‘ご相談事例’ 一覧

住宅ローン以外に発生する負担で任意売却

2017-02-21

不動産投資失敗事例:最初から破たんは決まっていた!?

2017-02-07
変動金利を計算する電卓今回は、「悲痛な声」をご紹介しようと思います。
人物が特定できないように、地域やお名前はもちろん伏せます。

悲劇は不労所得にあこがれたことから

土地を購入して建てたアパートの総額は約4500万円。
自己資金はなく、親に借りた数十万を元手にし、あとは全額ローンでまかなった。

そこそこ良い会社に勤めていたせいか、連帯保証人無しでも借り入れができたのは良いが、当初の計画よりも大幅に悪条件のローンになってしまった。

そもそも、何の知識もないまま買ってしまったことが原因。
アパート経営の本を読んでその気になり、本の著者のつてで、言われるがまま購入してしまった。

今思えば、その著者はこんな無謀な不動産投資をするバズもないのに。。。

最初の話では、家賃収入でローン払える話だったが、資金計算の見込みが甘く、不動産取得税やらなんやらでどんどんお金が出ていく羽目に。。。

しかも、当初の予定していた金融機関からの融資は借りることができず、計画は狂い、金利も大幅に高い融資しか借りれず、更に返済が厳しくなってしまったことは前述の通り。

正に悪夢だが、現実に目を覚ませば夢でない事を改めて感じる。
眠りは浅いし、目が覚める瞬間は、正に憂鬱そのもの。

通勤途中にある、心療内科がやたらと目に入る。

「あぁ。あの時に買わなければ・・・」

後悔の念が、頭の中をぐるぐる回るが、いくら考えても解決する術はないし、妻を納得させる解決方法もない。

正に八方塞がり。

安定収入を得るはずが、家賃収入だけでは、返済を賄うことはできず、毎月十万近い持ち出し。
気が付けばキャッシングの返済先は数社に上り、既に返済は滞り始めた。

友人にも借金をし、この先も払ってゆく見込みがない。
通勤電車がホームに滑り込むたびに、いっそここで・・・と、バカな考えが頭から離れないくらい、心も疲弊している。

—ここまで—

個人投資家が狙われる理由

心の悲痛が伝わってきますよね。
お気の毒としか、言いようがありません。

不動産投資の営業マン。昔は、法人向けに営業をかけていました。
しかし、バブルが弾けてからというもの、行き先を失った投資用不動産営業マンが、一般個人のサラリーマンを標的にし、次々と、不良資産の不動産を売りつける構図。

「サラリーマン大家さん」という言葉が流行りだしてから、不動産投資失敗による、破たんが急増しているのです。

楽して儲かる話を餌に、何も知らない素人をカタにハメる手口。
破たんすべくして、破たんした事例です。
大変気の毒な話ですが、依頼者は「儲けよう」と思って購入したのもまた事実。

購入する前なら、購入自体を中止することができましたが、現時点ではそれも無理。
できることは、1円でも損害を減らすことです。

まずできることは、任意売却で1円でも高く売ること。
次に、関与した宅建業者への損害賠償請求。
お金だけではなく、心のキズも一緒に回復するように、サポートしたいと思います。

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税金申告漏れ!追徴課税逃れの任意売却はできるか?

2017-02-04

毎日貯金を崩す日々、住宅ローンももうすぐ払えなくなる

2016-12-17
今回のご相談は、愛知県在住のA様から。
悲痛な状況が届きました。

どんな状況なのか?どうすれば良いのか解説していきましょう。

真綿で首が閉まるような毎日

電卓現在56歳。
5か月前にリストラに合い、再就職を探しているが、正規雇用の会社が見つからない。

仕方がないので、アルバイトをしているが、大した収入にならず、貯金を食いつぶす毎日。

従来から支払っている固定資産税の支払いはもちろん、アルバイトなので、国民健康保険になり、住民税も自己負担。
区役所から届く税金の通知を見るたびに、憂鬱になる。
今までの会社員生活がいかに、楽だったか新ためて実感。

貯えたお金も、もう今月で底をつく。

妻と大学生の子供一人を抱えている状態。
家族と住んでいる家は、皆が集う場所。何としても手放したくない。。。

こんな私はどうしたらよいのか?

状況の整理の仕方

任意売却コンサル杉山善昭もし、あなたが同じ状況になったらどうしますか?
こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。

こんな時に一番やってはいけないのは、慌てて住宅ローンの支払をするために、キャッシングなど、借り入れに走ることです。
お気持ちはとても理解できますが、NG行動です。

では、どんなこをすればよいのか?
順番に解説しましょう。

●最初にすること

まず状況を整理することから始めることをお勧めします。
何を整理するのか?

もちろん、家計です。
家計の内、まず支出を計算しましょう。
現在の生活費がいくら必要なのか?
節約はできるのか?
といったことを検証します。

この時に注意したいことをいくつか挙げます。
数百人の家計を見てきた私の経験をお話しすると、かなりの割合で、支出の見立てが甘いことに遭遇します。
書き出すと、家計が黒字になっている。
でもお金がない。という状態です。
何故でしょう?

