三重県伊賀市からの任意売却ご相談

今回は三重県は伊賀市からの任意売却のご相談です。

相談時の状況

まずは、状況確認から。
借入は住宅金融支援機構、社会保険福祉協会、オリエントコーポレーションの三社プラス伊賀市役所の固定資産税の未納税金。

住宅金融支援機構の返済は6か月遅れ、年金は4か月遅れ。オリエントは残り1回の返済をすれば完済。という状況。

オリエントの完済は良い情報です。

但し、既に住宅金融支援機構が期限の利益を喪失していました。

公庫から委託を受けたエムユーフロンティア債権回収（株）からも督促が届いているので余談は許しません。
可及的速やかに対応をする必要がありました。
何もしないと競売の申立てをされてしまいます。

現在のご家族構成、収入、将来のことについて詳しくお話しを伺った所、現在の家に固執する合理的な理由もない。
むしろ、家族構成に比較して家が広すぎて無駄な状態でした。

手放す手段として、競売か任意売却の二通りが考えられます。

今回は、売却後の負債がそれほど多額ではないので、なるべく自己破産をしない方が得策であるという結論になりました。

極力自己破産をしない方向に向かうのなら、任意売却が最適です。

難儀な債権者の同意

任意売却をスタートするために最初にやるべきことは、任意売却の意思表示です。
売主である所有者が債権者に直接「この不動産を任意売却します」と口頭（電話可能）と書面で伝えます。

その次の段階として、弊社で査定を出し、債権者と販売価格の協議を行います。

今回の債権者は、住宅金融支援機構から委託を受けたエムユーフロンティア債権回収（株）。
年金、オリエント、伊賀市役所です。

オリエントは完済になるので、交渉は不要で売却時の抵当権抹消手続きの段取りだけとなります。
役所のほうは相談時、不動産に差押が付いていませんでしたが、税金未納状態の不動産はいつ何時差押登記がなされるやもしれません。

「今、差押登記がなされていないから大丈夫」ではなく、「差押登記が付けられとしても任意売却は大丈夫」という状況にしておく必要があります。

幸い未納税金も多額でなかったので、分割払いにすることに。
完納できる見込みのない分納は、分納と呼べませんが、今回は完納できる計画を立てましたので大丈夫。
販売開始から引越しをするまで、最短でも2か月程度ありますし、買主が決まるまでに3か月あれば3+2で5か月ありますから、無理なく支払ができる期間でした。

結果、交渉するべきはエムユーフロンティア債権回収（株）社と年金という事になります。

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任意売却は、「正しい販売方法」「適正な価格」で販売活動を行う必要があります。
値段を高くして販売していれば良いという訳ではありません。

高すぎれば売れませんから、時間の浪費となるからです。

早速、債権者と販売価格の協議をすることになりますが、債権者はそれぞれ社内で適正金額を調べています。

複数の債権者がバラバラな数字を提示した場合、その折り合いをつける必要があるのですが、難航する事も多々あります。
利害関係が違いますから、視点も思考も違って当たり前なのですが。。。

今回もそれぞれの債権者の意見が異なったので、予想通り難航。
しかし、それぞれの状況に合わせた提案をすることで無事販売活動へと漕ぎつけました。

任意売却が成立、売買契約締結へ

実は販売開始直後の売出価格は、弊社査定よりも相当高い金額でした。
この金額では売れないなというのは、私自身分かってしましたが、債権者の指定した金額です。

一旦は、意向を尊重し販売をしました。
一定期間、成約に至らなかったので、価格変更の提言を行い無事承認。

まもなく買い手もつき無事契約する運びとなりお隣の名張市で売買契約締結の運びとなりました。
今回は販売開始してから3か月程度で買主が決まりました。