抵当権がついている不動産を売却する方法


こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。

今回のテーマは「抵当権がついている不動産を売却する方法」になります。

本題に入る前に、抵当権とは何か?について説明しますね。
普通の抵当権と根抵当権がありますが、どちらも、「借金のかた」になっている。という意味です。

もう少し詳しく説明しましょう。

例えば住宅ローンを銀行が貸し出したとします。
もし、返済が遅れれば、銀行はその不動産を換金処分して、自分の銀行の債権を優先的に回収します。

優先的に回収するためには抵当権という権利を不動産に登記する必要があります。

つまり、抵当権とは、他の債権者に優先して弁済を受けることができる権利。なのです。

では次に根抵当について説明をしましょう。

抵当権は一度の貸し借りだけの場合ですから、住宅ローンには向きますが、商取引には向きません。
借りるたびに抵当権をつけるのは面倒ですし、費用もかかるからです。

根抵当権の場合は、一定の借入れ枠を設定して、その金額以内なら借りたり、返したりすることが出来ます。

ご商売などをしている方などは、運転資金を借りたり返したりを繰り返していますから、非常に使い勝手が良いのです。

さて、では本題に入りますね。
抵当権(根抵当権を含む)の付いている不動産は売却できるか?

もちろん出来ます。
「抵当権が付いている」とは「抵当権という登記がなされている」という意味です。念のため。

問題なく売却できますが、取引の条件によって売却できる価格が変わります。

抵当権は返済が遅れた場合、債権者が強制的に換金処分をすることが出来る権利ですから、そのようなことがあると、購入した人は困ってしまいます。

従って、抵当権の登記を付けたまま、買主に名義変更をする場合、残債務の額の分だけ、売買代金から控除しないと危険です。

一方、売買の条件として、抵当権の登記を消して名義変更する場合はどうでしょう。

所有権が買主に移転する際に、抵当権が抹消(消される)ので買主にリスクはありません。
そのため、売買代金の減額を考慮する必要はありませんよね。

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