住宅ローンが残っている家を売却する方法:無料電話相談受付中

そもそもローンが終わらなくても売れるの?

住宅ローンは非常に長期のローンですから、何らかの理由で住宅ローン返済中に売却したくなる時、ありますよね。

こんにちは、任意売却コンサルタントの杉山 善昭です。
この記事は「住宅ローンが残っている家を売却する方法」というテーマでご説明していきます
そもそも、ローンが残っている家を売ることはできるのでしょうか?

答えを先に書きましょう。
住宅ローンが残っていても、不動産を売ることは問題なくできます。
但し、注意してください。条件があるのです。
それは。。。

最初に基本的なことを書きますね。(特別編は文末をご覧下さい。
一点だけです。
「売却完了時に、住宅ローン全額を一括返済しなければならないという条件」です。
では、売却時に一括で返済する方法を考えてみましょう。

1.手持ちのお金で一括返済
2.売却代金を使って一括返済
3.売却代金+不足分を足して一括返済

1が出来る方はそれほど多くありません。
実務では2が一番多かったのですが、昨今、3の状態でないと売却することができない方が急増しています。

3は金銭的余裕があれば良いのですが、不足分の数百万円、場合によっては数千万円をポンと出せることは、現実問題としてかなり厳しいのではないでしょうか?

なぜ、売却時にローンを精算しなければいけないのか?

住宅ローンは、不動産担保ローンと言われる商品で「不動産」という担保を提供する代わりに、お金を借りるシステムです。
抵当権という言葉は聞いたことがあるでしょうか?
不動産の抵当権という権利を付けることで、その不動産が住宅ローンの担保に入った事になります。

不動産を売却するということは、その担保が無くなることになりますから、売却後に不足分を分割で。。。という訳には行きません。

無担保ローンの代名詞と言えば、サラ金やカードローンですよね。
「不動産の担保」が無くなった瞬間、これらの融資を変わらなくなるのです。

住宅ローンは、ローンの中でもっとも金利が安い商品ですから、不動産という担保がなくなった後、低利で貸し出すことはあり得ないのです。

こういった事情があり、不動産を売却する際には住宅ローンも精算する必要があるのです。

家を売ったとしても、借金が返せない事例が多発!

住宅ローンが払えずに誰にも相談できない女性先に書いたように、売却した金額で住宅ローン全額を支払うことができれば良いのですが、購入した時よりも相場が下がってしまい。住宅ローンの残高が売却可能価格を上回ってしまう事例が多発しているのです。

つまり「売却代金」<「住宅ローンの残金」

売った代金だけではローン全額支払うことが出来ない場合、どこかから不足分を調達してくる必要があるのです。
不足分を出すためには・・・

A預貯金から出す。
B親から借りる。
C生命保険の解約、株の売却など。
D買換先の住宅ローンを多めに借りる。
Eフリーローン等を使って調達する。

ざっと挙げてみました。
A~Dはそれほど説明が要りませんね。

不足分が多額な場合、使いにくいですが、100~200万円程度なら
銀行の商品で「使い道自由な融資」を使う手もあります。

これを利用して不動産を売却する方法もあるのです。
家を売るのに借金をして!?と思う方がいらっしゃる方もいるでしょう。
筆者も過去一人だけ、不足分を借り入れして自宅を売却した経験を持っています。

売却もできない、ローンも払えないとどうなるのか?

苦しい生活はいつまでも続くことはありません。

コップの水がいつか無くなるのと同じで、お金は無限に沸いてこないからです。
赤字の家計はいつか行き詰ります。

少しの間でしたら、親や兄弟にお金を借りることはできるかもしれませんが、いつまでもそのような生活が続かないのは誰にでも分かります。

さて、ローンの支払いに行き詰った場合どうなるのでしょうか?

銀行はその不動産を差押え、競売という手続きで強制的に売却換金し、返済に充てます。
抵当権という権利については前述した通りですが、その抵当権という権利を実行することで競売の申請ができるのです。

返済に必要な金額以上で売れれば、まだ良いですが、競売は市場価格の約半値で募集が始まりますので、大部分の人は負債が残ってしまいます。

家を失ったら終わりではなく、家を失っても借金は残るのです。

悩んでいる間に、下がり続ける○○の価値

年々値下がりしてしまう建物査定。
木造の建物は築後20年経過すると、査定がゼロ円になります。
30坪位の建物が年間低下する評価額は約90万円にもなるのです。
1年売れないことを考えれば、不足分を借入するという選択肢もなくはありません。

4そんな事を言ったって、不足分を出すどころか、現在のローン自体払うことが難しい。。。
このような状態の方もいらっしゃるでしょう。

そういう方のために、不足分を用立てしなくも不動産を売却する方法があるのをご存知でしょうか?

