不動産投資の不正融資。銀行員と不動産営業マンの関係

スマートデイズに始まって不動産投資破たんが次々と発生しています。
実際私の事務所にも、数多くの不動産投資破たんによる任意売却のご相談が寄せられています。
不正融資

今回は、不動産投資資金を融資する銀行員と不動産営業マンの話です。

こんな話を聞いたことがあります。

実際は空室がたくさんあるアパート。
架空の賃貸借契約書を作成し、満室に見せかけ融資を申し込んだ。

ところが、アパートの入居実態を確認するために銀行の審査担当が行くという。

慌てた不動産営業マンはどうしたか?

空室の部屋にカーテンを付け、電気メーターが回るように24時間エアコンを回し、タイマーを使い夜に照明器具が付くようにセットしたという。

すごくないですか?
しかもこの話、隠れた問題があるのにお気づきでしょうか?

問題なのは、不動産業者に漏れている部分。銀行員が現地を見に行くことをです。
通常調査はシークレットで行われます。

にもかかわらず、営業マンが現地調査に来ることを知っているということは、情報が漏れているということにほかなりません。

故意かお分かりになりますでしょうか?

銀行員と不動産会社の営業マンが、ズブズブな関係だった。
ということが真っ先に浮かぶかもしれません。

確かにその可能性がゼロではありませんよね。
本当の所は、当事者以外に分かりませんが。

ただ、銀行員が銀行員の立ち位置を台無しにすることは、通常はありえません。
不動産営業マンが自白すれば一巻の終わりですからね。

そこで視点を変えて、銀行員の思考で考えてみましょう。
毎月のように押し寄せるノルマ。

達成するには投資用不動産がもっとも近道。
しかし、現地調査でボロが出れば、今まで動いてきたのが全て無駄になるし、ノルマも達成できない。

そこで銀行の担当者は考える。

現地調査はしなければいけない。しかし、現地調査で虚偽があれば融資はできない。
それならば、、、

銀行の担当者は不動産会社の営業マンに聞いてみる。
「書類では満室になっていますから、いつ現地調査に行っても大丈夫ですよね?」と。

カンの良い営業マンは、直ぐにピンとくる。
バレバレの空室だと見えないようにしなければと。

ポストからポスティングされた山のようなチラシゴミを出し、
空室の部屋にカーテンを付け、電気メーターが回るように24時間エアコンを回し、タイマーを使い夜に照明器具が付くようにセット。
ついでに共用部分をきれいに掃除する。

どうですか?
銀行員は調査に行くとは言っていません。
提出された書類が全部真実ならば、抜き打ちで現地調査に行ったとしても大丈夫ですね。と聞いているだけです。

適正な審査をするために、不動産営業マンに踏み絵を踏ませて確認をしているようにも取れます。

しかし、裏の意味は「現地調査に行くから抜かりのないようにしておいてね。」となります。

「現地調査に行く」と言えば審査方法を漏らす事になりあますが、「行ったとしても大丈夫ですね」と聞けば漏らしている内には入らない。

もっとも銀行が現地調査に行くことは何ら普通のことだと思うかもしれませんが、書類審査だけで、現地調査をしない銀行も枚挙に暇がない位多いです。

忖度という言葉がモリカケ問題で頻繁に出ましたが、銀行と不動産会社のやり取りもこれと同じ。
「察してね。」ということ。

優秀な銀行員は、致命傷になるような言葉は使いません。
保身を図りながら、意図が伝わる言葉を好んで使います。

昨今、不正融資で銀行の貸し手責任を問う動きがありますが、銀行員の不正を証明するのは相当困難だと個人的に思います。

※写真はイメージです。

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