位置指定道路の持分がない不動産の任意売却

弁護士から依頼されている任意売却の案件。
物件は比較的綺麗で売却の支障となることは
ないのですが、物件を調査すると、意外な問題が発覚。

こんにちは、任意売却コンサルタントの杉山 善昭です。
今回は只今任意売却進行中、とコンサル杉山 善昭のブログというカテゴリーで

「位置指定道路の持分がない不動産の任意売却」

というタイトルのブログです。
「位置指定道路の持分がない」場合の不動産任意売却についてお話をさせていただきます。

弁護士から依頼されている任意売却の案件。
物件は比較的綺麗で任意売却の支障となることはないのですが、物件を調査すると
意外な問題が発覚したのです。

発覚した問題とは「私道」
道路が私道の場合、少し注意する必要があります。
今回ご相談をいただいた物件は全面道路が私道で
道路位置指定という認可を取った私道でした。

道路位置指定の認可をとっている点では、非常に良いのですが
道路の権利(持分)が無かったのです。

私道だから問題がある。というわけではなく、
その道路の持分がないことが問題なのです。

位置指定道路は建築基準法という法律で定められている
道路で、道路以外の用途(駐車場にしたり、ゴミ置き場にしたり)
には利用できません。
つまり、道路以外に使えないということになります。

認可を取っていない私道は、建て替えが出来ない可能性が高く
なりますが、位置指定の認可を取っていれば
私道の持分がなくても、建て替え自体は問題なくできるのです。

また、位置指定道路の権利を持っている人は、
例え自分の土地だからと言って、他人の通行を妨げることは
過去の判例上も困難です。

では、道路の権利を持っていないことは
どの場合に問題があって、どの場合に問題がないのか?
通常、我々専門家は知っています。

しかし、
銀行は判断することができないのです。

その為、◯◯銀行は昔okだったけど、今はダメ。ということが
起こり得るのです。

現在では位置指定道路の持分がない物件は
銀行融資が受けにくいのです。

前置きが長くなりましたが、このご依頼いただいた物件。
全面道路の権利が無い(持分がない)=売りにくいのです。

では、どうするか?

1・道路の所有者全員に通行、利用に関する承諾を取る。
2・持分を取得する
3・裁判で通行権を認めさせる

三つの方法があります。
法廷で白黒つけるのが、最もスッキリして良いのですが
我々は「住宅ローン緊急相談室」は依頼者の利益を一番に考えます。

依頼者の利益とは、早く、安く、充分に問題が解決できる。ということです。

そのためには、どの方法が良いのか?
土地の経緯、状況も踏まえて立案しなければいけません。

任意売却のプロである我々の腕の見せ所です。

道路持分がなくてお困りの方は私達任意売却の専門家にお任せ下さい。

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