投資用不動産の管理費未納から破たん

こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。
今回のご相談は、投資用不動産の破たんです。銀行

この記事はラジオ的に音声でもお聞きいただけます。

早速、ご相談内容を見ていきましょう。

不動産会社に進められるまま、港区のマンションを購入。
目的は自宅用ではなく、不動産投資用。

融資は、某大手銀行住宅ローンを利用した。
本来住宅ローンは自己居住用にしか使えません。
投資用であれば事業用のローンになるですが、それだと金利が高くなってしまい採算が取れない。

不動産会社のレクチャーもあって、銀行には自己居住用として申請することになった。
当初入居者が本当にいるのかどうか不安であったが、持ちかけた不動産会社が借上げ(サブリース)をするというので安心して購入した。

実際、購入と同時に不動産会社とサブリース契約を締結し現在に至る。

ところがだ。

先日マンションの管理会社から、未納管理費の裁判を起こされた。
どうやら払っていなかったようだ。

マンションの家賃は不動産会社から入金されるが、管理費は自己負担。
購入時に管理組合へ出した、管理費の引き落とし口座にはお金を入れていなかった。
当然引き落としができない。

通常であれば、督促が来て判明するのだが、このご相談者は購入時の住所から転居しているにもかかわらず、管理会社に届け出をしていなかった。

マンションの区分所有者は住所が変更になった際に移動の届け出をする必要があります。
総会の招集などに必要だからです。

結果、管理会社も所有者行方不明ということで、督促もできない状態。
やむなく管理組合は裁判を起こし、確定判決を得た。
この裁判手続きにおいて、所有者の居所を突き止めたという次第。

悪いことに、これが銀行の耳に入った。
銀行は大激怒。

管理費の滞納があることもさることながら、住宅ローンを使って投資用不動産としてしまったことにだ。
完全に用途違反。

銀行としては放置することなどできない。
当然、この相談者に強く詰め寄る。

一括返済をせよ、できなければ法的措置もやむなしと。

ここで自体の重要さに気がついた相談者。

慌ててスマホで検索した結果、当事務所に行きついた。

—ここまで—

さて、あなたはどう思いますか?
状況で書いた通り、銀行は住宅ローンを利用して購入した不動産を賃貸に回すのは、完全にアウトです。

自己居住用だからこそ住宅ローンは低金利なのです。
何故、低金利かというと、自宅なら頑張って払うし、破たんリスクが低いからです。

一方、投資用不動産は、返済自己が起きた際に換金処分できる金額が低下する傾向があります。
なぜなら、投資用不動産は、人に貸すことで家賃収入を得るわけです。
人に貸している不動産は自己使用ができません。

入居者を退去させるのも、そう簡単には行きません。
自己理容ができない分、処分価格が低下するのですから、必然的に融資限度額も低下しますし、リスクが高い分だけ金利も高くなります。

例えば、生活が苦しくなった場合に民事再生法の適用を受けるとします。
自宅以外の負債を圧縮することができます。
従って住宅ローンはそのまま残りますが、投資用の融資は圧縮の対象になります。
もちろん負債を圧縮するので投資用不動産も手放すことになるのですが、銀行としてはリスク以外の何物でもありません。

つまり、銀行から見た場合。「住宅ローンを使って投資用不動産を購入する行為は、詐欺行為」と同じなのです。

放置していることが金融庁にバレたら。。。

不正融資を助長してるとみなされても文句が言えません。
銀行は分割払いの権利を取り上げる、いわゆる期限の利益を喪失させて一括返済を要求してきます。

さて、この場合どうしたら良いのでしょうか。
多くの方は、銀行に事情を話して何とか許してもらおうとするかもしれません。
「私は何も知らなかった」と。
しかし残念ながら、銀行を説得することなど不可能です。

せいぜい、事業用の融資に借り換えすることですが、そうなると採算が合わず、ただ単に赤字を生み出す不動産になってしまいます。

一括で返済するしかありません。

まずは、マーケットの調査です。
一言で言えば、「売れれば全額返せるのか?返せないのか?」ということです。

返せるのなら、売却して一括で返済すると言えます。
問題は、売っても全額返せない場合です。

この場合は、返済できる見込み額、不足分をどうやって払っていくのか?を協議する必要があります。
もちろん、大原則は不足分を一括で現金払いするよう要求されますが。。。

という訳で、マーケット調査からとりかかります。

それにしても、住宅ローンを使って投資用不動産を買わせる、不動者会社は本当にけしからん存在です。
市場から淘汰されることを切に願います。

※写真はイメージです。

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