位置指定道路の持分がない不動産の任意売却

弁護士から依頼されている任意売却の案件。
物件は比較的綺麗で売却の支障となることはないのですが、物件を調査すると、意外な問題が発覚。

こんにちは、任意売却の専門家、杉山善昭です。

今回は「位置指定道路の持分がない不動産の任意売却」というテーマです。

弁護士から依頼されている任意売却の案件。
物件は比較的綺麗で任意売却の支障となることはないのですが、物件を調査すると意外な問題が発覚したのです。

発覚した問題とは「私道」
道路が私道の場合、少し注意する必要があります。

今回ご相談をいただいた物件は全面道路が私道で、道路位置指定という認可を取った私道でした。

位置指定道路と言ってもイメージ湧きませんよね。下図のようなイメージです。

道路位置指定の認可をとっている点では、非常に良いのですが道路の権利（持分）が無かったのです。

私道だから問題がある。というわけではなく、その道路の持分がないことが問題なのです。

位置指定道路は建築基準法という法律で定められている道路で、道路以外の用途(駐車場にしたり、ゴミ置き場にしたり)
には利用できません。
つまり、道路以外に使えないということになります。

認可を取っていない私道は、建て替えが出来ない可能性が高くなりますが、位置指定の認可を取っていれば私道の持分がなくても、建て替え自体は問題なくできます。

建物の建て替えができるなら何の問題もないのでは？と思いますよね。

しかし、建築基準法は単に、建物が建つか建たないか？という決まりです。
他人の土地をあたり前に使えることを保証している訳ではありません。

融資を出す、銀行は持ち分がないことを非常に気にします。

そういうと、いやいやウチは当時銀行から融資を受けて買っているから◯◯銀行なら大丈夫。
という方がいらっしゃいます。

しかし、当時はうるさくなかったというだけに過ぎません。
結果、◯◯銀行は昔okだったけど、今はダメ。ということが起こり得るのです。

位置指定道路の持分がない物件は銀行の住宅ローン融資が受けにくいです。

前置きが長くなりましたが、このご依頼いただいた物件。
全面道路の権利が無い（持分がない）＝売りにくいのです。

では、どうするか？

1. 道路の所有者全員に通行、利用に関する承諾を取る。
2. 持分を取得する
3. 裁判で通行権を認めさせる

三つの方法があります。

2が理想です。
但し、実現することは非常に困難です。

私道の権利を買うということは、その分売る人がいなければいけませんが、「余計なことをしたくない」というのが一般庶民の考えです。

実は、私道持ち分は1/10でも1/1000でも大したて変わりはしないのですが。

裁判所で白黒つけるのが、最もスッキリして良いという考え方もありますが、時間もお金もかかるのでおすすめはしません。

何故なら、「近隣の住人と裁判をやって解決した」という状態は、人間関係が良好であったとは思えないからです。

我々は「住宅ローン緊急相談室」は依頼者の利益を一番に考えます。
依頼者の利益とは、早く、安く、充分に問題が解決できる。ということです。

そのためには、どの方法が良いのか？
土地の経緯、状況も踏まえて立案しなければいけません。

任意売却のプロである我々の腕の見せ所です。

道路持分がなくてお困りの方は私達任意売却の専門家にご相談下さい。