住宅ローンが払えない時、どこに相談したらいいの?

あゆみ

こんにちはアシスタントのあゆみです。
今回は、そもそものハナシですが。住宅ローンが払えない時に何に気を付けてどこに相談すればよいのか?
宅建士の杉山善昭先生に解説していただきたいと思います。

杉山先生

こんにちは杉山善昭です。
今回もよろしくお願いします。

やってはいけないNG行為

住宅ローンの返済が遅れた時にやりがちなNG行為があるので先に触れておきますね。

慌ててキャッシングする

引落日に通帳にお金がないと、えらいことになる!と焦って、キャッシングに行ってしまったという、お話をよく聞きます。
ご主人に言えなくて、奥様が単独で借り入れすることもありますし、逆にご主人がお金の管理をしていて同様の事もあります。

どちらのケースも、「配偶者に言えない。」という心理的不安から半ばパニックになり、その場限りの対策をしてしまうのです。

住宅ローンの支払いができない場合に、焦って目先の事を考えて動いても何も解決しませんし、むしろ傷口を悪化させる事になりかねませんので、避けるべきです。

放置する

あゆみ

先生!
支払ができない時って、どうして良いか分からずついつい放置しちゃうことってあるじゃないですか。
それってどうなんでしょうか?

杉山先生

放置しても良いことは一つもありません。
大変かもしれませんが、厳しい時こそ向かい合って前に進んでゆくことが大切です。
放置することによるデメリットを挙げてみますね。

放置デメリット

  1. 金利の優遇が消滅する
  2. 連帯保証人に督促が行く
  3. ブラックリストに載る
  4. 職場に連絡が行く
  5. 差押えられて競売になる

住宅ローンが払えなくなったらまず最初に原因をつきとめる

原因を家族で話し合う

一番、厳しい話をします。

住宅ローンの返済ができなくなる原因は、なんでしょうか?


「十分な貯蓄ができる生活をしてこなかった」ことが原因です。

あゆみ

病気とかリストラ

杉山先生

ご気分を害されるかもしれませんが、住宅ローンの破たんは、これに尽きるといっていいと私は考えます。
入ってくるお金と出ていくお金がほぼ同じであることは、自転車操業と変わりません。

毎月の生活で十分な貯金ができないということは、「浪費生活」を続けてきた何よりの証拠なのです。

一時的な要因か、継続的な要因かで相談先が変わる

そもそも、なぜ払えるはずのローンが払えなくなったのか?
必ず、要因があるはずです。

端的に言えば、この要因が取り除かれなければ、その場しのぎの何かをしても、時間の先延ばしでしかなく意味がありません。

あゆみ

確かに!
今月だけピンチならお母さんお金貸してって頼めますもんね。

杉山先生

そうなんです。
毎月お金が足りないのに、「お母さんお金貸して」とは言えませんよね。

今、わざと要因と書きましたが、原因は違う所にあります。
原因についてはまた後程触れますが、ここではその要因が何なのか?そしてそれはいつまで続くのか?という問題が重要です。

例えば一時的な出費でお金が足りなくなったのなら、その要因は続きませんが、継続的要因なら危険度は一気に上昇します。
表現が厳しいですが家計が赤字の原因が継続的要素なら、家計は一気に崩壊へ進んでいる事になります。

「住宅ローンの返済が滞っているので、金利の安い銀行で借り換えしたい。」
たまにこんな相談があります。

ではどうすれば良いのか?というと、そもそも何が原因で今の事態に陥っているのか?ということを考える必要があります。
これは、自分ひとりで考えるよりも、家族全員で(最低でもご夫婦で)検証する必要があります。

すでに滞納が始まっている場合の相談先

支払いが遅れていると借入は不可

残念ながら、当事務所は住宅ローンの斡旋をする会社ではないので借り替えのご要望には対応できません。
しかし、結果は分かっているので解説しておきます。

既存の住宅ローンを借り換えするためには、借り換え先の銀行の審査があります。
そして、この審査に必要な書類の中には「既存の住宅ローンの返済履歴が分かる書類」が必要です。
つまり、引き落としされた通帳が必要になります。

何故かというと、おおむね一年以内の返済に滞りがなかったか調べるためです。
例え現在返済が遅れていなかったとしても、過去に遅れた履歴(数日でも)があると借り換えローンはアウトになります。

その為、住宅ローンが滞っている状態では借り換えすることは、不可能となってしまいます。

金融機関など債権者に相談する

あゆみ

先生!金融機関に返済の相談窓口があるって聞いたことがあるんですが、本当にあるのでしょうか?

杉山先生

あゆみさんも銀行に行ったことがあると思いますが、「返済の相談窓口」って書いてあるのを見た事がありますか?

