滞納しなくても任意売却できた方が早く売却できてみんなにとって得では？

【質問】早く任意で売却の活動に取り掛かったほうが全員得では？

任意売却は3～6ヶ月滞納してからとの事でしたが、それを待たずに、任意売却をする方法、期限の損失?っというんでしたっけ、早くすると、何かデメリットがあるんでしょうか?
素人からすると、滞納期間が長くなって、遅延損害金などが増えてしまうし、任意売却の期間が長くとれていいように思ってしまうのですが、一般的には、3～6ヶ月後になって任意売却を行うとなっているので、プロの目線からすると、何か違うご意見があるのかなと疑問に感じております。

【回答】得だから損だからという理由でない別の原因があるのです

おっしゃる通り任意売却は住宅ローン延滞が始まってから3-6か月を要します。

これは、任意の手続きの都合でそうなっているのではなく、銀行の都合です。
任意売却をしたいと考えているこちらサイドだけの視点で言えば、あなたのおっしゃる通りですが、銀行はこちらの都合ではなく銀行の都合で動いています。

貸し出しをした銀行はその返済が遅れた場合、返済不能になった元金、利息、遅延損害金の全額について保証から弁済を受けることができます。
（住宅金融支援機構は除く）

従って、銀行は住宅ローンの返済が滞ったとしても金銭的には痛くもかゆくもありません。
では、銀行は遅れた返済の分をどんどん保証会社に請求すれば良いのでは？
と思うかもしれませんね。

内情を言うと銀行は、1か月遅れたからと言って直ぐに保証会社に弁済を求めることはできません。

何故なら、そんなことをすると保証会社がパンクしてしまうからです。
銀行が自助努力をある程度して、それでもだめなら保証会社が保証を実行する。ということになります。

また銀行は他の融資でも保証会社を利用しています。

お金を借りたいという人から貸出の申し入れを受けた銀行は、書類審査をして保証会社の承認を取り付けます。

返済事故が多い支店は、保証会社の審査も厳しくなることが用意に予想されます。
もし、保証会社の審査役の立場だった場合、直ぐに保証を要求してくる支店と、極力保証会社を頼らないで督促をする支店とどちらが好印象でしょうか？
言うまでもありませんよね。

また、その支店の貸倒率が多いほど、保証会社の保証を受ける件数が多いほど、その支店の社内評価は低下します。

支店の評価が下がれば、自動的に支店長も融資係の人事評価も下がるのです。

返済が少々遅れたからといって、むやみやたらに保証会社に移管できない理由がここにあります。

銀行と保証会社の事情をもっと掘り下げて書くことも可能ですが、おそらくかえって分かりにくくするのでこのくらいにしますが、任意売却が可能となるのは、銀行から保証会社に管理が移ることが要件になります。
（保証会社を使っていない場合を除く）

銀行→保証会社の移行をするのに、3-6か月の延滞が要件として必要なのです。
損害が少ない多いの問題や、メリットデメリットの問題ではなかったのです。

もし、保証会社に移行する前にどうしても任意売却（売却代金だけでは返済ができない場合）をしたい場合、不足分を自己負担しない限りできません。
任意売却（負債が残る売却）は保証会社に管理が移ってからになります。

以上、任意売却開始までに何故時間がかかるのか？について回答をいたします。

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この記事を書いた専門家

宅地建物取引士杉山善昭任意売却の専門家

（有）ライフステージ代表取締役
「不動産ワクチンいまなぜ必要か？」著者、FMヨコハマ、FMさがみ不動産相談所コメンテーター、TBSひるおび出演。単に家を売るだけでなく「お金に困らない暮らし」を提案している
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