共有不動産、税金未納で差し押さえされた場合の対処法

自分の共有持ち分だけ差押えイメージ画像
「自分の権利だけ差押え登記された!」

こんにちは任意売却の専門家、杉山 善昭です。
今回は、共有不動産の差押さえについてお話を進めていきますね。

差押えることができる不動産は全体or自分の権利だけ?

例えば、不動産を共有しているとします。
ご主人の持ち分が10分の6、奥様の持ち分が10分の4という共有の場合を考えてみましょう。
もし、ご主人が払わなければいけない税金(今回は住民税としましょう)を滞納していた場合どうなるでしょうか?

サラリーマンの場合、住民税は給料から天引きされていることが圧倒的多数ので未納はないと思いますが、副業をしていて住民税の特別徴収を選択している方や、個人事業者などは個別に納付ですので、ついうっかりと言う事があると思います。
住民税は地方税です。地方税法について、詳しく知りたい方は総務省:地方税法のページをご覧ください。

住民税を滞納していた場合、ご主人の権利である10分の6だけを差押えることができるのか?
それとも、奥様の分まで含めた不動産全体を差し押さえることができるのか?

あなたはどちらだと思いますか?

正解は、「ご主人の権利である10分の6だけです」

差押えをする際に事前通知不要

市役所はご主人の未納税金回収のため、所有している不動産を差押えることができます。
更に言うと、不動産を差押える場合、ご主人の承諾も奥様の承諾も必要ありません。

市役所は勝手に行うことができます。

しかし、市役所が差押えできる不動産は、ご主人の権利についてのみです。
すなわち、全体の6割の権利についてのみです。

但し、固定死産税の場合は連帯納付義務があるので扱いが別になりますので、後述します。

さて、このままご主人が税金を払わない場合、どうなるでしょうか?

市役所はご主人の持分(6割)のみを公売という手続きで売却することができます。
公売とは、公に売るという字のごとく、強制的に売却して税金に当てることです。

公売手続きをするために、ご主人の承諾も奥様の承諾も不要です。
但し、前述した通り公売にかけるのは、ご主人の持分(6割)だけです。

ここまでお読みになって「6割だけ売りに出したって、売れる訳ないよね?」
とお感じになるかもしれません。

確かに、不動産について一部分の権利だけ購入しても、自由に使う事はできません。
民法には、不動産の全部に対して、持ち分に応じた使用をすることができるという条文があります。

民法第二百四十九条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
出典:e-GOV

例えば、持ち分が12分の1の場合、1年に1か月だけその不動産を独占的に使うという「期間」で分類することもできるのです。

誤解されやすいですが、多数決で売却の可否を決めることはできません。

話を元に戻しましょう。
不動産について自分の共有持ち分だけを売却することはできるのか否か?

もちろん売れます。

では共有持ち分だけを購入した人はどうなるでしょうか?
6割の権利を購入した人は、奥様と共有状態になります。

前述した通り、民法では不動産の共有者は、その権利に応じて不動産を使用できると決まっています。
すなわち、6割の権利分使うことができるのです。

もし、奥様だけがその不動産に住み使用しているとすれば新しい買主の権利を侵害しているとも言うことができます。
問題はそれだけではありません。

共有物分割という伝家の宝刀

共有物分割訴訟

買主は、「共有物の分割請求」という要求をすることができます。

共有状態になっている不動産を分割せよ。という請求です。
大きい土地なら権利に応じて分割することも可能ですが、小さい土地やマンションの一室などは分割することは困難ですよね。

その場合、不動産を売却して、権利に応じた金銭を受け取るという方法があります。

察しの良い方は気が付きましたか?
手間はかかりますが、共有持ち分を購入した買主は換金手段があるのです。

普通の考えでは6割の権利なんて売れないのでは?と思いがちですが6割の権利でも、上記の目的で購入する人が一定数います。

儲けるために買うんですね。

以上書いた通り、共有不動産で自分の権利だけにしか差押えがついていないので、「安心」ということは残念ながらありません。

未納税金が固定資産税の場合

次に、固定資産税の未納による差押についても解説をしたいと思います。

固定資産税も住民税の滞納と同じように、持ち分の割合だけなのでしょうか?
実は違います。

共有の不動産の固定資産税は連帯納付義務という義務があり、共有者は連帯して納付をしなければならないという規定があります。

地方税法第十条の二 共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。
出典e-Gov

つまり、自分の共有持ち分だけではなく不動産全体に対して差押えがなされ、未納が続けば不動産全体が公売の対象になってしまいます。

税金ではありませんが、マンションの管理費、修繕積立金も連帯納付義務となっています。
※参考記事:共有のマンション管理費の負担は?

共有不動産が差し押さえられた時の対処法

さて、共有の不動産について差押えについて解説してきましたが、次は具体的にどういった解決方法、出口があるのか?解説をしますね。
様々な選択肢があります。

税金を払う

言うまでもなく、問題の根本が税金の未納ですから、払ってしまえば何の問題もありません。
払い方は、一括、分割、執行停止、のいずれかです。

一括払い

未納税金を一括で払う方法です。
現実的には困難であることが多いですが、親族から金銭的援助、融資を受け、納税する事例もあります。
また、金融機関の借り入れをして一括で納税する方法もありますが、この場合税金の納期に遅れてしまうと借入が困難になります。
未納状態になる前に金融機関に相談することが望ましいです。

分割払い

一括納付ができない場合、分割納付が現実的です。
滞納者の多くが選択する方法で、私自身も役所の納税課に行くと、毎回窓口で分割払いの相談をしている光景を目にします。
分割払いで重要なポイントが三つあります。
●他に財産がないこと
●分割払いの計画が現実的であること
●分割払い期間が年度をまたがないこと
です。

特に役所は、年度またぎを嫌がります。
何故なら、年度が替わればまた新しい税金が発生し、未納金額が増えてしまうからです。

また、分割払いの話ができることと、差押えをしないことはイコールではない。という点です。
詳しくはこちらの記事で解説をしていますのでご覧ください。

不動産の売却

納付をすることが困難である場合、不動産の売却を選択する事になります。
大きく分けて、公売で法的に売却をする方法と任意に売却をする方法になります。
公売で売却する場合、自分自身では何もする必要がありません。全て行政側がやります。
一見、手間なしのような印象があるかもしれませんが、廉価で売却される可能性もある点には注意が必要です。
実際、公売情報を掲載しているyahooオークションでも、公売の魅力として「安い」という表現がされています。

では、公売によらず任意で売却する場合、どのような方法があるのでしょうか?
大きく分けて二つの方法があります。

自分の持ち分だけを売却

共有者の権利はそのままで、自分の権利だけを売却する方法です。
共有相手が売却の同意をしない場合でも、売却できるというメリットはありますが、全体を売却する場合に比べて売却可能金額が低下するというデメリットもあります。

前述した通り、共有持ち分だけを購入しても使用に制限があることや、共有物分割請求裁判をしなければいけない可能性が高いという理由です。
共有持ち分だけを売却した成功事例がありますので、よろしければお読みください。

全体を売却

共有者と協力して全体を売却する方法です。
この方法の場合、通常の不動産を売却する手法とほぼ同じ手続きで売却をすることができ、経済的恩恵を受けやすいと言えます。
実際の成功事例を紹介した記事がありますのでお時間があればご覧ください。

共有関係よくある質問

この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭
宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家
(有)ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か?」著者、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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