共有不動産の税金差し押さえ。自分だけなら安全!?

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「自分の権利だけ差押え登記された!」

こんにちは任意売却コンサルタントの杉山 善昭です。
では早速、共有不動産の差押さえについてお話を進めていきましょう。

共有で持っている不動産のうち、自分の権利にだけ差押え登記がされてしまった場合についてのお話です。

例えば、ご主人が6割、奥様が4割という共有の場合を考えてみましょう。
もし、ご主人が払わなければいけない税金(今回は市県民税としましょう)を滞納していた場合どうなるでしょうか?

市役所はご主人の未納税金回収のため、所有している不動産を差押えることができます。
不動産を差押える場合、ご主人の承諾も奥様の承諾も必要ありません。

市役所は勝手に行うことができます。

しかし、市役所が差押えできる不動産は、ご主人の権利についてのみです。
(但し、固定死産税の場合は連帯納付義務があるので扱いが別になります)
すなわち、全体の6割の権利についてのみです。

さて、このままご主人が税金を払わない場合、どうなるでしょうか?

市役所はご主人の持分(6割)のみを公売という手続きで売却することができます。
公売とは、公に売るという字のごとく、強制的に売却して税金に当てることです。

公売手続きをするために、ご主人の承諾も奥様の承諾も不要です。
但し、公売にかけるのは、ご主人の持分(6割)だけです。

6割だけで売ることなんてできるの?
というご質問がでそうですね。

もちろん売れます。

では購入した人はどうなるでしょうか?
6割の権利を購入した人は、奥様と共有状態になります。

民法では、不動産の共有者はその権利に応じて不動産を使用できると決まっています。
すなわち、6割の権利分使うことができるのです。

もし、奥様だけがその不動産に住み使用しているとすれば新しい買主の権利を侵害しているとも言うことができます。

そして次の問題です。
買主は、「共有物の分割請求」という要求をすることができます。

共有状態になっている不動産を分割せよ。という請求です。
大きい土地なら権利に応じて分割することも可能ですが、小さい土地やマンションの一室などは分割することは困難ですよね。

その場合は不動産を売却して、権利に応じた金銭を受け取るという方法があります。

察しの良い方は気が付きましたか?
手間はかかりますが、買主は換金手段があるんですね。

普通の考えでは6割の権利なんて売れないのでは?と思いがちですが6割の権利でも、上記の目的で購入する人が一定数います。

儲けるために買うんですね。

以上書いた通り、共有不動産で自分の権利だけにしか差押えがついていないので、「安心」ということは残念ながらありません。

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