競売、買受可能額とは?

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こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山 善昭です。

今回は「競売における買受可能額」のことについて分かりやすくお話をさせていただきます。
カテゴリーは任意売却の専門用語です。もっとも、「買受可能額」とは競売の専門用語ですが、、、

競売」手続きが申立てされると裁判所は、申し立てられた不動産の鑑定評価を算出します。一般的には

不動産鑑定士が鑑定評価を出し、裁判所がそのまま採用するのです。

競売という特殊性から、不動産鑑定士が算出した不動産価格から一定割合を減じた金額が不動産競売の基本価格(募集価格)となります。

ここ、話が少し逸れますが、不動産の競売において買い手を募集した。ところが誰も申し込まなかった。ということが起こる可能性がありますよね。そんな時はどうするのでしょうか?

競売手続きにおいて買い手の募集をする期間を、「入札期間」というのですがこの期間内に誰からも買い受けの申し入れがない場合、競売は成立しません。そこで裁判所は「特別売却」という期間を設けて、先着順で買い手を募集します。

もし、特別売却期間内に買い手が発生しない場合、改めて不動産の評価を出しなおし再募集することになります。

以上のことから、競売手続きにおいて買受の申し込み期間内に買い手が見つからない場合、価格を見直し再募集する。ということがご理解いただけたかと思います。

「買い手が見つからなくて値段を後から変えるくらいなら、最初からそのことを見越して買い手を募集すればよいのではないか」という発想で制度が変わったのです。数年前のことです。

要するに、裁判所が算出した金額は●●●●万円だけれども、その金額で買いたくはない。という人は●●●●万円以上なら一応入札を受け付けますよ。というものです。

裁判所が算出した金額を売却基準価格と呼ぶのに対し、入札が可能な金額のことを「買受可能額」といいます。

買受可能価格は、売却基準額の80%相当の金額です。

この制度の目的は、速やかに競売手続きを完了させることです。
従って、資金を回収しようとする金融機関にとっては良い制度かもしれませんが、任意売却をしている人にとっては歓迎されない制度。といえます。

買受可能額は、競売手続きのおおよそ1ヶ月前に債務者に通知されます。この通知が届くといよいよ競売手続きも終盤。という感じがするかもしれませんが、この時点から任意売却が成功した事例も沢山あります。

どうか諦めないでご相談していただきたいと思います。

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