任意売却なら「不足分の用意」が不要

一般的な不動産売却は、住宅ローンの残額を一括返済しなければいけませんが、任意売却という特別な売却方法なら、住宅ローンを一括返済しなくても不動産を売却することが可能です。
「いまいちピンと来ない。」という方の為に図で説明しましょう。
一般の売却と任意売却の違い

左側の一般の売却に対し、任意売却は右側です。
売却可能な価格で不動産を売却し、返済できるだけの金銭を銀行に返します。
これが任意売却です。

・不足分を出さなくてもすみますが

任意売却なら不足分を手元から出さなくても、良いと書きました。
だからと言って、勝手に売れるのかというとそうではありません。

冒頭で書いた通り、住宅ローンは有担保ローンですから本来全額返済なしに売却をすることはできないのです。
本来できない手続きをするためには、債権者の同意が必要になります。

債権者の同意を得るには、不動産の査定を作成し債権者と販売価格、返済金額についての協議をすることになります。
コンセンサスを得て一つ一つ手続きを慎重に進めることが重要です。

債権者も人間ですから、こちらサイドに一方的に都合の良いことばかりを要求すると理解していただきにくくなります。
お互いができることを、一生懸命やって任意売却しましょう。という姿勢が必要なのです。

残ったローンはどうなるのか

返済しきれなかった住宅ローンはどうなるのでしょうか?
家が無くなったのだから、借金も無くなった・・・とは残念ながらなりません。
返済できなかった部分の金額はそのまま残ります。
では、残った借金はどうするのでしょうか?

自己破産で処理をする方法の他、売却後に分割で返済を行う方法もありますし、場合によっては免除ということもあります。
また、それらを行なうタイミングはご自身で決めることができますので、家を売却したからと言って直ぐに何かの処理をしなくても大丈夫です。

どれを選ぶかは置かれている状況と債権者の対応次第ですが、必ずしも「こうしなければならない」というものはありませんのでご安心下さい。

売れないのなら貸せば良いのでは?

売却することもできないなら、家を人に貸して家賃をもらいそれを住宅ローンの支払いに充てれば良いのでは?
という発想もあるかもしれません。

しかし、これは非常に注意が必要です。
何故なら、住宅ローンを利用して購入した家は、返済中に人に貸してはいけない。というルールがあるのです。

「そんなこと初めて知った!」と思う方も多いと思いますが、住宅ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」にシッカリ記載されています。

銀行に黙って人に貸してしまうと、銀行は「残っているローンを一括でいますぐ返済してください」という権利が発生します。

金利の高い事業用の融資に借り換えを要請されることもあります。

いずれにしても、大ダメージが起きえます。
「知らなかった!」では済まされないのです。

・離婚して別居したら

結婚があれば、離婚も当然あり得ますよね。
離婚しても、夫婦が同居することはほとんどないと思います。

大抵、夫又は妻のどちらが退去します。

この場合はどうなのでしょうか?
銀行によって対応はまちまちですが、夫婦のうちのどちらか一人が住んでいる場合、おとがめなしになることが多いです。

離婚する自由は本人たちの権利ですし、離婚後も同居せよというのは銀行であっても強制できません。

但し、離婚後、二人が退去し、他人に賃貸・・・というのはアウトです。

任意売却会社の選び方

まず重要なのは、不動産会社であればどこでも任意売却ができる訳ではないということです。
このサイトでは、任意売却を依頼する会社の探し方も書いてありますので、別のコラムもご覧ください。

いくつか、任意会社の候補が挙がった今度は、どこに依頼するかの選定ですが、ポイントがあります。
「分かりやすい説明をする会社かどうか?」という点です。

おそらく人生で初めての任意売却ですから、きっとわからないことだらけだと思います。

面倒がらず、一つ一つ丁寧に説明してくれる会社が良いです。
また、質問に対しシッカリ回答できるスキルも必要です。

早口の営業マンや「とにかく任せてください」というような会社には依頼しない方が無難です。

・一括査定は使うべからず

不動産の一括査定サービスを良く目にするかもしれません。
この一括査定ですが、サービス提供会社が査定希望者を募集し、査定の申し込みがあると、加盟している不動産会社に査定希望客の紹介をします。

この時に、紹介された不動産会社は査定希望者1件当たり、1万円から3万円程度の紹介料を払います。
査定希望者を紹介するだけでです。

高額な紹介料を払って、査定希望者の情報を入手した不動産が会社は、どうするでしょうか?

なんとしても、不動産売却の依頼を取り付けたいと考えます。
結果、実現不可能な金額で査定を出す傾向が強くなります。

売れなければ、価格を下げる交渉をすれば良いのですから。。。
そもそも、複数の不動産会社に査定を依頼しても意味がありません。

何故なら、不動産会社が査定を出す際に使うデーターベースが全社同じだからです。
不動産流通の仕組みでも解説している通り、元のデーターベースは同じで判断だけが違うに過ぎません。
表現が適切ではないかもしれませんが、しょせん競馬の予想と同じレベルです。

