入間市からの任意売却相談

入間市からのご依頼は初めてです。

ご夫婦、お父様の三人で購入した不動産。
一流ハウスメーカーでふんだんにお金をかけて建てた住宅。

わずか1年足らずで夫婦は破局、離婚することに。

ご相談はご主人からでした。
離婚調停中、当然家の処理の話題も出る。

自分でもどうしたら良いか分からないが、やはり処分することがベストだと思いネットで検索して私の会社にたどり着いたそうです。

他の2人の共有者とは関係が悪化しており、コミュニケーションは取れてないとのこと。
売却したい意向であることを、他の2人に話をして上手くまとめて欲しいという。

私がまずしたのは、共有者でる2人に連絡をとることでした。
中でも一番反対しそうな、お父様に連絡。

事情を話し、これからの見通しと解決方法をお伝えしました。
終始懐疑的な対応をされましたが、こういうケースでは珍しくないことです。

私はこういうケースを枚挙にいとまがないくらい経験していますが、肝心なことは説得しないことです。

どんな状況であれ、自由意志を尊重したいですからね。
私や、当事者の一人の意思で物事を進めようとしてもそれは無理というものです。

続いて、離婚調停中の奥様にも連絡。

電話、メール、電話と数回やり取りをするうちに、明らかに相手の対応が変わってきました。

この間、お父様や離婚調停中の奥様が何をされていたのかはだいたい想像がつきます。
結果、信用していただきご依頼に至りました。

今回は、任意売却をする不動産の法律的な制限、建築基準法、道路法、区画整理法、都市計画法などの規制の制限を調査するために入間市役所に行き、その足で現地の調査も行いました。

少々専門的な話になりますが、特に区画整理中の土地なので、換地されたときの清算金の有無の調査は非常に重要です。
区画整理、換地、清算金という言葉の意味も解説しておいたほうがいいでしょうか。

区画整理とは、今まで整備されていなかった街、例えば細い道がたくさんある昔からの街や、逆に一面田んぼが広がるようなところの土地を、きれいに整備する事業を言います。

一般的には、土地を買った不動産会社が分譲するようなものに似ているイメージがあるかもしれませんが、区画整理事業はそうではなく、土地の所有者が協力して土地を造成することになります。

不動産免許を持たない個人、法人が分譲目的で土地を販売することは法に触れますが、区画整理の場合事業費を捻出するために土地を売却することは適法となります。

一体の土地を整備するための費用を捻出するために売却する土地のことを保留地と呼びます。

保留地を売って事業を行った結果、赤字が出れば、各土地の所有者はお金を負担しなければならず、逆に黒字が出れば収入となります。この過不足を精算するお金を清算金というのです。

清算金は事業が全て完了しないと正確な数値は出ませんので、現時点でどのような見込みなのか?を確認することが必要なのです。

区画整理の話はこのくらいにして話を戻しましょう。
この不動産調査を踏まえて、不動産の査定を算出し債権者と販売価格の協議をします。
今回の債権者は、住宅金融支援機構でサービサーは日立キャピタル(株)さんです。

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