‘競売の流れ’ 一覧

建物明渡しの強制執行

2015-06-16
こんにちは、任意売却のエージェントをしています杉山善昭です。

今回のテーマは「建物明渡しの強制執行」です。

住宅ローンが払えずに競売にかかってしまうと、購入者から立退きの要求がなされます。

「引越先が見つからない」
「お金がない」
「ペットが飼える物件が見つからない」
などという理由があるかもしれません。

しかし、残念ならが一切聞き入れてもらえません。

落札者は「強制執行」という法的手段であなたに立退きを迫ります。
建物明渡し強制執行公示書

写真は私が実際に行った、立退き手続きのものです。(クリックで拡大します)
この案件は、競売ではなく、賃貸物件の家賃不払いによる強制執行のものですが、どちらも同じ「強制執行」です。

強制執行は、ある日突然、室内の動産を搬出、処分するのではなく、前もって告知をします。

裁判所から執行官がやってきて、室内に立ち入り、「公示書」を占有者に渡します。
居住者が不在の場合は、鍵を開け(勝手にできる権限を持っています)室内に立ち入り、入り口付近の壁に貼り付けます。

この公示書には、引渡しの期限が記載されており、強制執行の断行日も記載されています。

断行日までに自ら動産を搬出しないと、申立者が手配した業者が勝手に室内の動産を搬出します。

私がかかわったこのケースでも、断行日は大型トラックが横付けし、10人もの作業員が、次々に動産を搬出しました。

近所の住人は、「一体何が起こったの?」という表情で人だかりに。。。
非常に後味の悪い経験でした。

このケースではあまりご近所づきあいが無かったようですが、普通のご家庭ですと、今までお付き合いのあったご近所さんですから、その後のお付き合いが非常に難しくなりますよね。

競売が始まってしまっても、任意売却をすることは可能ですが、できるだけ競売開始前に任意売却の活動をすることをおすすめします。

なぜなら、競売は始まってしまうと、「一時停止」ができません。
しかし、競売開始前に任意売却の活動を始めると、ほとんどの場合、「競売が一時停止」になります。

任意売却をしても不動産が売れなければ、競売が再びスタートしてしまいますが、一定期間ストップさせることが出来るのです。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


執行官現況調査時の無料立会いサービス

2014-11-07
担保不動産競売開始決定通知が届くと、程なくして「通知書」なる書類が届きます。

こんにちは、任意売却の専門家杉山善昭です。
今回は、弊社で喜ばれているサービスのうちの一つ、
「執行官現況調査時の無料立会いサービス」についてのご案内です。

住宅ローンを貸している銀行や保証会社は、貸し出した資金を回収するために、競売という手続きを使います。

ここでは競売について詳しく説明しませんが、簡単に言うと、競売とは法律を使って強制的に不動産を換金処分して貸し金の返済に充てる手続き。となります。

銀行や保証会社が裁判所に競売の申し出をすると、裁判所は「担保不動産競売開始決定通知」という通知を所有者に送付します。

この通知は、「あなたの所有する不動産について、競売の手続きが始まりましたよ」という通知です。

さて、競売の手続きが始まった訳ですから、裁判所は競売の申し出があった不動産はどういった不動産なのか?もし売るとしたらいくらで売れるのか?を調べる必要が発生します。

そこで、裁判所は職員に現地の調査を命じるのです。
その調査が「現況調査」と呼ばれるものです。
裁判所から手紙が届きますが、「通知書」とだけ書いてあるので見逃しやすい書類です。

では、この現況調査。
いったいどのような事をやっていくのでしょうか?
調査の目的は、競売で売り出すための不動産調査及び価格調査です。

・室内外の現状確認
・居住者の確認
・建物の不具合の確認

主にこの三つとなります。
調査は執行官という裁判所の職員と不動産鑑定士の二名で行われます。

この時、室内、室外の写真を撮影されます。
撮影された写真は、競売の買い手募集の為にインターネット等で公開されます。
プライバシーの配慮は、残念ながらありません。

民事執行法という法律のほうが、プライバシー保護よりも優先されるからです。

ちなみに、調査時に不在にしたら・・・
執行官は鍵を開けて、室内に立ち入る権原を持っていますので、不在にしても居留守を使っても効果はありません。

少々前置きが長くなりましたが、この裁判所による「現況調査」
不安ではありませんか?

