既存不適格建築物の任意売却

既存不適格建築物
今回のテーマは「既存不適格建築物の任意売却」です。

本題に入る前に、用語の説明をしましょう。
既存不適格建築物とは、建築基準法の改正により建築基準に適合しなくなってしまった建築物のことです。
簡単に言えば、建築当時は合法的に建築をしたが、その後法律が変わったため、新らしい基準には適合しない建築物と覚えていただければ良いでしょう。
※参考:国土交通省「既存不適格建築物について」
誤解されやすいので触れておきますが、建築当時から建築基準法に違反していた建物は既存不適格建築物とは呼びません。
新築時に法令違反していたものは、違反建築物となります。
建築完了時に適法であった建物は違反建築物とはならず、既存の法令に違反している既存不適格建築物として区分けされます。

では本題。
今回のご相談はこの既存不適格建築物の任意売却です。
もちろん違反建築物ではないのでその点は問題がないのですが、今回の不動産は一つ問題点がありました。
それは、検査済み証を取得していないこと。
建物検査
一戸建てなどは、検査済み証を取得していないことが珍しくなく、所得していなくても影響が出ることが少ないです。

しかし、今回の不動産は商業ビル。
検査済み証を取得していないと、かなり問題が発生してしまいます。

建築工事が完成した当事に検査済み証を取得していないのなら、今から取得すれば良いのでは?と思ったあなたはスルドイ。

しかし、建築基準法では、建築当事の基準での検査済み証ではなく、現行の基準に適合していないと検査済み証が取得できないのです。

建築当時から基準が変わってしまっているので、事実上不可能です。

では、検査済証がない不動産でも売却することはできるのか?

答えはYESです。
但し、「使うのに制約がある不動産」という事になりますから、制約の分だけ市場価格も低下します。

どの程度、価格が低下するのかについては、はっきり申し上げたい所ですが既存不適格と違反建築で違いますし、当然の事ながら違反建築の度合いによっても変わります。

不動産所有者としては、現在の建物が何に該当するのかを確認する必要があります。

2014年7月2日付けで国土交通省は「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」というものを発表しました。

前述した通り、既存不適格か違反建築物を見分ける方法は非常に複雑であったため、実務上判定が困難でした。
指定確認検査機関の検査を受けることで解決しようとするものです。

当事務所では、このように既存不適格建築物の不動産の任意売却業務を承っております。
他店で断られた方でも、ご相談下さい。

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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