無理やり傾向を言うならば、一括査定で出された金額から、マイナス10%~20%程度低い金額が実際に売れる金額だと思っておけば良いでしょう。

・ネット系不動産会社

最近台頭してきたネット系不動産会社。
マクロな流れで言うと、ネット系の金融機関や証券会社が続々と設立された後、不動産業界にもネット系が増えてきました。

基本ネットでやるので、低コストなどをうたい文句にしていますが、注意する点が必要です。

ネット系の傾向として、急激に会社が大きくなるので人材の成長が間に合わないという点です。
特に、任意売却の業務は一般の売買業務のスキルがなければ絶対できません。

販売を知らぬものが、任意売却業務ができるはずありません。

ところが、会社が急激に成長すると不慣れな人材でも現場に出さざるを得ません。

何かトラブルがあっても充分なサポートを受けることができないことは、格安携帯の世界でも常識です。
ネット系の不動産会社でも同様です。

・大手の不動産会社

言わずもがなでNGです。
大手不動会社に頼むと売れない理由をご覧ください

・任意売却相談団体

・任意売却〇〇〇番
・住宅ローン返済〇〇センター
・任意売却〇〇協会
というようないかにも公の団体のような振る舞いをしている団体があります。
しかし、任意売却を支援する公的な団体は、現在ありません。

一般社団法人を名乗っている所もありますが、現在の一般社団法人は利用者から見た場合、株式会社と何ら変わりません。
これらの「いかにも公の団体を名乗った団体」の何が問題かというと、その団体自体が宅地建物取引業の免許を持っていないという所です。

というのも、この団体の目的は「任意売却を行って報酬を得る」ビジネスではなく、「任意売却を希望する人を会員に紹介するビジネス」だからです。

任意売却の実務をするのは、加盟金、毎月の会費を払っている不動産屋さんの会員です。

任意売却の業務は依頼者と実務を担う会員(宅地建物取引業者)の間で契約を結びますから、何かトラブルがあっても、団体自体では責任を取りません。

「消防署の方からきました」と言って消火器を売る訪問販売会社と同じレベルです。

中には、書類の偽造をして住宅金融支援機構から取引停止を受けた人間が運営に携わっている団体もあります。

話を元に戻しましょう。
こういった団体に依頼してもよいかどうか?を判断する一番簡単な方法を書いておきます。

会社概要を確認してください。
そのサイトの運営会社が記載されています。

その団体名で宅地建物取引業の免許を取得しているかどうか?
若しくはその運営会社が宅建業の免許を取得しているかどうか?
必ず確認してください。

宅建業の免許は、〇〇県知事(〇)第〇〇〇〇号という形式と国土交通大臣(〇)〇〇〇号のようになっています。
二つの違いは、一つの都道府県に営業所がある会社は前者の、二つ以上の都道府県に営業所がある会社は後者の表示になります。

国土交通大臣免許だから安心などと謳っているいる会社がもしあったら、平気で嘘をつく会社若しくは、最低限の知識もない会社です。

・ネット紹介

アフリエイトという言葉は聞いたことがあるでしょうか?
アフリと略されることが多いのですが簡単に言うと、任意売却を希望する人をネット上で集め、特定の会社(任意売却会社)に紹介することによって報酬を得ているのです。

このサイトの特徴は、
・任意売却の体験談を載せ〇〇さん(任意売却会社)にお願いしたらうまく行きました的な記事
・任意売却ができる会社のまとめ
・任意売却会社の口コミランキング
というような内容でウェブサイトが構成されています。

ステマという言葉が一時流行りましたが、その典型的なものです。

前述した団体と同じで、任意売却業務を自ら受注するのではなく、紹介でフィーを得るビジネスモデルですので何かトラブルがあっても一切責任を取りません。

自宅を1円でも高く家を売る方法

数少ない財産を手放すのですから、1円でも高く売りたいと思うのは当然のことです。
高く売れれば売れる程、その後の生活が楽になりますからね。

ではどうすれば、家を高く売ることができるでしょうか?

不動産はその性質上、改良を加えることが難しい商品です。
例えば、イマイチ売れ行きの良くない商品があるのなら、パッケージを変えるとか、中身を変えるなどの改善がありますが、不動産はそれができません。

位置ををもっと駅に近づけるとか絶対不可能です。

商品改良の部分で、できることと言えばリフォームをする事位です。

しかし、売却してしまう家にお金をかけることは現実的ではありません。
仮に100万円リフォームをかけて工事をしても、100万円高く売れる保証はどこにもありません。

従って、事実上価格を変えることしか手段がないのです。

但しここで注意が必要なのですが、売れないから価格を変える前に必ずやることがあります。
それは、しっかり宣伝をすることです。

宣伝活動が十分でないと、価格を変えても売れる可能性は低いままです。
不動産の囲い込みとはというコラムでも解説している通り、一部の悪質な不動産会社では、囲い込みという違法な手段を用いて、わざと売れないようにしています。

自分だけではどうしたら良いか分からない時は・・・

自分が置かれている状況で本当に任意売却ができるのか?もっと良い解決方法はないか?など、自分自身はどうなのか?あなたがお知りになりたいのはそこですよね?

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