住宅ローン緊急相談室では、不安なあなたの精神的なストレスを少しでも和らげるために、任意売却をご依頼いただいている方に対して「現況調査無料立会いサービス」を提供しております。
東京神奈川は交通費も無料です。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


県市町村税滞納整理機構の取立て

2013-11-09
未納税金納付書市町村税の徴収率を上げるために「県市町村税滞納整理機構」という
組織が全国で続々と設立されているようです。

県市町村税滞納整理機構は市町村の納税担当では
回収できなかった市県民税の徴収を目的とした団体で
その名の通り、税金の取立てを専門に行うものです。

朝日新聞の記事によると、全国36市町村から3075件分
額面で24億7千万円の滞納税金の移管がなされたとの事です。

今年7月から徴収が開始され、8月末までの時点で
71件の差押を行い、8812万円を回収。

真っ先に差押えされる財産とは?

差押えられた現金差押の件数は1位の給料、2位の預貯金で全体の9割にもなります。

納税者が自主的の納税するよりも給料や預金を差し押さえたほうが
手っ取り早いという考えなのでしょう。

市町村は一定の成果が出て、今後も回収困難な案件が発生した場合は
県市町村税滞納整理機構に徴収を依頼するでしょう。

ちなみに給料の差押の仕組みを簡単に説明すると法律が複雑難解なのですが、根拠となる法律は国税徴収法76条です
もっとも、条文を読んでも理解が困難ですが。

実は、給料の差押は全体の1割程度と決して高い割合ではありません。

なぜかというと、預金先が分かれば、預金を差押えたほうがよほど手っ取り早いからです。

その為、役所は先ず預金がないかどうか調査します。

ここまで読んだ方は、給料が差押えられる割合が低くて
少し安心したのではないでしょうか?

給料を差押える目的はお金以外のアレ

確かに給料は、差押限度額があるからできるだけ後回しになりやすいです。

しかし、給料の差押は金銭以外の目的でなされることがあります。
金銭以外の目的とは、「心理的プレッシャー」です。

心理的な部分について説明が必要ですね。

お給料を差押える場合、そもそもまずいくら給料をもらっているか?
ということを先に確認しなければいけません。

その為に、勤めている会社に「照会」をするのです。
あなたの会社は〇〇さんにいくら給料を払っていますか?と。
その照会を受けた会社の経理担当は、ピンときます。

役所から給料の照会があるということは、税金を払っていないのだな。と

同じ職場の人間にそんなことが分かってしまうとおそらく肩身が狭い思いをする事になると思います。

精神的にプレッシャーになりませんか?

役所はこういった効果があることを十分承知しています。

あなたが、「滞納している住民税などを何とかしたい。」と思っているなら、私達任意売却の専門家にご相談下さい。
今置かれている状況で、あなたがどうすればよいのか分かりやすく、アドバイスとサポートをしています。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


競売の不動産は何故安いのか?

2013-08-03
こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山 善昭です。

今回は「競売の不動産は何故安いのか?」
というタイトルのブログです。

カテゴリーは任意売却よくある質問
任意売却コンサル杉山善昭のコラムになります。

「不動産の競売価格がどうやって付けられているのか」について
分かりやすくお話をさせていただきますので、宜しくお願いいたします。

簡単にご覧いただける動画もありますので、よろしければご覧ください。

このウェブサイトのあちこちに、「競売不動産は相場の56%」と
書いていますが、そもそもどうして競売価格は相場の約半分になってしまうのか
この記事をご覧いただくとご理解いただけると思います。

まずは簡単に競売手続きの流れをおさらいしましょう。

1.住宅ローンの滞納
2.期限の利益の喪失
3.代位弁済
4.競売申立て
5.現況調査、評価
6.売却実施公告
7.入札
8.開札
9.売却許可決定
10.代金納付
11.引渡命令
12.強制執行
※リンクの付いていないものは、順次記事を掲載していきます。

以上が競売手続きの流れです。
5.に上げた「現況調査、評価」の所で不動産鑑定士が
競売にかけられた不動産の評価をします。

その不動産鑑定士が評価する価格ですが、まず前提条件があります。
下の図をご覧になってください。

競売不動産評価の前提条件

—評価の条件—
1.本件評価は、民事執行法により売却に付されることを前提とした
適性価格を求めるものである。
したがって、求めるべき評価額は、一般の取引市場において形成される
価格ではなく、一般の不動産取引と比較しての競売不動産特有の各種の制約
売主の協力が得られないことが常態であること、
買受希望者は、内覧制度によるほか物件の内部の確認が直接出来ないこと、
引渡しを受けるために法定の手続きをとらなければならない場合があること、
瑕疵担保責任がない事等)等の特殊性を反映させた価格とする。