あゆみ

返済の相談窓口ですか?

見たことないですね。。。

杉山先生

そうですよね。
返済の相談窓口=融資係のことです。

金融機関には融資担当窓口という部門があります。
貸出の相談をする所でですが、同時に返済が遅れている人などの取り立ての部門でもあります。

この窓口では、一時的に払えない人向けに、一定期間元金の返済をせず金利だけの支払いとする。といった相談ができます。
これをリスケと呼びます。

今だけ大変という方はご相談に行くのも一手です。但し返済が遅れている場合はリスケを認めないという金融機関もありますので注意が必要です。

繰り返しになりますが、継続的に返済が厳しい方はこの方法をとっても単なる先延ばしにしかなりませんので選択してはいけません。

住宅ローン問題を解決する専門不動産会社に相談する

住宅ローンの問題を解決する不動産会社と書きましたが、実際に返済できない住宅ローンを魔法のように消すという事はできません。

あゆみ

だとすると、専門の不動産会社というのはどういった会社なのでしょうか?

杉山先生

はい、住宅ローンで破たんした不動産を専門に扱う不動産会社というものがあるのです。

同じ一軒家、同じマンションでも普通の不動産と住宅ローンで破たんした不動産では、売り方が違うのです。
例えば一般の不動産は買主に引き渡しをしてから2~3か月以内に何か建物に不具合があれば、売主が修復してあげるといった「保証」を付けます。

しかし、住宅ローンで破たんした不動産の売買。これを任意売却と言いますが、売主が保証を付けることは事実上困難です。
その為、売買する不動産について一切の保証がないことを告知し、売買契約書に記載して後々トラブルが起きないように売却するのです。

一番分かりやすい例を挙げましたが、住宅ローン破たん不動産の売買は普通の不動産に比べて、より手間がかかり、配慮しなければならない事が多数あるのです。

普通の不動産会社ではなく、任意売却業務に長けている専門の不動産会社に依頼することがベストです。

住宅を売る場合の相談先。2つのNG

普通の不動産屋

あゆみ

さっき話に出てきましたけど、特殊な売却をしなければいけないから、普通の不動産屋さんじゃダメってことでうすよね?

杉山先生

はい、一つ前の章でお話しした通り、住宅ローン破たんによる不動産は、普通の不動産の売却と違って、特別の契約書式にする必要もあります。
また、金融機関の同意が取れなかった時の事など、様々な事について把握、想定しなければならないのです。
普通の不動産会社には荷が重いです。

任意売却をしてくれるのならどこでもいいわけではない

債権者との交渉は専門家に依頼するのがベストです。

しかし、世の中には専門家を装っている事業者もいますし、スキルがない不動産会社も存在します。

任意売却を相談しては行けない相手

  • ○○救済センター等の公の団体を装っている団体
  • 賃貸専門の不動産会社
  • 任意売却業務が書いていない不動産会社
  • 不動産免許のない会社、一般人
  • 債権者
  • 囲い込みをする不動産会社

住宅ローン緊急相談室が行うこと

単純に任意売却をする手続きをするだけではありません。

家を売ったお金で『とりあえず借金が減った状態』になっていても、入ってくるお金より出ていくお金が上回っていたらいつかまた同じことが起きます。

私たちはご相談者の根本的な解決まで関わって問題を解決したいと思っています

根本解決。家計を正常化するために

住宅ローン緊急相談室では、毎日毎日住宅ローンや税金のお支払いが困難になってしまった方のご相談に乗っています。

ご相談の流れを大まかにお話すると、

  1. これまでの経緯を簡単にお聞きします。
  2. 現在の収入と支出を簡単にお聞きします。
  3. 住宅ローン以外の借入がある場合は家を手放さなくても済む方法の検討
  4. 住宅ローン以外の借入が少ない場合は6種類の任意売却の内、最適な方法を検討
  5. 売却後もローンが残る場合の借金処理の方法を検討
  6. 手続きが完了するまでの家計のやりくりを検討
  7. 引越しする場合は、引越し先の検討
  8. 手続きに必要な専門家等のご紹介

ざっとですが、このような流れでご相談が進んでいきます。
弁護士さんに相談すると「こうしなければダメ」と強く言われることも多いと思いますが、住宅ローン緊急相談室では「こうしなければダメ」というものはありません。

あゆみ

「じゃあ自分の場合はどうすれば?」ということはやっぱり自分では分からないですよね?

杉山先生

私たちはご相談者の状況を一時的に解決するのではなく、根本的な解決ができるようにアドバイスさせていただきます。
『何故こうなったのか』、『どうしたらいいのか』原因を考えられなくなった方こそ、私たちに丸なげをしてください^^
今の苦しい状況の解決の手助けをいたします」

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この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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