売却の依頼が寄せられます。
私たちは裁判所や債権者の状態を分析し、調整し、交渉する任意売却の専門家です。

依頼者には任意売却の注意点や気をつけるべきポイント、競売との違いについて、わかりやすくアドバイスとサポートを行なっておりますので、
遠慮なくご相談くださいね。
競売と任意売却の違いについてはこちらのページで分かりやすく解説しています。

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