訳あり物件は任意売却できるか？

こんにちは、住宅ローン緊急相談室の杉山　善昭です。

「訳あり物件」と聞くとどんな物件が頭に浮かびますか？

二つの訳あり物件

『心理的な訳あり物件』」と『状況的な訳あり物件』があります。
瑕疵とも呼ぶのですが、本来持っているポテンシャルに届かない要素があることを言います。

心理的な訳あり物件

心理的な訳あり物件とは、自殺や他殺、事件事故などで自然死でも発見が遅れたものも含まれます。

心理的な訳あり物件のことを、心理的瑕疵と言います。

状況的な訳あり物件

それに対して「状況的な訳あり物件」とは一体何のことでしょうか？
状況的とは、三つのタイプに分類されます。

法律的訳あり物件

まず、法律的に問題がある場合です。

不動産には各種の法律が複雑に絡んできますが、代表的なものは都市計画法や建築基準法。

その土地に建物を建てる際に関連する法律です。

不動産はその利用価値に応じて価格が形成されます。
建物の建たない土地と建物が建つ土地では、まったく値段が変わることは説明するまでもありませんよね。

例え、銀座のど真ん中にある土地だとしても、道路からの入り口がなく建築も出来ない土地では、利用価値が著しく減少しますから、いわゆる
「訳あり」となるのです。


その他、私道の持ち分がない、水道管が他人の敷地に埋設されている、屋根が隣地にはみ出しているなど、多岐にわたります。
これが法律的な、訳ありです。

権利的訳あり物件

さて次は権利的に問題がある場合があります。

不動産は単独所有でなく、複数の人数で「共有」することが認められています。
この人数が二人や三人なら、意思の疎通も出来ると思いますが数十人規模になると、意思の疎通は非常に困難になります。

そんな大人数で所有することがあるのか？と不思議に思われるませんか？

少し例を挙げてみましょう。

マンションの敷地は、区分所有者の共有になっています。
単純にマンションが１００世帯あれば、土地は１００人の共有となります。

利害が一致しにくいですよね。

それから一例。
相続登記をしていない不動産です。
こちらはさすがに数百人規模になることはありませんが数十人になることは、珍しくありません。

特に二代から三代前の相続をしていない場合、戸籍を追うのも大変ですしそもそも、親戚関係が疎遠になって行方が分からない場合もあります。

「権利に関しての訳あり」は共有だけではありません。
借地権や建物の賃借権という、他人の不動産を排他的に利用できる権利や代物弁済予約や抵当権、質権という借金を担保する権利など多種多様です。

物件の状況的訳あり物件

そして「状況的な訳あり物件」の最後。
正に、状況的とも言える「物件の状況」です。

具体的に例を挙げたほうが速そうですね。

がけ地、高圧線下、線路際、階段、インフラ整備困難、騒音、悪臭、お墓、ゴミ屋敷・・・
挙げればキリがありませんが、これらも訳ありの仲間に入ります。

よくテレビで「激安物件」とうコーナーに登場しますね。
私もかつて、「ひるおび」という番組で、階段が４０段くらいある海老名市の物件で出演したことがあります。

さて、訳あり物件について書いてきました。
この訳あり物件。

「どうせ売れないだろう」と思ってしまう、売主さんがとても多いのです。

訳あり物件を扱わない不動産会社が多いですが、、、

確かに、訳ありな不動産は難易度が高いので、「うちでは無理です」と断られてしまうかもしれません。

しかし、たとえ訳あり不動産だとしても売却する方法はあります。

もちろん、訳あり物件だということを隠して売るわけではありませんのでご安心を。

訳ありの部分が解消できる方法があるなら解消し、解消できないならそのままで売却先を探せばよいことです。