—ここまで—
と明記されている通り、世間相場とは違う部分を勘案した評価とされています。
記載されている以外の要素としては
〇登記地積と実際の地積が相違している可能性
〇住宅ローンが組みにくいこと
〇占有者が変わっている可能性があること
〇入札しても競売が取り下げになる可能性があること
〇物件明細書は必ずしも正確であるととは限らないこと
などが上げられます。

一般の不動産を購入する際、買主はお客様になりますが
競売の場合は、お客様扱いはされていない。ということで
さすが、お役所のやることです。

では、この競売による特殊性がどの程度、反映されるのでしょうか?

競売不動産の評価は市場価格の7割

ご覧いただいた通り、競売価格は市場価格の70%となります。
相場が3000万円なら2100万円です。

かなり安くなってしまいます。

しかし、これだけで驚いてはいけません。
競売の募集価格には、「売却基準価格」という価格と
「買受可能価格」という価格があります。

競売不動産の売却基準額と買受可能額

「売却基準価格」の80%の金額が「買受可能価格」となっています。
以前はこの制度が無かったのですが、競売の手続きをスムーズに
進行させるために出来た制度です。

さぁ、そろそろ纏めましょう。

競売の不動産の値段が市場相場よりも安くなってしまう理由ですが、
市場の不動産のような、買主保護のシステムが出来てないためという
ことが大きな原因です。

そのために、市場価格よりも30%安い金額での募集がなされ
買受の申込みは更に20%安い金額でも可能となるので
結果的に一般市場価格の56%程度の価格が競売の価格になる。と言えます。

(ここでは、市場価格の30%減という事例を挙げましたが
不動産の特性により減価割合は変わる可能性もゼロではありませんので
念のため)

さて、競売の不動産は市場価格に比べて、非常に安い価格で募集がされます。
それはすなわち、所有者の元に「多額の住宅ローンが残る」ことを意味しています。

債務が少ないほうが、金銭的にも気持ち的にも
リスタートしやすいです。

この記事では、競売と任意売却では売れる価格が違う話を書きましたが
その他、様々な違いがあります。

競売と任意売却の違いという記事もありますので、知りたいなと思ったらご覧になってみてください。

任意売却を行なう際に一番、あると良いものは「競売までの時間」です。

私達住宅ローン緊急相談室は任意売却の注意点や
気をつけるべきポイント、競売との違いについて、わかりやすくアドバイスと
サポートを行なっておりますので、遠慮なくご相談くださいね。

頼れる専門家に相談で楽して安心!

住宅ローン緊急相談室代表相談員杉山 善昭住宅ローンや税金のお支払いでお悩みではありませんか?
頑張ってやりくりしている割に、借金が減らずに困っていませんか?

今すぐあなたの借金問題が無くなったとしたら、どうなるでしょうか。
住宅ローン緊急相談室では、住宅ローン全額を返済しなくても、家を売ることができる特別な売却方法を使って「家のせいで生活に困っているあなた」を救っています。
忙しくて時間が取りづらい方にも喜ばれる、『無料出張相談』と『来店不要の不動産売却』が特徴で、お手元に資金がなくてもご相談、依頼ができます。
「引越代の確保」「住み続けたい」「競売を止めたい」などあなたのお考えもお聞かせくださいね。
このまま苦しい生活を続けますか?それとも年に1回は、あの最高の温泉でご褒美旅行を楽しめる生活にしますか?
今まで、あなたと同じ境遇の方の問題をいくつも解決してきました。もちろん今、皆さん楽しく暮らしています。
あなたも、夜ぐっすり眠れるようになりますよ。今すぐご相談下さい。

携帯、スマホは0120-961529←クリックでお電話つながります朝8時から24時まで。電話が込み合ってつながらない場合は
090-3332-6744、若しくは046-296-5599から折り返しお電話を差し上げます。

電話で任意売却相談メールで任意売却相談


「代位弁済」通知が届いた

2013-07-22
こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山 善昭です。
今回は任意売却コンサル杉山 善昭のブログというカテゴリーと
代位弁済というカテゴリーで

「代位弁済」通知が届いた

というタイトルのブログです。「代位弁済」のことについて分かりやすくお話をさせて
いただきますので、宜しくお願いいたします。

さて、そもそも代位弁済とは何だかお分かりになるでしょうか?
代位弁済とは、「代わって弁済すること」を言います。 (さらに…)

« 以前の記事へ