競売の不動産は何故安いのか？競売価格の決め方を徹底解説

こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山　善昭です。

今回は「競売の不動産は何故安いのか？」
というタイトルの記事になります。

「不動産の競売価格がどうやって付けられているのか」について分かりやすくお話をさせていただきますので、宜しくお願いいたします。

簡単にご覧いただける動画もありますので、よろしければご覧ください。

このウェブサイトのあちこちに、「競売不動産は相場の５６％」と書いていますが、そもそもどうして競売価格は相場の約半分になってしまうのか？この記事をご覧いただくとご理解いただけると思います。

まずは簡単に競売手続きの流れをおさらいしましょう。

• 1.住宅ローンの滞納
• 2.期限の利益の喪失
• 3.代位弁済
• 4.競売申立て
• 5.現況調査、評価
• 6.売却実施公告
• 7.入札
• 8.開札
• 9.売却許可決定
• 10.代金納付
• 11.明渡命令
• 12.強制執行

※リンクの付いていないものは、順次記事を掲載していきます。

以上が競売手続きの流れです。
５.に上げた「現況調査、評価」の所で不動産鑑定士が競売にかけられた不動産の評価をします。

その不動産鑑定士が評価する価格ですが、まず前提条件があります。
下の図をご覧になってください。

—評価の条件—
１.本件評価は、民事執行法により売却に付されることを前提とした
適性価格を求めるものである。
したがって、求めるべき評価額は、一般の取引市場において形成される価格ではなく、一般の不動産取引と比較しての競売不動産特有の各種の制約（売主の協力が得られないことが常態であること、買受希望者は、内覧制度によるほか物件の内部の確認が直接出来ないこと、引渡しを受けるために法定の手続きをとらなければならない場合があること、 瑕疵担保責任がない事等）等の特殊性を反映させた価格とする。
—ここまで—

と明記されている通り、世間相場とは違う部分を勘案した評価とされています。
記載されている以外の要素としては
〇登記地積と実際の地積が相違している可能性
〇住宅ローンが組みにくいこと
〇占有者が変わっている可能性があること
〇入札しても競売が取り下げになる可能性があること
〇物件明細書は必ずしも正確であるととは限らないこと
などが上げられます。

一般の不動産を購入する際、買主はお客様になりますが競売の場合は、お客様扱いはされていない。ということでさすが、お役所のやることです。

では、この競売による特殊性がどの程度、反映されるのでしょうか？

ご覧いただいた通り、競売価格は市場価格の７０％となります。
相場が３０００万円なら２１００万円です。

図にするとこのようになります。

かなり安くなってしまう事が分かると思います。

しかし、これだけで驚いてはいけません。
競売の募集価格には、「売却基準価格」という価格と「買受可能価格」という価格があります。

売却基準価額と買受可能価額？

「売却基準価格」の８０％の金額が「買受可能価格」となっています。
以前はこの制度が無かったのですが、競売の手続きをスムーズに進行させるために出来た制度です。

民事執行法（売却基準価額の決定等）
第六十条　執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額（以下「売却基準価額」という。）を定めなければならない。
２　執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。
３　買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額（以下「買受可能価額」という。）以上でなければならない。

図に表すとこのようになります。

計算式にするとこのようになります。

さぁ、そろそろ纏めましょう。

競売の不動産の値段が市場相場よりも安くなってしまう理由ですが、市場の不動産のような、買主保護のシステムが出来てないためということが大きな原因です。

そのために、市場価格よりも３０％安い金額での募集がなされ買受の申込みは更に２０％安い金額でも可能となるので、結果的に一般市場価格の５６％程度の価格が競売の価格になる。と言えます。

（ここでは、市場価格の３０％減という事例を挙げましたが不動産の特性により減価割合は変わる可能性もゼロではありませんので念のため）

さて、競売の不動産は市場価格に比べて、非常に安い価格で募集がされます。
それはすなわち、所有者の元に「多額の住宅ローンが残る」ことを意味しています。
債務が少ないほうが、金銭的にも気持ち的にもリスタートしやすいです。

この記事では、競売と任意売却では売れる価格が違う話を書きましたがその他、様々な違いがあります。

任意売却を行なう際に一番、あると良いものは「競売までの時間」です。

私達住宅ローン緊急相談室は任意売却の注意点や気をつけるべきポイント、競売との違いについて、わかりやすくアドバイスとサポートを行なっておりますので、遠慮なくご相談くださいね。