答えはいろいろあるのですが、代表的なものは、「毎月出ていかないけれど、確実に出ていくもの」です。

例えば、自動車税は一年に一度支払が発生しますから、月割にすると12で割る。車をお持ちなら2年に一度車検があるので、24で割るという具合です。
固定資産税は年4回払いですから、年額を12で割る必要があります。

では次です。
例えば、お子様の修学旅行の積立や、学校に払う暖房費など、毎月ではないが、年の内、どこかでかかるものってありますよね?
これも、ざっくりで良いので年額を計算して12で割って、毎月の生活費に入れましょう。

毎月出ていかないけれど、確実に出ていくものは以上です。

家計簿をつけてない方は、その次に、計算した食費、雑貨を1.2倍にしてください。

無駄遣いしているとは申しませんが、肌感覚で計算した食費や雑貨はたいてい、実際のものよりも少ないことが多いのです。

さて、支出の計算はこれで終わりです。

●2番目にすること

先ほど、毎月平均の支出を計算しまたね。

今度はそれを、削減する方法を検討します。
検討する前に、触れておきたい重要なことがあります。

お金は、「消費」「浪費」「投資」に分かれます。
具体例を挙げましょう。
最低限の食費は、消費。
お菓子は、浪費。
お酒、たばこは、浪費。
仕事で使わないスマホは、浪費。
仕事で使わない車は、浪費。
資格を取るための教材費は、投資。
将来のために貯金をするのは、投資。

簡単に言うと、生活を維持するために必要なものは、消費。
それが無くても生活できるものは、浪費。
あったほうが良いと思うのは、浪費。
お金を生むために使うものは、投資。
という具合です。

先ほど、計算した支出項目に、消費、浪費、投資を当てはめてください。

削るのは、もちろん浪費です。
理想的な割合は「消費70%」「浪費5%」「投資25%」が目安です。

ご自身の支出に、浪費があることを自分自身で自覚することが、家計の見直しに何より必要なことです。

ここまで来ると、家計の赤字とその削減の可能性がリアルに理解できますね。

●3番目にすること

では、次です。
A様の場合、現在失業中でアルバイトという事です。
就職活動をなさっているようですが、なかなか見つからない状態なのですが、「この先就職先が見つかる可能性がどれだけあるのか?」
「見つかったとしたら、給料がいくらなのか?」という点を検証することが重要です。

要するに、家計が正常化するのかしないのか?
正常化するまでの期間はどのくらいになるのか?
という判断をすることです。

住宅ローンの支払いが厳しいので、一定期間利息だけの支払いにする、住宅ローンのリスケジュール。いわゆるリスケという方法があります。
通常の返済は、元金+利息ですから、利息だけの支払いになれば、毎月の生活は楽になりますよね。

また、一時的に借り入れをしてしのぐという方法もあります。

しかし、これらは全て、手段にしか過ぎません。
一時的に凌ぐ事ができたとしても、就職が決まらなかったり、生活赤字が続くようでは、問題を先延ばしにしただけで、何の意味も持ちませんし、あなたご自身も、お金の悩みから解放されることはありません。

判定材料が揃ったら

ここまで来ると後は、どの手段を取るか?の話になります。
判定材料が揃ったらを読む前に、もう一度、上記の記事を再確認してください。
A様の場合、住宅ローン以外の借金や、未納の税金がないので、取りえる方法は以下のようになります。

【返済条件を見直すリスケジュール】
1年以内程度の期間に、家計が正常化することが確実な場合に取りえる方法です。
【借入】
1,2か月で家計が正常化し、借入を返済できる資力が確保できる場合に取りえる方法です。
【不動産の売却】
近い将来、家計が正常化しない場合に取るべき方法です。

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東大和市桜ヶ丘の任意売却相談。見通しは!?

2015-12-04
東大和市駅東大和市桜ヶ丘のマンションの任意売却のご相談でした。
写真の通り、西武拝島線の東大和市駅です。

市の名前が駅名になっているのは珍しいですね。
私が知っている限りでは、寝屋川市駅、枚方市駅ぐらいです。(全部仕事で行ったことのある駅です)
話がずれましたね。

今回の債権者は、住宅金融支援機構、年金、某都市銀行、管理組合の四社です。
一般的によくあるパターンですね。

珍しいことですが、ご相談者は相当任意売却の知識があり、説明する時間もいつのもの半分程度で済んでしまいました。
「人生初めての経験でそうしたらよいか、整理がつかない」という状況で説明に行くことが多いので新鮮でした。

状況をうかがうと、債務超過であるものの、任意売却をすること自体はそれほど困難ではなさそうです。
まだ、期限の利益を喪失していなかったのでそれをまってから任意売却の手続きを開始することになります。

但し、連帯保証のついた債務があるので、連帯保証人の承諾が取れるかどうかがポイントになりそうです。
連帯保証人さんの立場になって考えても、競売になるメリットがなさそうですから可能性はあると思います。
多少時間があるので、焦らず一つずつ説明をして理解を得たいと思います。

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