競売手続き「続行決定通知とは?」を分かりやすく解説。対応方法付き

あゆみ

先生今回は私の後輩の相談をお願いします。
実家に裁判所から「続行決定通知」という通知が届いたそうです。
裁判所からの手紙なんて初めてなので、何が何だか全然わからないようです。

杉山先生

はい、分かりました。
続行通知は「住宅ローンも」「税金も」両方支払えないくて競売の申立てをされた人に届く通知になります。

住宅ローンも税金も支払えなくて、滞納が始まった。
結局、銀行から「競売にかけます」という連絡が来た。。。

そうこうしているうちに、裁判所からいろいろな書類が届いた。
同じような書類がいくつも届いて、「見るのもイヤ!」という方も多いと思います。
今回は、裁判所から届く可能性がある「続行決定通知」について解説してきます。

住宅ローンの返済もできていないから、税金の納付でもできていない。。。というケース。
実は結構あります。

もし、競売になった場合、銀行と役所。どちらに優先権があるか?
あなたはご存知でしょうか?おそらく、ほとんどの方は知らないはずです。

競売の流れ

銀行と役所。どちらに優先権があるか?の解説をする前にまず競売の流れを見てみましょう。

簡易型競売の流れ

競売は当事者の意識に関係なく、強制的に不動産を売却する法的な手続きですから厳格に手続きの手順が決められています。
大まかにお話しをすると、競売の通知が届くと、執行官と呼ばれる人が不動産の現地調査を行い、裁判所で勝手にお住まいを売却されてしまいます。 いずれ落札者が現れ、明け渡すことになるわけです。

但し、競売で処分すべきでない不動産の場合、裁判所は競売手続きを進めることができません。
競売を進める不動産について、税金滞納による差押登記がなされている場合です。
国税徴収法第八条では、「国税はあらゆる債権に優先する」という規定があるため、裁判所と言えども未納税金で差押えられている不動産を勝手に売却することができません。

差押え登記がされている不動産の競売手続き進める場合は、債権者が裁判所に続行決定の申請を行う必要があります。

あなたは今どの段階でしょうか?競売通知が来ていても、任意売却は間に合いますが時間的猶予はかなり短いです。

あゆみ

先生、さっきの図をみても、続行決定通知がなぜ来るのかイマイチ分からないです。

杉山先生

あゆみさんスルドイです!
分からなくても当然です。
ちょっと下図をご覧ください。

住宅ローン等、借金が払えない事が原因で不動産を売却する際、裁判所が行う法的手続きが「競売」です。

税金が払えない事が原因で不動産を売却する際、役所が行う法的手続きが「公売」です。

あゆみ

似ているようで違うんですね。

杉山先生

はい。手続きの流れは似ていますが、元となる法律が違うので呼び方も、手続きを行う機関も違いが発生します。
さて、あゆみさん。
住宅ローンと税金両方滞納していた場合、どちらで手続きが進められると思いますか?

あゆみ

うーん、、、
銀行と役所なら、やっぱり役所がKO勝ちしそうな感じがします!

杉山先生

確かに、役所の方が格上っぽく感じますよね。
でも法律的には、同等なのです。

では解説しましょう。
住宅ローンの滞納と税金の滞納。
両方している際にどちらが優先権があるのか?

正解は、
「銀行に優先権がある場合」と「役所に優先権がある場合」両方あるのです。

「続行決定通知」とは?

「続行決定」というのは、銀行か役所。どちらに優先権があるか?という事を判断した書類だと思っていただければよろしいかと思います。

どのように優劣が決まっているかという点については、話しが細かく、深くなるのでここでは概略だけ解説しますが、端的に言うと「その債権が発生した順番」で優劣が付きます。

例えば住宅ローンの借入が令和4年1月1日。税金の発生した日が令和4年3月31日という場合、住宅ローンの借入の方が早い為、銀行の回収が優先され、裁判所の競売で手続きが進められる。という具合です。

競売と公売

従って、役所の差押がついている不動産について銀行が競売を申立てた場合において、続行決定が出た場合、銀行の競売手続きが優先されることが決定した。ということになります。

POINT

「続行決定通知」が来ても任意売却は間に合います

あゆみ

先生!
続行通知が来ると、競売を続行するという決定だから、任意売却もできないってことですか?

杉山先生

続行が決定された。という通知の文言を見ると確かにそう感じるかもしれませんね。
ですが、続行通知は単に役所と銀行の優先順位を判断したものに過ぎませんので、任意売却をする上では支障はありません

続行通知が届いた段階は、競売手続きにおいてまだ初期の頃の手続きとなり、任意売却は十分間に合います。
競売の申し立てがあったからと言って、任意売却ができなくなるということはありません。諦める必要はありません!

この間に任意売却を敢行しないと時間切れになります。
競売で良しとするなら、何もする必要はありません。

話を端折って書きましたが、任意売却の場合は債権者と販売価格について協議し、販売し、引越し、名義変更し、、、
という複数の手続きが発生します。

実は不動産鑑定士が来てから任売の活動を始める方が多いですが、できることはただひとつです!1日でも早く行動に移すこと。具体的には我々にご相談ください!

あゆみ

続行通知というのは、「役所の公売よりも裁判所の競売を優先するよ」という通知だけど、任意売却が出来なくなるわけじゃないから、杉山先生みたいな専門家に一日も早く相談するといい。ということですね!

杉山先生

そうですね。
安く売られてしまう可能性が高い競売よりは、任意売却の方がメリットありますから、確かにご相談する価値はありますね^^

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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